Wenn Sie auf der Suche nach einer passenden Immobilie sind, werden Sie in der Regel auch auf die Thematik des Erbbaurechts stoßen. In diesem Artikel möchten wir Ihnen zeigen, was unter der Erbpacht verstanden wird und was ein Erbbaugrundstück ist. 

Zudem möchten wir Ihnen Tipps geben, die Ihnen dabei helfen, ein Erbpacht Grundstück mit günstigen Konditionen zu finden. Darüber hinaus gehen wir genauer auf den Erbbaurecht Ablauf ein. Wir erläutern  auch was bei der Finanzierung eines Erbbaugrundstücks besonders ist, und worin die Vorteile und Nachteile liegen. 

 

Was ist Erbpacht? 

Erbpacht bedeutet, dass Sie ein eigenes Haus auf dem Grundstück einer dritten Person bauen dürfen. Dieses Erbbaurecht läuft gewöhnlicherweise über eine Laufzeit von 50-100 Jahren. Nach Ablauf dieser Zeit geht der Besitz Ihres Hauses auf den Grundstücksbesitzer über. Dabei erhalten Sie eine im Vorfeld im Erbrechtsvertrag vereinbarte Entschädigung, meistens 2/3 des Wertes Ihres Hauses.

 

Wie funktioniert ein Erbpachtvertrag und was sind die Vorteile  und Nachteile? 

Kommen wir nun zur Erbbaurecht Bedeutung und Erbbaurecht Definition. Bei einem Erbpachtvertrag erhalten Sie vom Grundstückseigentümer die Erlaubnis, ein Haus auf dem gepachteten Boden zu errichten. Für die Dauer des Erbpachtvertrages dürfen Sie das Haus gewöhnlich nutzen. Während dieser Zeit entrichten Sie sogenannte “Erbbauzinsen” an den Besitzer. 

Nach Ablauf der Frist fällt das Grundstück samt Immobilie wieder in die Hände des Verpächters. Es gibt allerdings auch die Möglichkeit, die Erbpacht einvernehmlich zu verlängern, sodass Sie weiterhin im Besitz der Immobilie sind und weiterhin ein Pachtverhältnis besteht. 

In der Regel werden Erbpacht Grundstücke von Vereinen und Institutionen bereitgestellt, die über viele Grundstücke verfügen. Einzelne Kommunen oder die Kirchen sind häufig als Anbieter von Erbpacht Grundstücken aktiv. 

Kirchen und Kommunen sind nach Ablauf der Frist meistens nicht an einem Verkauf ihrer Erbpachtgrundstücke interessiert, dafür aber in der Regel dazu bereit, das Erbbaurecht zu verlängern. Unter Umständen kann Ihre Erbpacht also verlängert werden.

Wir haben Ihnen eine kurze Tabelle mit den Vor- und Nachteilen eines Erbpacht Grundstücks zusammengestellt, die Ihnen einen Überblick verschaffen soll. Auf diese Weise lernen Sie die wichtigsten Punkte kennen und können sich besser für oder gegen eine Erbpacht Immobilien entscheiden. 

 

Vorteile Erbpacht

Nachteile Erbpacht

Die Konditionen sind oft um einiges günstiger als bei einem “normalen” Darlehen

Nach Ablauf des Vertrages geht der Besitz des Erbbaugrundstücks über. Sie werden zwar mit meist 2/3 des Hauswertes entschädigt, jedoch können Sie Ihr Haus nicht an Ihre Kinder übergeben 

Häufig kann man Immobilien von den bisherigen Pächtern übernehmen (nur selten wird ein Baugrundstück verpachtet)

Wenn Sie Veränderungen baulicher Art an einem Erbpachtgrundstück vornehmen möchten, müssen Sie diese mit dem Verpächter absprechen

 

Der Erbbaurecht Zins kann während der Laufzeit erhöht werden

 

Ob sich der Kauf von Erbpacht Immobilien für Sie lohnt, ist vor allem von Ihren individuellen Neigungen abhängig. Sie erhalten zwar in der Regel günstigere Konditionen, müssen sich aber mit dem Verpächter  absprechen. Zudem ist die Erbpachtdauer häufig im Hinterkopf verankert, da Sie nach Ablauf der Frist Ihr selbst gebautes Haus verlieren können. 

 

Erbbaurecht Kosten für die Zinsen - Wie teuer ist Erbbaurecht wirklich? 

Um die Sinnhaftigkeit eines Erbbaurecht-Projektes besser einschätzen zu können, sollten Sie sich die damit verbundenen Zinsen genauer ansehen. Der Grundstückseigentümer kann die Erbpachtzinsen während der Laufzeit aufstocken, die anfänglichen Erbpachtzinsen sind also nicht auf Dauer verbindlich. 

Diese Erhöhung des Erbpachtzinses ist jedoch nur alle drei Jahre möglich und muss sich in einem angemessenen Rahmen bewegen, der sich üblicherweise an einem Index ausrichtet. Die Erbbaurecht Kosten werden also nicht von einen auf den anderen Tag explodieren. Dennoch sollten Sie eine Anpassung des Zinses bei einer Berechnung berücksichtigen. 

Der Zins wird zu Beginn der Pacht vertraglich vereinbart. Sobald Sie ein Angebot vorliegen haben, können Sie dieses mit einem unserer Finanzierungsrechner genauer untersuchen und gegebenenfalls mit anderen Angeboten vergleichen. So behalten Sie stets den Überblick und können einzelne Erbpacht Grundstücke aus finanzieller Sicht miteinander vergleichen. 

Neben den Zinskosten kommen jedoch auch weitere Kosten in Form der Grunderwerbsteuer auf Sie zu. Diese Kosten und deren Berechnung wollen wir uns nun genauer ansehen. 

 

Erbbaurecht Grunderwerbsteuer: Wie hoch sind die zu entrichtenden Steuern und wer muss sie bezahlen? 

Obwohl Sie nicht der bzw. die neue Eigentümer/in des Grundstücks sind, müssen Sie bei Abschluss eines Erbpachtvertrags die Erbbaurecht Grunderwerbsteuer zahlen. Dies liegt daran, dass Sie zwar aus juristischer Sicht nicht der bzw. die neue Besitzer sind, dies aber aus wirtschaftlicher Sicht der Fall ist. 

Für die Berechnung der Steuer ist die wirtschaftliche Sicht entscheidend und dementsprechend müssen auch Sie als Pächter die Steuer zahlen. Die Steuer ist je nach Bundesland unterschiedlich hoch. Sie liegt zwischen mindestens 3,5% (Bayern und Sachsen) und höchstens 6,5% (NRW, Thüringen, Schleswig-Holstein und Brandenburg) des Grundstück- bzw. Immobilienwertes.

Wir möchten Ihnen eine grobe Größenordnung für Ihre Grunderwerbsteuer vorgeben. Wenn Sie ein Erbpacht Haus mit einem Wert von 200.000 Euro (inkl. des fiktiven Grundstückwertes) pachten möchten, wären hierfür in Bayern 7000 Euro Grundsteuer Erbpacht fällig. In Thüringen jedoch würden Sie auf 13.000 Euro Grunderwerbsteuer Erbbaurecht kommen. 

Wenn Sie ein Erbpacht Haus kaufen bzw. pachten möchten, sollten Sie dementsprechend den Standort und die damit verbundene Steuer berücksichtigen. Gerade wenn Sie an der Grenze zweier Bundesländer wohnen, kann hier ein signifikanter Unterschied entstehen. 

 

Erbbaurecht Ablauf: Was passiert danach? 

Nach dem Erbbaurecht Ablauf gibt es im Prinzip drei Möglichkeiten, wie es mit dem Haus weitergeht sobald die Pacht endet. 

  1. Erbpacht Haus kaufen und Grundstück erwerben. Wenn Sie sich mit dem Verpächter einigen, können Sie das Haus mit Erbbaurecht kaufen und sind somit der neue Eigentümer. Gerade öffentliche Träger oder die Kirche sind jedoch in der Regel nicht dazu bereit, das Grundstück zu verkaufen. 
  2. Erbpacht verlängern. In manchen Fällen können Sie den Erbpacht Vertrag um weitere 50-99 Jahre verlängern. In diesem Fall bleibt alles beim Alten und Sie wohnen weiterhin in Ihrem Haus, für das Sie die Erbpacht bezahlen. 
  3. Abtretung mit Wertermittlung Haus Erbpacht. Falls Sie den Vertrag nicht verlängern und nicht selbst das Grundstück kaufen können, wird der  Verpächter Ihnen Ihr Haus abkaufen. 


Der Besitz des Hauses geht auf den Verpächter: über, der Ihnen ein Angebot zum Kauf erstellt. Dieses Angebot richtet sich nach den vorher vertraglich festgehaltenen Bedingungen und entspricht meist mindestens 2/3 des Hauswertes, den Sie auf Basis der Wertermittlung einer Immobilie auf Erbpachtgrundstück errechnet haben. Beim Erbbaurecht verkaufen Sie Ihr Haus also zu einem geringeren Wert. 

Für welche der drei Optionen Sie sich entscheiden bzw. entscheiden können, ist zum großen Teil vom Verpächter abhängig. Die langen Laufzeiten der Erbpacht machen eine vorzeitige Planung im Regelfall äußerst schwierig. Hier müssen Sie bei laufendem Vertrag verhandeln und versuchen, Ihre eigenen Wünsche und Vorstellungen entsprechend zu präsentieren und zu verkaufen. 

 

Erbbaurecht kaufen: Was Sie beim Hauskauf Erbpacht beachten sollten

In den letzten Jahren haben wir die Erfahrung gemacht, dass vor allem zwei Gesichtspunkte bei Abschluss eines Erbpachtvertrages häufig vergessen werden. Diese Fakten sind wichtig, egal ob Sie einen Verkauf Erbbaurecht durchführen, oder selbst ein Haus auf Erbpacht kaufen. 

  1. Für den Abschluss eines Erbpachtvertrages ist, wie bei einem regulären Hauskauf auch, eine notarielle Beurkundung notwendig. Diese Beurkundung führt zu zusätzlichen Kosten, die Sie bei Ihrer Entscheidung berücksichtigen sollten, wenn Sie beim Haus kaufen Erbpacht verwenden. 
  2. Zudem sollten Sie bei Vertragsabschluss darauf achten, dass der dringende Bedarf für Eigennutzung ausgeschlossen wird. Dies ist vor allem bei privaten Pächtern sehr wichtig.

Erbpacht Haus: Tipps für Ihre Erbpacht

Zum Abschluss dieses Artikels haben wir Ihnen einige Erfahrungen zusammengestellt, die wir in den letzten 30 Jahren gemeinsam mit unseren Kunden sammeln konnten. 

  1. Den richtigen (Ver-)Pächter finden. Möchten Sie nach der Erbpacht das Haus kaufen oder ist es für Sie in Ordnung, wenn Sie Ihr Haus abtreten müssen? Abhängig von dieser Frage sollten Sie sich passende Pächter suchen. Kirchen und Kommunen verkaufen ihre Grundstücke nur selten und melden in der Regel nie Eigenbedarf an.
    Auch als Verpächter lohnt es sich, verschiedene Interessenten einzuladen. Schließlich werden diese Interessenten im Zweifelsfall die nächsten 50-100 Jahre auf Ihrem Grundstück wohnen. Sie sollten also wissen, wem Sie das Erbbaurecht verkaufen bzw. erteilen. 
  2. Vergleich durchführen. Bei einer Erbpacht schließen Sie einen Vertrag, der 50-99 Jahre lang andauert. Demnach sollten Sie die Angebote bestmöglich vergleichen und das günstigste auswählen. Auch ein Vergleich mit unseren Rechnern ist immer eine gute Wahl. Bereits eine kleine Zinseinsparung kann bei dieser langen Laufzeit einen großen Unterschied machen. 

 

Fazit: Ist Baupacht sinnvoll? 

In unserem Artikel sind wir auf die verschiedenen Vorteile und Nachteile einer Baupacht eingegangen. Ein Haus auf Erbpacht kaufen zu wollen, kann eine gute Idee sein. Ob eine Baupacht sinnvoll ist, hängt vor allem von Ihren eigenen Vorlieben ab. 

Beim Erbbaurecht müssen Sie sich mit dem Verpächter arrangieren und können nicht immer Ihre eigenen Ideen umsetzen. Wenn Sie gerne eigenverantwortlich in Ihren eigenen vier Wänden agieren wollen und Ihr Haus an Ihre Kinder vererben möchten, ist die Erbpacht vermutlich nicht die beste Wahl. 

Wenn Sie allerdings ein günstiges Grundstück kaufen möchten und es Ihnen nichts ausmacht, dieses nach Ablauf der Frist gegebenenfalls abzutreten, dann kann die Erbpacht sinnvoll sein. 

Sie können uns sehr gerne kontaktieren und ein unverbindliches Erstgespräch vereinbaren. Wir können dann gemeinsam einen Blick auf Ihre individuelle Situation werfen und überprüfen, ob die Erbpacht für Sie sinnvoll ist und was das Erbbaurecht für Sie bedeutet. 

Wir freuen uns auf Ihre Anfrage.

 

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