Ein Eigenheim ist nicht nur ein Ort zum Wohnen, sondern auch ein wertvoller Vermögenswert. Wenn es (fast) abbezahlt ist, steckt darin oft ein stiller Schatz: gebundenes Kapital. Genau dieses können Sie nutzen. Zum Beispiel für eine Modernisierung, ein Ferienhaus im Ausland, die Unterstützung der Kinder oder einfach, um sich einen lang gehegten Wunsch zu erfüllen.
Die Kapitalbeschaffung über Ihre Immobilie, die sogenannte Beleihung, ist dabei ein erprobter Weg, um frisches Geld zu bekommen, ohne Ihr Eigentum verkaufen zu müssen. Wie das geht und was Sie dabei beachten müssen, erfahren Sie in diesem Artikel.
- Sie nutzen Ihr Haus, Ihre Eigentumswohnung oder Ihr Grundstück als Sicherheit, um einen Kredit zu bekommen – meist zu besseren Konditionen als bei einem Ratenkredit.
- Möglich sind oft 70 bis 85 Prozent des Immobilienwertes, abhängig von Bank, Beleihungswert und Bonität.
- Die Rückzahlung erfolgt in monatlichen Raten über einen festgelegten Zeitraum mit planbarer Zinsbindung.
Ihr Weg zur Kapitalbeschaffung: Rechner nutzen & Angebot anfordern
Wenn Sie zur Kapitalbeschaffung Ihre Immobilie beleihen möchten, können Sie mit wenigen Schritten herausfinden, welcher Kreditrahmen möglich ist und welche Konditionen infrage kommen. So gehen Sie vor:
- Prüfen Sie Ihr monatliches Budget: Überlegen Sie genau, welche Rate Sie sich dauerhaft leisten können, ohne Ihren finanziellen Spielraum zu sehr einzuschränken.
- Nutzen Sie unseren Finanzierungsrechner: Finden Sie das beste Angebot für Ihr Darlehen. Tragen Sie die wesentlichen Daten in die Maske ein, etwa den Wert Ihrer Immobilie, die Höhe des gewünschten Darlehens und Ihre Einkommenssituation.
- Fordern Sie Ihr Angebot an: Schicken Sie das Formular ab und holen Sie sich ein individuelles Angebot direkt in Ihr Mail-Postfach.
Die Expert*innen von mybaufinanzierung beraten Sie gerne persönlich und unterstützen Sie dabei, die Finanzierungslösung zu finden, die optimal zu Ihren Plänen passt.
Was ist Kapitalbeschaffung durch eine Immobilie?
Bei der Kapitalbeschaffung durch eine Immobilie nutzen Sie vorhandenes Eigentum als Sicherheit für einen Kredit. Die Bank trägt eine Grundschuld ein und zahlt bis zum festgelegten Beleihungswert an Sie aus. Auf diese Weise erhalten Sie frisches Kapital, ohne Ihr Haus oder Ihre Wohnung verkaufen zu müssen.
So funktioniert die Kapitalbeschaffung für Immobilienbesitzer:
- Die Bank ermittelt den Verkehrswert Ihrer Immobilie und berechnet daraus den Beleihungswert.
- Sie können ein Darlehen bis zu einem bestimmten Prozentsatz dieses Werts erhalten.
- Um den Kredit abzusichern, wird eine Grundschuld ins Grundbuch eingetragen.
- Nach der Auszahlung der Kreditsumme können Sie diese in der Regel frei verwenden.
Was kann ich mit der Kapitalbeschaffung über meine Immobilie finanzieren?
Die Kapitalbeschaffung über die Grundschuld verschafft Ihnen als Eigentümer*in eine flexible Möglichkeit, größere Geldsummen zu attraktiven Konditionen aufzunehmen. Da die Immobilie als Sicherheit dient, profitieren Sie von günstigen Zinsen und hohen Kreditrahmen. In den meisten Fällen entscheidet die Bank nicht über den konkreten Verwendungszweck, was Ihnen eine große Freiheit bei der Planung gibt.
Typische Einsatzmöglichkeiten sind:
- Anschaffung eines Autos, egal ob Neuwagen oder Gebrauchtfahrzeug
- Finanzierung kleinerer und größerer Reisen – bis hin zur ausgedehnten Weltreise
- Modernisierung, Renovierung oder energetische Sanierung Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung
- Ablösung bestehender Kredite, um von niedrigeren Zinsen zu profitieren
- Unterstützung der Kinder bei Ausbildung oder Studium
- Begleichung der bei einer Schenkung oder Erbschaft anfallenden Steuer
- Auszahlung von Miterben bei einer Erbauseinandersetzung
- Erwerb einer zusätzlichen Immobilie, etwa zur Vermietung, für Familienmitglieder oder zur Eigennutzung
- Erwerb einer Auslandsimmobilie, etwa eines Ferienhauses oder einer Wohnung. In diesem Fall kann die Immobilie in Deutschland als Sicherheit dienen, sodass die Bank nicht zwingend das Auslandsobjekt bewerten muss.
Wie hoch kann ich mein Haus durch die Kapitalbeschaffung beleihen?
Wie viel Kapital Sie über Ihre Immobilie erhalten können, hängt im Wesentlichen von zwei Faktoren ab: dem Wert des Objekts und der Höhe der monatlich tragbaren Rate. Beide müssen passen, damit die Finanzierung realistisch ist.
Für die Bank zählt dabei vor allem der sogenannte Beleihungswert. Er ergibt sich aus dem aktuellen Marktwert (Verkehrswert) der Immobilie abzüglich eines Risikoabschlags, der den möglichen Verkaufserlös im Ernstfall absichert. Auf diesen Beleihungswert wird anschließend die Beleihungsgrenze angewendet. Die liegt meist bei maximal 80 Prozent. Falls noch eine Restschuld besteht, wird diese vom möglichen Kreditbetrag abgezogen.
Beispiel aus der Praxis:
Die Meiers möchten sich den Traum vom eigenen Ferienhaus im Ausland erfüllen. Sie planen, zur Kapitalbeschaffung ihr Haus zu beleihen. Die Bank bewertet die schuldenfreie Immobilie wie folgt:
- Verkehrswert der Immobilie: 400.000 Euro
- Risikoabschlag der Bank: 20 Prozent (= 80.000 Euro)
- Beleihungswert: 320.000 Euro
- Beleihungsgrenze: 80 Prozent von 320.000 Euro = 256.000 Euro
Die Meiers könnten also maximal 256.000 Euro aufnehmen. Vorausgesetzt, die monatliche Rate passt zu ihrer Haushaltsrechnung.
Was sind die Voraussetzungen für die Kapitalbeschaffung über Ihre Immobilie?
Damit eine Bank Ihre Immobilie als Sicherheit akzeptiert und Ihnen im Rahmen einer Kapitalbeschaffung Geld bereitstellt, müssen bestimmte Grundbedingungen erfüllt sein. Sie stellen sicher, dass die Rückzahlung realistisch ist und das Risiko für den Kreditgeber überschaubar bleibt.
Wesentliche Voraussetzungen sind:
- Nachweis des Eigentums: Sie müssen im Grundbuch als Eigentümer*in eingetragen sein. Ob das Objekt gekauft, geerbt, geschenkt oder selbst gebaut wurde, spielt dabei keine Rolle.
- Stabile Einkünfte: Ein festes, regelmäßiges Einkommen (beispielsweise aus Gehalt, Rente oder Mieteinnahmen) ist notwendig, um die monatlichen Raten zuverlässig zu bedienen.
- Genügend freier Beleihungsspielraum: Ist die Immobilie bereits abbezahlt, stehen die Chancen besonders gut.
- Wenn noch Restschulden bestehen: In diesem Fall muss der verbleibende Wertanteil hoch genug sein. In diesem Fall erfolgt die neue Beleihung häufig im Nachrang: Der Rang im Grundbuch legt fest, in welcher Reihenfolge Gläubiger bei einer Zwangsversteigerung aus dem Erlös bedient werden. Je niedriger der Rang, desto höher das Ausfallrisiko und damit in der Regel auch der Zinssatz.
- Positive Bonität: Banken führen in der Regel eine Bonitätsprüfung durch. Einträge mit negativer Bewertung können die Konditionen verschlechtern, schließen eine Finanzierung aber nicht grundsätzlich aus – vor allem dann nicht, wenn Einkommen und Beleihungswert überzeugen.
- Standort in Deutschland: Üblicherweise muss sich das zu beleihende Objekt innerhalb Deutschlands befinden.
- Volljährigkeit: Sie müssen mindestens 18 Jahre alt sein. Bei sehr hohem Alter achten Banken verstärkt auf die Machbarkeit der Rückzahlung.
Je nach Situation können weitere Anforderungen hinzukommen:
- Sind im Grundbuch Nießbrauch- oder Wohnrechte vermerkt, verlangen viele Kreditinstitute einen Rangrücktritt, um selbst im ersten Rang eingetragen zu werden.
- Das Objekt muss für Wohnzwecke geeignet oder als Bauland ausgewiesen sein.
Die Kapitalbeschaffung erfolgt in der Regel über eine Eintragung der Grundschuld und nur noch selten über eine Hypothek. Die Grundschuld ist nicht an ein einzelnes Darlehen gebunden, bleibt nach der Rückzahlung bestehen und lässt sich bei weiteren Finanzierungen unkompliziert wiederverwenden. Das spart Zeit, Kosten und bietet den Kreditinstituten eine schnellere Vollstreckungsmöglichkeit.
Vor- und Nachteile der Kapitalbeschaffung: Haus beleihen oder Ratenkredit?
Wer eine größere Summe benötigt, steht oft vor der Wahl: das Haus beleihen oder einen klassischen Ratenkredit aufnehmen? Beide Finanzierungswege können sinnvoll sein. Entscheidend sind die Höhe des Kapitalbedarfs, die gewünschte Laufzeit und die persönliche Risikobereitschaft.
Vor- und Nachteile der Immobilienbeleihung
Wer seine Immobilie beleihen möchte, profitiert oft von attraktiven Konditionen und höheren Finanzierungssummen. Die Grundschuld dient der Bank als Sicherheit, was den Zinssatz senken kann. Allerdings bringt diese Form der Finanzierung auch organisatorische Schritte und ein gewisses Risiko für das Eigentum mit sich.
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Vor- und Nachteile eines Ratenkredits
Ein Ratenkredit ist schnell beantragt und meist innerhalb weniger Tage auszahlungsbereit. Er eignet sich vor allem für kleinere Beträge und kurzfristige Vorhaben. Dafür fallen die Zinsen häufig höher aus und die maximale Kreditsumme ist begrenzt.
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Nachteile |
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Wann lohnt sich die Kapitalbeschaffung & gibt es Alternativen?
Die Kapitalbeschaffung über eine Immobilie lohnt sich besonders dann, wenn Sie eine größere Summe zu vergleichsweise günstigen Konditionen aufnehmen möchten und bereit sind, Ihre Immobilie als Sicherheit einzubringen. Das kann etwa für Modernisierungen, den Kauf einer weiteren Immobilie oder die Finanzierung persönlicher Projekte interessant sein.
Voraussetzung ist, dass der Beleihungsspielraum ausreicht und die monatliche Rate langfristig tragbar bleibt. Prüfen Sie vorab genau, welche Gesamtkosten – inklusive Zinsen und Nebenkosten – entstehen. So stellen Sie sicher, dass sich die Kapitalbeschaffung Immobilie Zinsen im Vergleich zu anderen Finanzierungsarten wirklich auszahlt.
Wenn Beleihen nicht passt: Diese Alternativen gibt es
Auch wenn die Beleihung Ihrer Immobilie viele Vorteile bietet, ist sie nicht in jedem Fall die beste Lösung. Je nach Vorhaben und persönlicher Situation können andere Finanzierungswege sinnvoller, schneller oder günstiger sein. Diese Optionen sollten Sie kennen:
- Modernisierungskredit: Der Modernisierungskredit ist speziell für Umbau- oder Sanierungsarbeiten gedacht und in vielen Fällen ohne Grundschuldeintragung möglich. Die Beantragung ist meist unkompliziert und die Auszahlung erfolgt schnell. Die Kreditsummen sind oft niedriger als bei einer klassischen Immobilienbeleihung, dafür entfallen notarielle Kosten und Grundbuchgebühren.
- Teilverkauf: Beim Teilverkauf verkaufen Sie einen prozentualen Anteil Ihrer Immobilie an einen Anbieter und erhalten im Gegenzug sofort liquide Mittel. Sie bleiben weiterhin Eigentümer des verbleibenden Anteils und können Ihr Haus oder Ihre Wohnung wie gewohnt nutzen. Der Teilverkauf eignet sich vor allem für Personen, die Kapital freisetzen möchten, ohne einen Kredit aufzunehmen und Zinsen zu zahlen.
Sie überlegen, ob eine Kapitalbeschaffung über Ihre Immobilie die richtige Option für Sie ist? Melden Sie sich bei uns! Unsere Expert*innen prüfen Ihre Möglichkeiten und finden gemeinsam mit Ihnen die passende Finanzierung.