Sie möchten ein Eigenheim bauen oder eine Eigentumswohnung kaufen? In der Regel ist ein Immobilienkauf mit einem hohen Kredit verbunden, den Sie über einen langen Zeitraum – meist mehrere Jahrzehnte – abbezahlen. Schon deswegen ist die Wahl des Immobilienkredits eine wichtige Entscheidung, die Sie nicht leichtfertig treffen sollten.
In diesem Artikel zeigen wir Ihnen, wie die Aufnahme eines Immobiliendarlehens abläuft, welche Kosten auf Sie zukommen und wie Sie bei Ihrem Immobilienkredit durch einen Kreditvergleich viel Geld sparen können.
Das Wichtigste in Kürze:
- Es ist empfehlenswert, zumindest die Kaufnebenkosten (etwa 10 - 15 Prozent der Kaufpreises) mit Eigenkapital zu bezahlen.
- Die Darlehenskosten, also die Zinsen für den Immobilienkredit, unterscheiden sich bei verschiedenen Angeboten teilweise deutlich.
- Um das beste Angebot zu finden, empfehlen wir Ihnen einen umfassenden Vergleich möglichst vieler Kreditangebote.
Was ist ein Immobilienkredit?
Ein Immobilienkredit bzw. Immobiliendarlehen ist ein spezielles Darlehen zur Finanzierung eines Bauvorhabens, eines Immobilienkaufs oder einer umfassenden Sanierung. Er wird in der Regel als Annuitätendarlehen vergeben. Das heißt, er wird in monatlichen Raten in konstanter Höhe zurückgezahlt, die aus einem steigenden Tilgungs- und einem sinkenden Zinsanteil bestehen.
Weitere Kreditarten und mögliche Besonderheiten:
- Volltilger-Darlehen: Das Annuitätendarlehen mit Volltilgung ist nach Ablauf der Zinsbindung vollständig zurückgezahlt.
- Endfälliges Darlehen: Während der Laufzeit des Darlehens zahlen Sie bei diesem Immobiliendarlehen nur die Zinsen, die Tilgung erfolgt danach in einer Summe.
- Bauspardarlehen: Ist Ihr Bausparvertrag zuteilungsreif, haben Sie Anspruch auf ein Bauspardarlehen, das Sie in Kombination mit der angesparten Summe aus dem Vertrag für die Finanzierung einer Immobilie nutzen können.
So funktioniert ein Immobiliendarlehen
Bei einem Immobilienkredit stellt Ihnen die Bank das Geld zur Verfügung, das Sie zur Realisierung Ihres Immobilienprojekts benötigen. Diese Schritte sind für ein solches Darlehen erforderlich:
- Darlehenssumme ermitteln: Verschaffen Sie sich Klarheit über Ihre finanziellen Möglichkeiten, um zu ermitteln, wie viel Immobilie Sie sich leisten können und wie hoch die monatliche Rate ausfallen darf.
- Kreditvergleich: Um die passende Finanzierung für Ihr Vorhaben zu finden, sollten Sie möglichst viele Angebote vergleichen. Schon kleine Unterschiede beim Zinssatz können sich deutlich auf die Gesamtsumme auswirken.
- Kreditantrag: Stellen Sie alle erforderlichen Unterlagen für den Kreditantrag zusammen und reichen Sie diesen bei der Bank Ihrer Wahl ein.
- Auszahlung: Nachdem die Bank Ihren Kredit genehmigt hat, kann die Auszahlung vorgenommen werden. Haben Sie sich für den Kauf einer Immobilie entschieden, wird die Kaufsumme in der Regel direkt an den*die Verkäufer*in überwiesen.
- Eintragung der Grundschuld: Im Rahmen der Finanzierung lässt die Bank eine Grundschuld in das Grundbuch eintragen. Damit sichert sie sich gegen mögliche Zahlungsausfälle ab.
- Tilgungsphase: Nachdem der Kredit ausgezahlt wurde, beginnt die Tilgungsphase. Dabei zahlen Sie für den vereinbarten Zeitraum (Zinsbindung) eine gleichbleibende monatliche Rate an die Bank. Für die Restsumme nach Ablauf der Zinsbindung können Sie mit Ihrer Bank neue Konditionen vereinbaren oder eine Anschlussfinanzierung bei einer anderen Bank abschließen.
Sie sehen also, dass die Finanzierung einer Immobilie eine Entscheidung mit einer gewissen Tragweite und eine Verpflichtung für Jahrzehnte ist. Umso wichtiger ist es, das für Sie beste Angebot zu finden. Unsere Expert*innen unterstützen Sie dabei, vom Vergleich verschiedener Immobiliendarlehen bis zur Beantragung des Kredits. Fordern Sie über unser Online-Formular unkompliziert ein individuelles Angebot an.
Kosten beim Immobilienkredit: Zinsen bestimmen die Gesamtsumme
Die Kosten für Ihren Immobilienkredit werden durch die Zinsen veranschlagt. Je höher die Zinsen sind, desto teurer wird der Immobilienkauf bzw. das Bauvorhaben für Sie. Schon ein Unterschied von wenigen Prozentpunkten beim Zinssatz kann über die lange Laufzeit eines Immobiliendarlehens einen enormen Unterschied machen.
Wie hoch sind derzeit die Zinsen für einen Immobilienkredit?
Das derzeitige Zinsumfeld bietet attraktive Bedingungen für Ihr Immobilienprojekt. Denn nach einer Phase höherer Zinsen haben sich die Baufinanzierungszinsen zuletzt auf einem stabilen Niveau eingependelt, das eine günstige Ausgangslage für Bauherr*innen und Immobilienkäufer*innen schafft.
Es ist schwierig, die langfristige Zinsentwicklung präzise vorherzusehen, zumal es zu Schwankungen kommen kann. Allerdings sind die bei einem Immobilienkredit anfallenden Zinsen aktuell vergleichsweise niedrig, sodass die Gelegenheit für ein Bauvorhaben oder einen Immobilienkauf günstig ist.
Immobilienkredit-Rechner: Online Zinsen berechnen & Eckdaten vergleichen
Mit unserem Immobiliendarlehen-Rechner können Sie mit wenigen Klicks ausrechnen, mit welchen Kosten Sie bei einem Immobilienkredit rechnen müssen. Zudem liefert das Tool wichtige Informationen zu anderen wichtigen Kennzahlen rund um Ihr Darlehen.
Die monatliche Rate: Bedeutung von Tilgung & Einkommen
Die Monatsrate Ihres Immobilienkredits setzt sich aus zwei Teilen zusammen:
- Tilgungsanteil: Mit der Tilgung zahlen Sie das Darlehen selbst zurück, die Zinsen entsprechen den Kosten, die die Bank für das Darlehen berechnet.
- Zinsanteil: Die Höhe der Zinsen wird auf Basis der bestehenden Restschuld berechnet, die mit jeder Tilgung sinkt.
Das bedeutet für ein Annuitätendarlehen: Im Laufe der Zeit steigt der Tilgungsanteil, während der Zinsanteil sinkt – die Höhe der Rate bleibt jedoch über den gesamten Zeitraum der Zinsbindung gleich. Und je höher Sie die anfängliche Tilgung ansetzen, desto schneller bezahlen Sie Ihren Immobilienkredit ab und desto niedriger sind die Gesamtkosten.
Achten Sie dabei darauf, dass Sie die monatliche Rate zuverlässig bezahlen können. Die Höhe der Rate sollte sich an Ihrem frei verfügbaren Einkommen orientieren. Wir empfehlen Ihnen, dafür nicht mehr als 30 bis 40 Prozent Ihres Netto-Einkommens einzuplanen. Sie sollten auf jeden Fall einen Puffer für unvorhergesehene Ausgaben einkalkulieren.
Wie viel Immobilienkredit bekomme ich?
Die Höhe des Darlehens, das die Bank Ihnen gewährt, ist von verschiedenen Faktoren abhängig. Wichtig ist natürlich, welche Summe Sie benötigen und was die Immobilie kostet. Ehe die Bank Ihnen einen Kredit gibt, prüft sie Ihre finanziellen Voraussetzungen:
- Ihr Monatseinkommen ist die Basis dafür, dass Sie Ihr Immobiliendarlehen zuverlässig zurückzahlen können. Je mehr Sie verdienen, desto höher kann die monatliche Rate ausfallen, die Sie an die Bank zurückzahlen können. Höhere Raten wiederum bedeuten häufig auch günstigere Kreditkonditionen.
- Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto niedriger ist die Darlehenssumme, die Sie benötigen. Das bedeutet auch, dass die Gesamtkosten für das Darlehen sinken. Ideal ist es, etwa 20 bis 30 Prozent der Kaufsumme bzw. Baukosten mit eigenen Mitteln zu finanzieren. Experten empfehlen, mindestens die Kaufnebenkosten selbst zu zahlen, die etwa 15 Prozent der Kaufsumme ausmachen.
Es ist jedoch auch möglich, eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital auf die Beine zu stellen. In diesem Fall ist eine gründliche Kalkulation der Kosten und Ihres Budgets umso wichtiger.
Wie viel Einkommen brauche ich für einen Immobilienkredit?
Ab welchem Gehalt Sie ein Haus kaufen oder bauen können, können wir nicht pauschal beantworten. Grundsätzlich lässt sich sagen: Je solider Ihre finanzielle Situation ist, desto mehr Geld leiht Ihnen die Bank. Wir empfehlen Ihnen, maximal 40 Prozent Ihres Netto-Einkommens in die monatliche Rate zu stecken. Bei einem Haushaltseinkommen von 4.500 Euro entspricht das 1.800 Euro.
7 Tipps für Ihren Immobilienkredit: Mit der richtigen Planung Geld sparen
Der Zinssatz ist wichtig – aber neben einem möglichst zinsgünstigen Kredit haben Sie noch weitere Möglichkeiten, Ihren Geldbeutel zu schonen.
1. Realistische Planung
Führen Sie unbedingt eine ehrliche und realistische Finanzplanung durch, um herauszufinden, ob Ihre Traumimmobilie für Sie finanzierbar ist. Nehmen Sie Ihr Budget genau unter die Lupe und stellen Sie sicher, dass Sie die monatliche Rate zuverlässig aufbringen können. Planen Sie außerdem einen Puffer für unvorhergesehene Ausgaben ein.
2. Eigenkapital erhöhen
Eigenkapital bietet zwei Vorteile: Sie benötigen keine so hohe Nettodarlehenssumme und bringen eine zusätzliche Sicherheit in den Vertrag mit der Bank ein. Das resultiert in der Regel in günstigeren Zinsen. Es lohnt sich also zu prüfen, ob es Möglichkeiten gibt, Ihr Eigenkapital zu erhöhen: etwa indem Sie bei Ihren Ausgaben Sparpotenzial entdecken, bestehende Kredite zinsgünstig umschulden oder Ihre Altersvorsorge anpassen.
Eigenkapital kann zum Beispiel auch die (abbezahlte) Immobilie von Verwandten sein, die zusätzlich zum Kaufobjekt beliehen wird. Eventuell kann Ihnen auch ein Verwandter oder Freund Eigenkapital leihen.
3. Sollzinsbindung gut planen
Die Dauer der Sollzinsbindung gibt an, wie lange Sie einen bestimmten Zinssatz innerhalb Ihres Immobiliendarlehens vertraglich festschreiben. In Zeiten günstiger Bauzinsen ist es sinnvoll, die Sollzinsbindung hoch anzusetzen. Einige Banken verlangen allerdings ab einer gewissen Dauer einen Zuschlag auf den Zinssatz. Die Entscheidung über die Dauer der Sollzinsbindung ist vom Einzelfall abhängig. Melden Sie sich bei unseren Expert*innen für eine individuelle Einschätzung.
4. Umschuldung & Anschlussfinanzierung
Bei der Anschlussfinanzierung Ihres Bau- bzw. Immobilienkredits können Sie sparen, indem Sie die Restschuld auf einen günstigeren Kredit umschulden. Während das nach Ablauf der Zinsbindung ohne zusätzliche Kosten möglich ist, müssen Sie bei frühzeitiger Kündigung eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung an Ihre Bank zahlen.
Eine weitere Möglichkeit ist der rechtzeitige Abschluss eines Bausparvertrags, der zum Ende der Zinsbindung zuteilungsreif wird. Damit haben Sie Anspruch auf ein meist sehr günstiges Bauspardarlehen, das Sie zur Ablösung Ihres Immobilienkredits verwenden können.
5. Sondertilgung einplanen
Durch eine Sondertilgung können Sie einen Teil oder sogar das gesamte Darlehen vorzeitig zurückzahlen. Dadurch entfällt ein Teil der Zinsen und Sie sind schneller schuldenfrei. Diese Möglichkeit besteht nicht bei allen Immobilienkrediten, kann aber vertraglich vereinbart werden.
6. Förderungen nutzen
In vielen Fällen können Sie Förderungen für Ihr Immobiliendarlehen oder eine energetische Sanierung Ihrer Immobilie in Anspruch nehmen. Durch die Riester-Förderung, Wohneigentum-Programme oder die KfW erhalten Sie häufig bessere Konditionen. Zudem gibt es eine Vielzahl attraktiver Förderungen, die Sie auf regionaler oder kommunaler Ebene beantragen können.
7. Unabhängiger Vergleich
Ein unabhängiger Kreditvergleich ermöglicht es Ihnen, das für Sie optimale Darlehen zu finden. Möchten Sie alle Angebote in Eigenregie vergleichen, kann das allerdings viel Zeit in Anspruch nehmen. Unsere erfahrenen Expert*innen nehmen Ihnen die Recherche gerne ab.
Ihr Weg zum Immobilienkredit: Anbieter, Vermittler & Beratung
Ihnen stehen verschiedene Wege offen, sich über die Konditionen eines Immobilienkredits zu informieren und letztlich ein Darlehen abzuschließen. Naheliegend ist der direkte Weg zu einem der Kreditanbieter:
- Banken und Sparkassen: Die meisten Immobilienkredite werden durch Banken oder Sparkassen vergeben und verwaltet. Die Zahl der regionalen, überregionalen, privaten oder genossenschaftlichen Anbietern und Angeboten ist hier beinahe unübersichtlich groß.
- KfW: Die KfW ist eine staatliche Förderbank, die Kredite mit attraktiven Konditionen vergibt. Unter Umständen ist auch die Kombination von Darlehen und Förderungen möglich.
- Bausparkassen: Bausparkassen bieten neben langfristigen Bausparverträgen auch Baudarlehen für die Finanzierung Ihrer Immobilie.
- Versicherungen: Auch bei einem Versicherer können Sie einen Immobilienkredit erhalten. Hier sind häufig lange Zinsbindungen bis zu 40 Jahren möglich, jedoch ist meist ein höheres Eigenkapital erforderlich als bei Banken.
- Private Kreditanbieter: Im Internet werben immer mehr private Kreditanbieter für ihre Darlehen. Zwar finden sich hier immer wieder günstige Konditionen, jedoch sind nicht alle Anbieter seriös.
Aufgrund des Risikos an einen unseriösen Anbieter zu geraten, empfehlen wir Ihnen einen Immobilienkredit bei einer Bank oder der KfW aufzunehmen. Um aus der großen Auswahl das beste Angebot herauszufiltern, wenden Sie sich am besten an einen Finanzierungsvermittler wie mybaufinanzierung.
Wir haben mehr als 30 Jahre Erfahrung und gehören zu den führenden unabhängigen Finanzierungsmaklern in Deutschland. Für Sie bedeutet das Zugang zu einer Vielzahl an Angeboten und eine maßgeschneiderte Finanzierung mit attraktiven Sonderkonditionen, die Sie nicht überall erhalten.
Ein weiterer großer Vorteil für Sie: Wir berechnen Ihnen nichts für unsere Leistung, sondern erhalten eine Provision vom Kreditgeber, wenn Ihr Darlehen genehmigt ist. Melden Sie sich bei uns oder füllen Sie unser Kontaktformular aus, damit wir Ihnen helfen können, eine solide Finanzierung auf die Beine zu stellen.
Mit einem sorgfältig geplanten Immobiliendarlehen wird Ihr Traum vom Eigenheim Wirklichkeit
Die Finanzierung einer Immobilie geht mit hohen Kosten einher, die Sie in der Regel über mehrere Jahrzehnte finanzieren müssen. Mit einer sorgfältigen Planung und einem umfassenden Kreditvergleich können Sie bei Ihrem Immobilienkredit viel Geld sparen.
Mit mybaufinanzierung holen Sie sich einen kompetenten Partner an die Seite, der Sie von Beginn an auf dem Weg in Ihre eigenen vier Wände begleitet. Kontaktieren Sie uns, um schon bald Ihren Traum vom Eigenheim zu verwirklichen.
