Baufinanzierung: ein Beispiel zur Verdeutlichung

08. Oktober 2025

Erfahren Sie anhand des folgenden Baufinanzierungsbeispiels alles rund um Tilgung, monatliche Zinsen sowie Darlehenssummen.

In diesem Artikel werden wir uns auf die Unterschiede zwischen zwei gängigen Darlehensarten konzentrieren, dem Annuitätendarlehen und dem tilgungsfreien Darlehen. Darüber hinaus beleuchten wir, wie ein Annuitätendarlehen funktioniert und welche Faktoren die Laufzeit einer Finanzierung beeinflussen.

Was ist ein Annuitätendarlehen?

Beginnen wir mit dem Annuitätendarlehen, einer der gebräuchlichsten Formen der Immobilienfinanzierung. In diesem Finanzierungsmodell bleibt die jährliche Zahlung, die sogenannte Annuität, über die gesamte Laufzeit gleich. Diese Annuität setzt sich aus Zins- und Tilgungsanteilen zusammen. Interessant dabei ist, dass der Zinsanteil im Laufe der Zeit abnimmt, während der Tilgungsanteil steigt. Das liegt daran, dass die Zinsen auf den ausstehenden Kreditbetrag berechnet werden, der durch die Tilgung kontinuierlich sinkt.

Was ist ein tilgungsfreies Darlehen?

Im Gegensatz dazu steht das tilgungsfreie Darlehen, auch bekannt als endfälliges Darlehen. Hierbei zahlt der Kreditnehmer während der Laufzeit nur Zinsen. Die Tilgung erfolgt erst am Ende der Laufzeit in einer einzigen Zahlung. Damit die Tilgung auch sichergestellt ist, wird diese Art des Darlehens in der Regel mit einem Bausparvertrag kombiniert. Die monatliche Rate teilt sich also in zwei Zahlungen auf. Die Zinsen gehen an die Bank, die Tilgungsrate fließt als Sparbeitrag in den Bausparvertrag. Am Ende der Lauftzeit des tilgungsfreien Darlehens, wird ein Bauspardarlehen beantragt, dass dann das erste Darlehen ablöst. Ist von Anfanf an alles richtig berechnet, bleibt die monatliche Rate bis zur vollständigen Rückzahlung des Darlehens über die gesamte Zeit gleich. Ohne einen Bausparvertrag als Tilgungslösung, muss der Kreditnehmer sicherstellen, dass er am Ende der Laufzeit den gesamten Darlehensbetrag tilgen kann.

Wie lange läuft eine Finanzierung insgesamt?

Die Laufzeit einer Baufinanzierung hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie beispielsweise der Höhe des Darlehens, der Tilgungsrate und dem Zinssatz. Bei einem typischen Annuitätendarlehen mit einer anfänglichen Tilgung von 1,50 % und einem Zinssatz von 3,50 % würde die Laufzeit etwa 35 Jahre betragen. Eine höhere Tilgungsrate verkürzt die Laufzeit entsprechend. In der Regel dauert es in Deutschland zwischen 20 und 40 Jahren eine Immobilienfinanzierung vollständig zurückzuzahlen.

Die Wahl der richtigen Finanzierungsform

Es ist wichtig zu beachten, dass die Wahl zwischen Annuitätendarlehen und tilgungsfreiem Darlehen von Ihren persönlichen finanziellen Umständen und Zielen abhängt. Daher ist es ratsam, vor einer Entscheidung professionelle Unterstützung einzuholen.

Ein konkretes Beispiel einer Baufinanzierung

Familie Müller möchte sich ein Haus auf dem Land kaufen. Die Kosten hierfür betragen 300.000 €. In diesem Betrag sind die Grundstückskosten von 80.000 € bereits enthalten. Die Sollzinsbindung verläuft über 10 Jahre mit dem gebundenen Sollzins von 3,50 % p. a. und dem effektiven Jahreszins von 3,56 % p. a. Unter Berücksichtigung einer 1,5%-igen Tilgung beträgt die monatliche Rate 1.250,00 €. Die Summe der Restschuld am Ende der Zinsbindung, also nach 10 Jahren, beläuft sich bei den Müllers auf 246.212,86 €. Geht man davon aus, dass der Zins nach Ende der Zinsbindung unverändert bleibt, dauert es 34 Jahre und sechs Monate bis zur vollständigen Rückzahlung des Kredits. Dabei muss ein Betrag von insgesamt 516.740,98 € an die Bank zurückgezahlt werden. Hinzu kommen zusätzlich noch 655 € Grundbuchkosten.