Anfängliche Tilgung: Baufinanzierung klug planen & Zinskosten sparen

Wenn Sie sich mit dem Thema Baufinanzierung beschäftigen, stoßen Sie ziemlich schnell auf den Begriff „anfängliche Tilgung“. Meist wird Ihnen dabei das klassische Beispiel von 1 Prozent Tilgung bei 10 Jahren Zinsbindung begegnen – ein Standard, der lange Zeit als solide galt. Ist das heute noch sinnvoll? Nicht unbedingt. 

Die Höhe der anfänglichen Tilgung hat einen großen Einfluss darauf, wie lange Sie Ihren Kredit zurückzahlen und wie viel Zinsen Sie insgesamt zahlen. In diesem Artikel zeigen wir Ihnen, was genau die anfängliche Tilgung bedeutet, wie Sie den richtigen Tilgungssatz für Ihre Finanzierung finden und warum sich eine höhere Tilgung in vielen Fällen auszahlt.

Das sollten Sie wissen: Was sind Tilgungsrate & Zinssatz?

Damit Sie die Bedeutung der anfänglichen Tilgung richtig einordnen können, werfen wir einen kurzen Blick auf zwei grundlegende Begriffe: Zinssatz und Tilgungsrate.

• Der Zinssatz ist der Preis, den Sie für das geliehene Geld zahlen. Er wird in Prozent angegeben und bezieht sich auf die verbleibende Restschuld. Je höher der Zinssatz, desto teurer wird Ihr Kredit.
• Die Tilgungsrate gibt an, wie viel Prozent Ihres Darlehens Sie jährlich zurückzahlen. In der Baufinanzierung startet man mit einem anfänglichen Tilgungssatz – dieser legt fest, wie schnell die Schulden sinken.

Beide Werte – Zinssatz und Tilgung – bestimmen zusammen Ihre monatliche Kreditrate. Bei einem Annuitätendarlehen bleibt diese Rate (Annuität) über die Zinsbindungsfrist konstant, während der Zinsanteil ab- und der Tilgungsanteil zunimmt.

Rechtzeitig vor dem Ende der Zinsbindung vereinbaren Sie eine Anschlussfinanzierung – oft zu neuen Konditionen. Wie hoch Ihre Restschuld zu diesem Zeitpunkt ist, hängt maßgeblich vom anfänglichen Tilgungssatz ab. Je höher die anfängliche Tilgung der Annuität, desto schneller sind Sie schuldenfrei und desto weniger Zinsen zahlen Sie über die Laufzeit.

Was bedeutet anfängliche Tilgung bei Baufinanzierungen?

Die Anfangstilgung gibt an, wie viel Prozent des ursprünglichen Darlehensbetrags Sie im ersten Jahr zurückzahlen. Sie beeinflusst sowohl die Gesamtlaufzeit als auch die Zinskosten Ihrer Baufinanzierung. Je höher die anfängliche Tilgung, desto schneller sind Sie schuldenfrei und desto weniger Zinsen zahlen Sie insgesamt.

Wie hoch sollte die anfängliche Tilgung sein?

Viele Experten empfehlen eine anfängliche Tilgung von mindestens zwei Prozent – abhängig von Zinsniveau und finanzieller Situation. Angesichts gestiegener Zinsen sind aktuell aber auch niedrigere Tilgungssätze sehr gefragt. Um die Monatsrate gering zu halten, ist eine Tilgung von 1,5 Prozent oder sogar 1,0 Prozent möglich. Wählen Sie die Tilgung so hoch, wie es Ihr Budget dauerhaft zulässt. 

*Stand: 06/2025

• Höhere Tilgung bedeutet weniger Zinsen: Je höher Sie tilgen, desto schneller sinkt Ihre Restschuld – und desto weniger Zinsen zahlen Sie über die Jahre. Bei einer anfänglichen Tilgung Ihres Darlehens von drei Prozent oder mehr können Sie mehrere tausend Euro sparen – je nach Darlehenshöhe und Zinssatz.
• Aber – die Monatsrate muss tragbar sein: Eine höhere Tilgung bedeutet auch eine höhere Monatsrate. Prüfen Sie daher genau, was Ihr Haushalt dauerhaft stemmen kann – wie viel Immobilie Sie sich leisten können – und denken Sie auch an unvorhergesehene Ausgaben. Eine solide Finanzplanung ist das A und O.
• Das Zinsniveau mitdenken: Gerade bei niedrigen Zinsen lohnt es sich, eine hohe Tilgung zu wählen. Denn: Wenn die Zinskosten ohnehin gering sind, sorgt eine höhere Tilgung für eine schnellere Rückzahlung. Stehen Ihnen etwa monatlich 1.800 Euro für Ihre Raten zur Verfügung, können Sie bei einem Zinssatz von 1 Prozent mehr tilgen als bei einem Zinssatz von 3 Prozent.
  
  
  Zahlen Sie beispielsweise statt eines Zinsanteils von 750 Euro (Zinssatz: 3 Prozent) lediglich 250 Euro (Zinssatz: 1 Prozent), können Sie 500 Euro mehr in die Tilgung stecken. 
  
  
  
• Tilgung flexibel gestalten: Viele Banken bieten die Möglichkeit, die Tilgung während der Laufzeit anzupassen oder Sondertilgungen zu leisten. Diese Flexibilität hilft Ihnen, auf veränderte Lebensumstände zu reagieren – und die Rückzahlung bei Bedarf zu beschleunigen. Oft sind diese Optionen kostenlos, Banken verlangen aber teilweise einen Zinsaufschlag oder Gebühren, wenn Sie zusätzliche Flexibilität wünschen.
• Unabhängige Beratung nutzen: Jede Baufinanzierung ist individuell – deshalb lohnt sich eine persönliche Beratung durch unabhängige Expert*innen. Mit einer bedarfsorientierten Beratung und einem unabhängigen Kreditvergleich hilft unser Team Ihnen, den passenden Tilgungssatz für Ihre persönliche Situation zu finden – fair, transparent und auf Augenhöhe. Melden Sie sich ganz einfach online bei uns!

Formel & Rechenbeispiel: Anfängliche Tilgung berechnen und planen 

Wenn Sie wissen möchten, wie hoch Ihre monatliche Rückzahlung ausfällt, können Sie ganz einfach die anfängliche Tilgung berechnen. So bekommen Sie ein Gefühl dafür, welche Rate auf Sie zukommt – und wie viel davon direkt in die Rückzahlung Ihrer Schulden fließt.

Mit dieser Formel ermitteln Sie den Tilgungsanteil Ihrer ersten Monatsrate – also den Betrag, mit dem Sie Ihre Restschuld tatsächlich verringern. Da der Darlehensbetrag mit jeder gezahlten Rate sinkt, zahlen Sie schon ab dem zweiten Monat eine minimal höhere Tilgung.  

Ein Beispiel aus dem echten Leben: Katharinas Darlehen

Unsere Beispielkäuferin Katharina nimmt ein Annuitätendarlehen über 300.000 Euro auf. Sie entscheidet sich für eine anfängliche Tilgung von 2,0 Prozent. Der Sollzins beträgt 3,5 Prozent.

1. Schritt: Rechnerische Tilgung pro Jahr ermitteln

300.000 € × 2,0 % = 6.000 € Tilgung pro Jahr

2. Schritt: Rechnerische Tilgung pro Monat ermitteln

6.000 € / 12 = 500 € monatliche Tilgung

3. Schritt: Zinsanteil berechnen

300.000 € × 3,5 % / 12 = 875 € monatlich

4. Schritt: Gesamtrate ermitteln

500 € Tilgung + 875 € Zinsen = 1.375 € monatliche Rate

Diese Rate bleibt über die Dauer der Zinsbindung konstant. Innerhalb der Rate verändert sich jedoch die Verteilung: Der Anteil für den Zins sinkt bereits ab der zweiten Monatsrate, während der Tilgungsanteil entsprechend steigt.

Vergleich: So wirkt sich die anfängliche Tilgung auf Laufzeit & Zinskosten aus

Wie stark sich der gewählte Tilgungssatz auf Ihre Baufinanzierung auswirkt, zeigt sich besonders beim Blick auf die Laufzeit und die gesamten Zinskosten. Zwar bleibt bei einem Annuitätendarlehen die monatliche Rate konstant – doch je höher die Tilgung, desto schneller zahlen Sie Ihre Schulden zurück und desto weniger Zinsen fallen insgesamt an.

Im Folgenden vergleichen wir verschiedene Tilgungssätze – jeweils bei einem Darlehensbetrag von 300.000 Euro, einem Sollzinssatz von 3,5 Prozent, einer Zinsbindung von zehn Jahren und einer konstanten Monatsrate.

Wie können Sie die optimale anfängliche Tilgung berechnen?

Mit der Formel lässt sich die erste monatliche Tilgungsrate recht einfach berechnen. Für komplexere Fragen empfehlen wir Ihnen unseren Tilgungsrechner. Damit können Sie unter anderem anhand der anfänglichen Tilgung (in Prozent) berechnen, wie hoch Ihre Monatsrate ausfallen und wie lange das Darlehen laufen wird.

Wie hoch ist die Restschuld nach der Zinsbindung? Und wie viel Zinsen zahlen Sie über die gesamte Laufzeit? Auch diese Fragen beantwortet der Rechner. Mit wenigen Mausklicks bringen Sie in Erfahrung, 

• wie sich Tilgungs- und Zinsanteile im Zeitverlauf verändern,
• wann Sie voraussichtlich schuldenfrei sind,
• wie sich unterschiedliche Tilgungssätze auswirken und
• welche Restschuld nach Ende der Zinsbindung übrig bleibt.

Außerdem können Sie unkompliziert ermitteln, wie sich einmalige oder regelmäßige  Sondertilgungen auf Laufzeit und Zinskosten Ihrer Finanzierung auswirken. 

Mit unserem Tilgungsrechner erhalten Sie einen vollständigen Überblick über Ihren persönlichen Tilgungsplan – einfach, schnell und kostenlos.

Wie können Sie die Tilgungsrate später noch ändern?

Im Laufe der Zeit kann sich Ihre finanzielle Situation ändern – etwa durch Gehaltserhöhungen, Jobverlust oder höhere Einnahmen oder unerwartete Ausgaben. In solchen Fällen ist es hilfreich, Ihre Tilgungsrate flexibel anpassen zu können.

Tilgungssatzwechsel vereinbaren

Viele Banken ermöglichen einen Tilgungssatzwechsel, wenn dies im Vertrag vereinbart wurde. Meist ist dieser ein- bis dreimal während der Zinsbindung kostenfrei möglich. So können Sie die Tilgung erhöhen oder senken – je nachdem, was Ihre finanzielle Lage erlaubt. Der mögliche Zeitraum und Umfang eines Tilgungssatzwechsels sind vertraglich geregelt.

Sondertilgungen

Sondertilgungen ermöglichen es Ihnen, einmal jährlich einen Extra-Betrag zu zahlen (bis zur vertraglich festgelegten Grenze). Das senkt die Restschuld und verkürzt die Laufzeit – ohne Änderung der Monatsrate.

Neue Optionen nach der Zinsbindung

Nach Ablauf der Zinsbindung können Sie neue Konditionen aushandeln – etwa eine neue Tilgungsrate oder flexible Sondertilgungen.

Warum die anfängliche Tilgung so wichtig für Ihre Baufinanzierung ist

Die anfängliche Tilgung gehört zu den zentralen Stellschrauben Ihrer Baufinanzierung. Sie bestimmt nicht nur die Höhe Ihrer Monatsrate, sondern hat direkten Einfluss auf die Laufzeit des Kredits, die Restschuld nach der Zinsbindung und die Gesamtkosten durch Zinsen. Wer hier zu niedrig ansetzt, zahlt am Ende oft drauf – im wahrsten Sinne des Wortes.

Unsere Empfehlung: Wählen Sie die anfängliche Tilgung so hoch, wie es Ihr Budget dauerhaft erlaubt – idealerweise 2,0 Prozent oder mehr. So werden Sie schneller schuldenfrei und senken Ihre Zinsbelastung deutlich. Nutzen Sie Tools wie unseren Tilgungsrechner, um sich einen Überblick zu verschaffen und verschiedene Szenarien durchzuspielen.

Darüber hinaus stehen unsere erfahrenen Expert*innen Ihnen jederzeit für eine individuelle Beratung zur Verfügung. Melden Sie sich bei uns – gemeinsam finden wir die für Sie passende Finanzierungsstrategie!