Baufinanzierung: Die Anschlussfinanzierung für Ihr Haus clever planen

05. November 2025

Sie haben sich mit einer Baufinanzierung den Traum vom eigenen Haus erfüllt. Aber was passiert, wenn die Zinsbindung ausläuft und die Restschuld noch nicht vollständig getilgt ist? Dann steht eine Anschlussfinanzierung an, also eine neue Regelung für die verbleibende Restschuld.

Mit einer gut geplanten Anschlussfinanzierung Ihrer Baufinanzierung sichern Sie sich frühzeitig günstige Zinsen, bleiben finanziell flexibel und können sogar sparen – vorausgesetzt, Sie vergleichen rechtzeitig die Konditionen. Ob bei Ihrer bisherigen Bank oder mit einem neuen Finanzierungspartner: Je besser Sie Ihre Möglichkeiten kennen, desto fundierter können Sie entscheiden.

Das Wichtigste in Kürze:

Eine Anschlussfinanzierung wird notwendig, wenn Ihre Baufinanzierung nach Ende der Zinsbindung noch nicht vollständig zurückgezahlt ist.
Sie haben die Wahl zwischen verschiedenen Modellen: Prolongation bei der Hausbank, Umschuldung zu einem neuen Anbieter oder einem Forward-Darlehen zur Zinssicherung im Voraus.
Wer sich frühzeitig informiert und Angebote vergleicht, kann Zinsvorteile nutzen und die Finanzierung optimal auf die eigene Lebenssituation abstimmen.

Was ist eine Anschlussfinanzierung bei einer Baufinanzierung?

Mit einer Anschlussfinanzierung gestalten Sie die Rückzahlung Ihrer Restschuld neu, sobald die Zinsbindung Ihrer Baufinanzierung endet. Sie können dadurch nicht nur Zinsen sparen, sondern auch Ihre Finanzierung an veränderte Lebensumstände anpassen, etwa durch neue Laufzeiten oder Tilgungsraten.

Stellungnahme: Was sagen die Expert*innen von mybaufinanzierung zur Anschlussfinanzierung für Ihre Immobilie?

Viele Immobilienbesitzer*innen stehen vor einer wichtigen Entscheidung: Wie geht es nach dem Ende der Zinsbindung weiter? Unsere Expert*innen von mybaufinanzierung empfehlen Ihnen, schon frühzeitig – spätestens drei Jahre vor Ablauf der Zinsbindung – mit der Planung Ihrer Anschlussfinanzierung zu beginnen.

Gerade jetzt bestehen echte Chancen auf attraktive Zinsen, wenn Sie frühzeitig handeln. Mit einem Forward-Darlehen können Sie sich die aktuellen Konditionen sogar bis zu 5 Jahre im Voraus sichern und damit im Idealfall wieder auf Zinssätze von unter 3,0  Prozent kommen.

Nicht selten lassen Kreditnehmer*innen bei der Anschlussfinanzierung tausende Euro liegen, weil sie nur bei ihrer Hausbank nachfragen. Die besten Konditionen gibt es aber oft nicht dort, sondern bei unabhängigen Finanzierungspartnern, die Angebote aus dem gesamten Markt vergleichen.

Anschlussfinanzierung für Ihr Haus: Unser Rechner hilft Ihnen

Sie möchten wissen, welche Anschlussfinanzierung zu Ihrer Immobilie passt – und wie hoch Ihre zukünftige Rate ausfallen könnte? Dann lohnt sich ein erster Blick in die Online-Rechner von mybaufinanzierung. So bekommen Sie schnell ein Gefühl dafür, welche Zins- und Laufzeitoptionen infrage kommen.

Nutzen Sie unseren Zinsrechner, um die aktuelle Marktlage besser einzuschätzen: Ermitteln Sie die Zinsen für die Anschlussfinanzierung Ihrer Baufinanzierung, indem Sie den Rechner etwa mit Angaben zu Darlehenssumme und Laufzeit füttern.

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Die Anschlussfinanzierung Ihrer Immobilie steht bereits an? Melden Sie sich bei uns, wenn Sie prüfen möchten, wie Sie die Anschlussfinanzierung Ihrer Immobilie aktuell am besten gestalten können. Unsere Expert*innen bieten Ihnen Zugang zu Angeboten von über 500 Banken. In einem unabhängigen Kreditvergleich ermitteln wir das optimale Angebot für Sie – passend zu Ihrer Immobilie, Ihrer Restschuld und Ihren finanziellen Rahmenbedingungen.

Wie hoch sind aktuell die Zinsen für eine Anschlussfinanzierung für Ihr Haus?

Die Zinsen für Baufinanzierungen haben sich aktuell* bei rund 3,50 Prozent (Sollzins) für 10-jährige Laufzeiten stabilisiert. Nach dem Zinsanstieg 2023 ist das Niveau deutlich ausgeglichener und bietet gute Chancen, sich langfristig günstige Konditionen zu sichern.

* Stand: Juli 2025

Wie läuft eine Anschlussfinanzierung für Ihren Kredit ab?

Sobald sich das Ende Ihrer Sollzinsbindung nähert und noch eine Restschuld offen ist, steht die nächste Finanzierungsentscheidung an. Damit alles reibungslos läuft, lohnt sich eine frühzeitige Planung. Der Ablauf lässt sich in fünf Schritte unterteilen:

1. Finanzielle Ausgangslage klären

Verschaffen Sie sich einen Überblick über die verbleibende Restschuld, die aktuelle Zinsbindung und Ihre bisherigen Kreditkonditionen. Überlegen Sie außerdem, welche monatliche Rate künftig gut zu Ihrer Lebenssituation passt und welche Laufzeit für Sie sinnvoll ist.

2. Optionen prüfen und Angebote vergleichen

Entscheiden Sie, ob Sie Ihre Finanzierung bei Ihrer bisherigen Bank verlängern (Prolongation) oder zu einem neuen Anbieter wechseln möchten (Umschuldung). Auch ein Forward-Darlehen kann sich lohnen, wenn Sie sich frühzeitig günstige Zinsen sichern möchten. Ein gründlicher Vergleich verschiedener Angebote hilft Ihnen, die beste Lösung zu finden.

3. Finanzierungsangebot auswählen und Unterlagen einreichen

Bei einem Anbieterwechsel sind meist Unterlagen wie Einkommensnachweise, Objektunterlagen und Informationen zur bestehenden Finanzierung erforderlich. Bei einer Prolongation fällt dieser Aufwand in der Regel weg, da die Bank Ihre Bonität bereits kennt.

4. Kreditvertrag abschließen

Nach erfolgreicher Prüfung erhalten Sie den neuen Darlehensvertrag zur Unterschrift. Wechselt der Anbieter, übernimmt die neue Bank meist direkt die Ablösung Ihres bisherigen Kredits.

5. Übergang organisieren

Die neue Finanzierung beginnt nahtlos nach Ende der alten Zinsbindung. So bleibt Ihre Finanzierung lückenlos und Sie behalten die volle Kontrolle über Ihre Zahlungsverpflichtungen.

Wann sollte man sich um eine Anschlussfinanzierung kümmern?

Idealerweise beginnen Sie 12 bis 36 Monate vor dem Ende Ihrer Zinsbindung mit der Planung. So bleibt Ihnen genügend Zeit, Angebote zu vergleichen, die passende Finanzierungsform zu wählen und gegebenenfalls ein neues Darlehen abzuschließen. Worauf Sie dabei achten sollten:

Je früher, desto besser: Eine frühzeitige Planung bringt mehr Auswahl und sichert Ihnen günstige Zinsen.
Markt im Blick behalten: Ein gezielter Blick auf die Zinsentwicklung hilft Ihnen, den richtigen Zeitpunkt zu erkennen. Etwa um bei steigenden Zinsen früh zu sichern oder bei fallenden Zinsen noch abzuwarten.
Beratung einholen: Eine unabhängige Einschätzung hilft, das richtige Modell für Ihre Situation zu finden.

Ob Sie sich für eine Prolongation interessieren, einen Anbieterwechsel planen oder einfach nur wissen möchten, welche Option für Ihre Immobilie am besten passt – eine individuelle Beratung sorgt für Klarheit. Unsere Expert*innen unterstützen Sie dabei, Ihre Entscheidung mit einem guten Gefühl zu treffen.

Sparen bei der Baufinanzierung: Konditionen der Anschlussfinanzierung unbedingt vergleichen

Viele Darlehensnehmer*innen bleiben bei der Anschlussfinanzierung automatisch bei ihrer Hausbank, ohne Angebote zu vergleichen. Dabei lohnt sich ein Vergleich in den meisten Fällen deutlich: Schon wenige Zehntelprozent Unterschied beim Zinssatz können über die Laufzeit hinweg Einsparungen im vier- oder fünfstelligen Bereich bedeuten. Wie groß das Sparpotenzial tatsächlich sein kann, zeigt das folgende Rechenbeispiel.

Beispiel: Anschlussfinanzierung für die Baufinanzierung mit und ohne Vergleich

Finja und Sven haben vor 15 Jahren eine Baufinanzierung abgeschlossen. Nun läuft die Zinsbindung aus und eine Restschuld von 125.000 Euro steht zur Anschlussfinanzierung an. Ihre bisherige Monatsrate betrug 1.000 Euro.

Die Hausbank bietet eine Verlängerung (Prolongation) mit 3,90 Prozent Sollzins an. Über mybaufinanzierung finden die beiden ein besseres Angebot mit 3,50 Prozent Sollzins. Sie entscheiden sich außerdem, die Monatsrate auf 1.500 Euro zu erhöhen, da ihr Einkommen gestiegen ist.

Wie die beiden Varianten Prolongation und Umschuldung in diesem Fall abschneiden, zeigt die Tabelle:

Anschlussfinanzierung	Hausbank	Umschuldung
Sollzins	3,90 Prozent	3,50 Prozent
Monatsrate	1.000,00 Euro	1.500,00 Euro
Zinsbindung	10 Jahre	10 Jahre
Zinskosten gesamt	33.154,00 Euro	18.420,00 Euro
Tilgung nach 10 Jahren	87.846,00 Euro	125.000 (komplett)
Restschuld nach 10 Jahren	37.154,00 Euro	0 Euro
Gesamtersparnis	-	14.734,00 Euro

Trotz moderater Zinsunterschiede spart das Paar durch höhere Tilgung und günstigere Konditionen fast 15.000 Euro. Außerdem sind die beiden deutlich früher schuldenfrei.

Welche Anschlussfinanzierung ist für Ihre Immobilie sinnvoll?

Für die Anschlussfinanzierung Ihrer Haus- bzw. Baufinanzierung stehen Ihnen mehrere Möglichkeiten zur Verfügung. Welche Variante am besten zu Ihrer Lebenssituation, Immobilie und finanziellen Planung passt, hängt von verschiedenen Faktoren ab: Zinserwartung, Wunsch nach Flexibilität oder die verbleibende Restschuld. Im Folgenden stellen wir Ihnen die gängigsten Modelle vor.

Prolongation: Wann muss die Bank eine Anschlussfinanzierung anbieten?

Bei einer Prolongation bleibt Ihre bisherige Bank Ihr Finanzierungspartner. Das bestehende Darlehen wird zu neuen Konditionen fortgeführt. Ein Vertragswechsel oder eine erneute Prüfung sind dabei nicht erforderlich.

Rechtlich verpflichtet ist die Bank dazu nicht. Trotzdem unterbreitet sie in der Regel ein Verlängerungsangebot. Zum einen, weil der Aufwand geringer ist als bei einer Neufinanzierung. Zum anderen, weil sie darauf setzt, dass viele Kund*innen aus Bequemlichkeit bleiben.

Vor- und Nachteile einer Prolongation:

Vorteile	Nachteile
Kein Bankwechsel nötig Kaum bürokratischer Aufwand Schnell und unkompliziert	Kein direkter Zinsvergleich Möglicherweise schlechtere Konditionen Wenig Verhandlungsspielraum

Umschuldung: Anbieterwechsel mit Einsparpotenzial

Bei der Umschuldung wechseln Sie für die Anschlussfinanzierung Ihrer Immobilie die Bank. Der neue Anbieter zahlt das offene Darlehen bei Ihrer bisherigen Bank ab und Sie starten mit einem frischen Vertrag, idealerweise zu besseren Konditionen.

Zwar ist der Aufwand etwas höher (etwa durch die Grundbuchumschreibung), doch dieser kann sich durch deutliche Zinsersparnisse lohnen. Besonders attraktiv ist diese Option, wenn Ihre Hausbank kein gutes Angebot vorlegt oder Sie mehr Flexibilität wünschen.

Vor- und Nachteile einer Umschuldung:

Vorteile	Nachteile
Bessere Zinskonditionen möglich Große Auswahl an Anbietern Individuelle Vertragsgestaltung	Höherer bürokratischer Aufwand Ggf. zusätzliche Kosten (z. B. Grundbuch) Neue Bonitätsprüfung erforderlich

Forward-Darlehen: Zinsen frühzeitig sichern

Mit einem Forward-Darlehen sichern Sie sich schon heute den Zinssatz für eine zukünftige Anschlussfinanzierung, auch wenn Ihre aktuelle Zinsbindung erst in einigen Jahren endet. So können Sie sich günstige Konditionen langfristig festschreiben, falls mit steigenden Zinsen zu rechnen ist.

Je nach Anbieter sind Vorlaufzeiten von bis zu 60 Monaten möglich. Der Abschluss eines Forward-Darlehens erfordert allerdings etwas Weitblick, denn der Vertrag ist verbindlich und in der Regel nicht kündbar.

Vor- und Nachteile eines Forward-Darlehens:

Vorteile	Nachteile
Frühzeitige Zinssicherheit (bis 5 Jahre) Planungssicherheit für lange Zeit Schutz vor Zinsanstieg	Aufschläge bei langer Vorlaufzeit Nicht flexibel kündbar

Bausparvertrag: Anschlussfinanzierung mit Eigenleistung

Ein Bausparvertrag besteht aus zwei Phasen: der Ansparzeit und dem zinsvergünstigten Darlehen. Wenn Sie frühzeitig einen Bausparvertrag abgeschlossen haben und dieser nun zuteilungsreif ist, kann das Bauspardarlehen als Anschlussfinanzierung genutzt werden.

Das Modell eignet sich besonders für Menschen, die großen Wert auf Planungssicherheit legen und sich frühzeitig um ihre Anschlussfinanzierung gekümmert haben.

Vor- und Nachteile eines Bausparvertrags:

Vorteile	Nachteile
Günstige, festgelegte Darlehenszinsen Kombinierbar mit Eigenkapital Planbarkeit durch Spar- und Tilgungsphase	Nur bei rechtzeitiger Planung möglich Unflexibel bei geänderten Lebensumständen Rendite in der Sparphase meist gering

Tipps zur Anschlussfinanzierung: Was sollten Sie beachten?

Ob Umschuldung, Prolongation oder Forward-Darlehen – bei der Anschlussfinanzierung stehen Ihnen viele Optionen offen. Je nach Marktlage, Lebenssituation und finanziellen Zielen können sich große Unterschiede ergeben. Damit Sie gut vorbereitet sind, haben wir die häufigsten Fragen für Sie beantwortet.

Wann ist der richtige Zeitpunkt, sich um die Anschlussfinanzierung zu kümmern?

Am besten beginnen Sie 12 bis 36 Monate vor Ablauf Ihrer Zinsbindung mit der Planung. So haben Sie ausreichend Zeit für einen Konditionsvergleich, die Prüfung von Alternativen und die Beratung mit einem Finanzierungspartner. Frühzeitig zu handeln verschafft Ihnen Spielraum, zum Beispiel für ein Forward-Darlehen, falls zukünftig mit steigenden Zinsen zu rechnen ist.

Wie sinnvoll ist ein Anbieterwechsel?

Ein Wechsel der Bank, also eine Umschuldung, kann sich durch bessere Zinsen, mehr Flexibilität oder zusätzliche Sondertilgungsoptionen lohnen. Besonders wenn Ihre Hausbank nur ein Standardangebot unterbreitet, kann es sich lohnen, andere Konditionen zu prüfen. Unabhängige Anbieter wie mybaufinanzierung vergleichen für Sie den Markt und geben Ihnen einen Überblick über mögliche Alternativen.

Kann ich mein bestehendes Darlehen auch vorzeitig kündigen?

Nach zehn Jahren können Sie Ihr Darlehen gemäß § 489 BGB mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, sogar wenn die Zinsbindung länger läuft. Das lohnt sich besonders, wenn die Zinsen inzwischen gefallen sind und Sie günstiger weiterfinanzieren möchten. Wichtig: Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt bei diesem Sonderkündigungsrecht nicht an.

Sollte ich Eigenkapital in die Anschlussfinanzierung einbringen?

Das ist in vielen Fällen ein großer Vorteil. Eigenanschlkapital senkt nicht nur die Restschuld, sondern auch das Risiko für die Bank. Daher wird es oft mit einem besseren Zinssatz belohnt. Ob Ersparnisse, Erbschaft oder Schenkung: Jeder Betrag, den Sie einbringen können, verkürzt Ihre Laufzeit und senkt die Gesamtkosten.

Wie wichtig ist die Tilgungsrate und sollte ich sie ändern?

Sehr wichtig! Mit der Anschlussfinanzierung haben Sie die Möglichkeit, Ihre Tilgungsrate neu festzulegen. Vielleicht steht Ihnen inzwischen mehr Geld zur Verfügung, etwa durch eine Gehaltserhöhung, ein abbezahltes Auto oder reduzierte monatliche Belastungen. Eine höhere Tilgung führt dazu, dass Ihre Restschuld schneller sinkt und Sie insgesamt weniger Zinsen zahlen.

Wie lege ich die monatliche Rate optimal fest?

Je höher Sie die Rate ansetzen, desto schneller sind Sie schuldenfrei. Aber Achtung: Setzen Sie die Rate nicht zu hoch an. Eine solide Orientierung bietet die Faustregel: Maximal 30 Prozent Ihres Nettoeinkommens sollten in die monatliche Rate fließen, damit Sie noch ausreichend finanziellen Puffer haben.

Was ist das Recht zur Sondertilgung und wie kann ich es nutzen?

Mit dem Sondertilgungsrecht können Sie außerplanmäßige Zahlungen leisten, ohne zusätzliche Gebühren zahlen zu müssen. Das ist besonders dann sinnvoll, wenn Ihnen zwischendurch Geld zur Verfügung steht, zum Beispiel durch eine Bonuszahlung oder Erbschaft.

Ohne vertraglich vereinbarte Sondertilgung dürfen Sie nicht einfach zusätzliche Beträge zurückzahlen, sonst erhebt die Bank eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung, weil ihr eingeplante Zinserträge entgehen. Achten Sie daher bei Ihrer Anschlussfinanzierung darauf, dass Sondertilgungen explizit im Vertrag erlaubt sind, idealerweise flexibel nutzbar und ohne Aufpreis.

Was ist, wenn meine erste Baufinanzierung ein variables Darlehen war?

Bei einem variablen Darlehen zahlen Sie stets den aktuellen Marktzins. Eine klassische Anschlussfinanzierung ist hier formal nicht notwendig. Sie sind jedoch vollständig den Zinsentwicklungen ausgeliefert.

Ist mit steigenden Bauzinsen zu rechnen, kann es jedoch sinnvoll sein, in eine Finanzierung mit fester Zinsbindung zu wechseln. Ein variables Darlehen eignet sich nur für risikobewusste Kreditnehmer*innen mit hoher Liquidität und dem Wunsch nach maximaler Flexibilität. Für die meisten bietet eine feste Zinsbindung langfristig mehr Planungssicherheit.

Wie lange sollte meine neue Darlehenslaufzeit sein?

Bei der Anschlussfinanzierung legen Sie nicht nur die Zinsbindung fest, sondern auch die neue Laufzeit. Diese bestimmt, wie lange Sie noch zahlen müssen, bis Ihr Darlehen vollständig getilgt ist.

Wenn Sie sich eine etwas höhere Monatsrate leisten können, lohnt es sich, die Laufzeit bewusst zu verkürzen. So sparen Sie Zinsen und sind schneller schuldenfrei. Wenn Ihre Lebensplanung aber eher auf finanzielle Flexibilität ausgerichtet ist, kann auch eine längere Laufzeit sinnvoll sein. Entscheidend ist, dass die gewählte Laufzeit zu Ihren persönlichen Zielen und Ihrer finanziellen Belastbarkeit passt.

Wie wichtig ist eine neue Immobilienbewertung?

Seit Ihrer ersten Finanzierung hat sich der Immobilienmarkt möglicherweise deutlich verändert. Eine aktuelle Bewertung Ihrer Immobilie kann sich lohnen. Denn mit einem höheren Objektwert verbessert sich Ihre Beleihungsauslaufquote. Das bedeutet: Die Bank bewertet Ihr Risiko als niedriger, was sich positiv auf den Zinssatz auswirken kann.

Entstehen bei der Anschlussfinanzierung zusätzliche Kosten?

Das hängt vom Modell ab. Bei einer Prolongation entstehen meist keine Zusatzkosten. Bei einer Umschuldung können Notar- und Grundbuchgebühren sowie Verwaltungsaufwand hinzukommen. In vielen Fällen lässt sich durch eine Grundschuldabtretung Geld sparen. Lassen Sie sich dazu am besten im Vorfeld beraten.

Lohnt sich der Bankenwechsel für die Anschlussfinanzierung Ihrer Baufinanzierung?

In vielen Fällen kann sich ein Bankenwechsel bei der Anschlussfinanzierung Ihrer Baufinanzierung deutlich auszahlen. Schon kleine Unterschiede beim Zinssatz führen über Jahre hinweg zu erheblichen Einsparungen. Wer frühzeitig plant, verschiedene Finanzierungsformen prüft und Konditionen vergleicht, hat die besten Chancen, ein individuell passendes und kostengünstiges Angebot zu finden.

Ob Prolongation bei der Hausbank oder Umschuldung zu einem neuen Finanzierungspartner – je besser Sie Ihre Möglichkeiten kennen, desto fundierter können Sie entscheiden. Kontaktieren Sie unsere Expert*innen für eine individuelle Beratung und lassen Sie sich unverbindlich passende Optionen für die Anschlussfinanzierung Ihrer Immobilie aufzeigen.