Kredit Baufinanzierung: Ihr Weg zum günstigen Darlehen

Rund um den Bau oder Kauf einer Immobilie gibt es so einiges zu organisieren und erledigen. Neben der Immobiliensuche ist einer der wichtigsten und oft zeitraubendsten Schritte, den passenden Kredit für die Baufinanzierung zu finden. Die Auswahl an Angeboten ist unübersichtlich und oft kommen noch individuelle Herausforderungen oder Fragen hinzu.

Dennoch ist es möglich und gar nicht mal so kompliziert, das ideale Darlehen für Sie zu finden. Wir empfehlen Ihnen dazu grundsätzlich eine individuelle Beratung bei erfahrenen Finanzierungsexpert*innen. In diesem Artikel zeigen wir Ihnen, worauf es bei Ihrem Baufinanzierungskredit ankommt und welche Aspekte Sie dabei immer im Blick haben sollten.

Ihr Weg zum Kredit: Der Ablauf einer Baufinanzierung in 5 Schritten

Egal, ob Sie selbst bauen oder eine Bestandsimmobilie erwerben möchten: Die wenigsten Menschen können „mal eben“ ein Haus oder eine Eigentumswohnung bezahlen, also werden Sie um ein Darlehen kaum herumkommen.

Da die Rückzahlung eines Immobiliendarlehens über einen langen Zeitraum – meist einige Jahrzehnte – erfolgt, sollten Sie die Finanzierung auf solide Beine stellen, um sicherzugehen, dass Sie sie über die gesamte Laufzeit stemmen können. Dafür sind die folgenden Schritte wichtig:

1. Recherche betreiben: Was wird benötigt?

Möchten Sie ein Haus bauen oder eine Immobilie kaufen? Haben Sie vielleicht schon ein Objekt ins Auge gefasst, das Sie kaufen möchten? Je nachdem, wie Ihre Pläne aussehen, unterscheidet sich die Finanzierung in den Details: Bei einem Neubau müssen Sie etwa die Baukosten genau ermitteln.

Außerdem müssen Sie entscheiden, welche Darlehensform für Ihren Kredit bzw. die Baufinanzierung infrage kommt. Meist entscheiden sich Immobilienkäufer*innen und Bauherr*innen für ein Annuitätendarlehen, bei dem Sie über den gesamten Zeitraum der Zinsbindung konstante Raten zahlen.

2. Überblick verschaffen: Wie kann eine Finanzierung aussehen?

Im nächsten Schritt sollten Sie sich einen Überblick über Ihre Ausgangssituation verschaffen und kalkulieren, was Sie sich leisten können und zu welchen Konditionen eine Finanzierung möglich wäre. Nutzen Sie dazu unsere praktischen Baukreditrechner. 

Mit unserem Zinsrechner etwa können Sie sich schnell und unkompliziert einen Überblick über die Zinsen für Baufinanzierung oder Kredit verschaffen. Hierbei können Sie auch die Konditionen für eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ermitteln.

3. Expert*innen kontaktieren: Kreditvergleich durch die Profis

Nachdem Sie einen ersten Eindruck von den Konditionen des Kredits bzw. der Baufinanzierung Ihrer zukünftigen Immobilie gewonnen haben, sollten Sie sich professionelle Unterstützung an die Seite holen. 

Kontaktieren Sie unsere Expert*innen für ein unverbindliches Erstgespräch, indem wir Sie und Ihre Traumimmobilie kennenlernen. Gemeinsam besprechen wir Ihre finanzielle Ausgangslage, die Rahmenbedingungen einer Finanzierung und Ihre individuellen Wünsche. Außerdem beantworten wir Ihre Fragen und finden das passende Angebot für Sie. 

4. Entscheidung treffen: Welches Angebot ist das beste?

Unsere Expert*innen ermitteln für Sie passende Kredite in einem unabhängigen Vergleich verschiedener Baufinanzierungen. Sie erhalten von uns eine Liste mit in frage kommenden Angeboten und können diese in Ruhe studieren und abwägen, was Ihnen zusagt.

Beachten Sie dabei die Konditionen wie Zinsen, Laufzeit und Restschuld und behalten Sie auch die monatliche Rate der Baufinanzierung im Blick, die Sie über einen langen Zeitraum an die Bank zahlen müssen. Auch hierbei stehen Ihnen unsere Expert*innen beratend zur Seite, die sich genau mit Vertragsbedingungen und möglichen Sonderkonditionen der Banken auskennen.

5. Abschluss & Auszahlung: Machen Sie die Finanzierung fix und planen Sie Ihren Umzug

Im letzten Schritt lassen Sie der Bank alle notwendigen Unterlagen zukommen, sodass Ihr Antrag geprüft werden kann. Nachdem die Bank eine Genehmigung ausgesprochen hat, unterschreiben Sie den Kreditvertrag und können der Auszahlung des Darlehens und ihrem Umzug in die eigenen vier Wände entgegensehen.

Was ist ein Kredit für eine Baufinanzierung?

Eine Baufinanzierung bzw. ein Kredit für eine Immobilie ist ein spezielles Darlehen, das für Bau, Erwerb oder Sanierung einer Immobilie verwendet wird. Der Kredit ist also zweckgebunden. Als materielle Sicherheit für dieses Darlehen wird in der Regel die jeweilige Immobilie eingesetzt.

Baufinanzierung oder Kredit – was lohnt sich wann?

Eine klassische Baufinanzierung geht mit der Eintragung einer Grundschuld einher, die der Bank als Sicherheit dient. Können Sie den Kredit nicht mehr bedienen, kann die Bank die Immobilie versteigern, um sich einen möglichst großen Teil der Kreditsumme zurückzuholen. Diese Sicherheit ermöglicht der Bank, Ihnen vergleichsweise günstige Konditionen anzubieten.

Anders als die Baufinanzierung ist ein „normaler Kredit“ bzw. Konsumentenkredit nicht zweckgebunden, Sie können also flexibler über das Geld verfügen. Hier wird auch keine Grundschuld eingetragen. Dafür ist der Kredit jedoch teurer, denn die Zinssätze sind höher als bei Baufinanzierungen. Da die Darlehenssumme in der Regel auf maximal 50.000 begrenzt ist, eignen sich Konsumentenkredite nicht für die Finanzierung von Immobilien.

Baufinanzierung & Kredit: Wichtige Fragen für Ihr Vorhaben

Wer sich mit der Finanzierung einer Immobilie beschäftigt, stellt sich erfahrungsgemäß eine Reihe von Fragen. Einige davon haben unsere Expert*innen an dieser Stelle für Sie beantwortet. 

Welche Darlehensarten gibt es?

Meist wird ein Kredit bei einer Baufinanzierung als Annuitätendarlehen vergeben. Dabei zahlen Sie eine monatliche Rate, deren Höhe über den gesamten Zeitraum der Zinsbindung gleich bleibt. Jedoch steigt im Verlauf der Tilgungsanteil der Rate, während der Zinsanteil sinkt. Am Ende der Zinsbindung bleibt eine Restschuld, die Sie zu neuen Konditionen zurückzahlen oder durch eine Anschlussfinanzierung ablösen.

Alternativen dazu sind das Volltilgerdarlehen, das Sie über den Zeitraum der Zinsbindung komplett zurückzahlen, oder das endfällige Darlehen, bei dem Sie zunächst nur die Zinsen in monatlichen Raten zahlen und die Tilgung am Ende in einer Summe an die Bank zahlen.

Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Diese Frage ist die Basis aller Überlegungen: Wie viel Haus kann ich mir leisten? Für die Antwort ist eine ehrliche und gründliche Analyse Ihrer Finanzen maßgeblich. Hilfreich ist dabei diese Faustformel:

Monatliche Kreditrate = Einnahmenüberschuss + Puffer – Nebenkosten der neuen Immobilie – Instandhaltungsrücklage

Listen Sie die Einnahmen Ihres Haushaltes auf und ziehen Sie davon alle Ausgaben ab: Ihre Lebenshaltungskosten, die Nebenkosten im neuen Zuhause, die Rücklage für notwendige Arbeiten und außerdem einen Puffer für unvorhergesehene Kosten. 

Das Ergebnis zeigt Ihnen, wie hoch Ihre monatliche Rate ausfallen darf. Mit unserem Budgetrechner können Sie schnell ermitteln, welche Darlehenssumme für Sie infrage kommt. Ein weiterer Aspekt ist das Eigenkapital, das Sie einbringen. Je höher dieses ausfällt, desto mehr Immobilie können Sie sich leisten. 

Wie hoch sollte meine Monatsrate bei der Baufinanzierung sein?

Expert*innen empfehlen, dass Sie im Idealfall nicht mehr als 30 bis 40 Prozent Ihres Nettoeinkommens für die monatliche Kreditrate aufbringen sollten. Damit bleibt Ihnen genug Geld, um die Kosten des alltäglichen Lebens zu bestreiten. 

Verfügen Sie beispielsweise über ein Haushalts-Nettoeinkommen von 4.500 Euro, können Sie etwa 1.350 bis 1.800 Euro in die monatliche Rate investieren. 

Wie viel Eigenkapital benötige ich?

Das Eigenkapital wirkt sich nicht nur auf die Darlehenssumme aus, die Sie brauchen, sondern auch auf die Konditionen des Darlehens: Je mehr Sie selbst beisteuern, desto günstiger sind diese.

Grundsätzlich ist es empfehlenswert, etwa 20 bis 30 Prozent der Kaufsumme, mindestens aber die Kaufnebenkosten (meist etwa 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises), mit eigenem Geld zu bezahlen. Es ist allerdings auch möglich, ohne Eigenkapital einen Baukredit zu erhalten. Kontaktieren Sie in diesem Fall gerne unsere Finanzierungsexpert*innen für eine individuelle Beratung.

Wie hoch sind die Zinsen bei einer Baufinanzierung? 

Das derzeitige Zinsumfeld bietet Immobilienkäufer*innen und Bauherr*innen attraktive Bedingungen für ihre Projekte. Nach einer Phase höherer Zinsen haben sich die Baufinanzierungszinsen zuletzt auf einem marktgerechten und stabilen Niveau eingependelt.

Nehmen Sie ein Darlehen auf, können Sie sich den aktuellen Zinssatz für den Zeitraum der gewählten Zinsbindung sichern. Bei einer Darlehenssumme von 300.000 Euro (und 50.000 Euro Eigenkapital) etwa beträgt der Sollzins bei einer Zinsbindung von 10 Jahren 3,21 Prozent*.

Auf die Höhe der Zinsen für Ihren Kredit bzw. Ihre Baufinanzierung haben Sie selbst kaum Einfluss. Allerdings können auch Sie die Kosten Ihrer Finanzierung ein Stück weit senken: 

• Bringen Sie etwa eine hohe Summe Eigenkapital ein, belohnt die Bank das mit einem niedrigeren Zinssatz. 
• Zudem wirkt sich auch eine hohe anfängliche Tilgung positiv auf den Zinssatz aus. 
• Ein weiterer Tipp für ein möglichst günstiges Darlehen: Vergleichen Sie verschiedene Anbieter in einem unabhängigen Kreditvergleich.

*Stand Dezember 2024

Welche Tilgung sollte ich bei meinem Kredit bzw. meiner Baufinanzierung wählen?

Je höher die Tilgung, desto schneller zahlen Sie Ihr Darlehen zurück und desto weniger Zinsen zahlen Sie letztlich. Es kann sich lohnen, einen anfänglichen Tilgungssatz von mindestens 2,00 Prozent anzusetzen – wenn das in Ihrem finanziellen Spielraum möglich ist, auch höher. 

Dabei fällt die monatliche Rate zwar auch höher aus als bei 1,00 oder 1,50 Prozent, jedoch sind Sie schneller schuldenfrei als bei einer geringeren Tilgung und sparen Kosten für Zinsen. Mit unserem Tilgungsrechner können Sie verschiedene Szenarien durchspielen und prüfen, wie sich eine Veränderung des Tilgungssatzes auf Ihre Finanzierung auswirkt.

Wie erkenne ich eine „gute“ Baufinanzierung?

Ein „guter“ Immobilienkredit zeichnet sich dadurch aus, dass er genau Ihren Anforderungen entspricht. Das heißt, er berücksichtigt Ihre finanziellen Möglichkeiten, etwa im Hinblick auf die Monatsrate, die Sie stemmen müssen. 

Eine gute Baufinanzierung bietet zudem einen möglichst günstigen Zinssatz und die Möglichkeit von Sondertilgungen, wenn diese für Sie infrage kommen. Ein vertrauenswürdiger Kredit listet außerdem alle Bestandteile transparent auf, Sie müssen also nicht mit unvorhergesehenen Kosten rechnen. 

Möglicherweise ist nicht der niedrigste Zinssatz ausschlaggebend, sondern vielmehr die Flexibilität, die Ihnen eine Finanzierung mit Tilgungssatzwechsel oder Sondertilgung bietet. Unsere Expert*innen helfen Ihnen dabei, herauszufinden, was sich langfristig für Sie rechnet.

Welche Förderungen gibt es?

Informieren Sie sich im Zuge Ihres Immobilienprojekts über die Fördermittel, auf die Sie unter Umständen Anspruch haben. Das können etwa Programme sein, die sich an Familien richten, oder solche, die den Bau energieeffizienter Immobilien fördern.

Als Fördergeber kommen etwa das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA), das Sie mit verschiedenen Zuschüssen unterstützt, sowie die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) infrage, die Darlehen vergibt oder Zuschüsse gewährt. Außerdem unterstützen Bundesländer und Kommunen Immobilienkäufer*innen und Bauherr*innen.

Daneben unterstützt der Staat mit Förderungen wie Wohn-Riester oder der Wohnungsbauprämie, einem Zuschuss zum Bausparvertrag.

Welche Nebenkosten fallen bei einem Immobilienkauf an?

Entscheiden Sie sich für den Kauf einer Immobilie, fallen neben dem Kaufpreis weitere Kosten an, die Sie bei der Planung Ihrer Finanzierung unbedingt beachten müssen. Die Höhe dieser Kosten lässt sich nicht pauschal beziffern. Sie können sich grob an diesen Werten orientieren:

• Die Grunderwerbsteuer beträgt abhängig vom Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises.
• Die Notar- und Grundbuchkosten liegen in der Regel bei etwa 1,5 bis 2 Prozent.
• Die Maklerprovision ist verhandelbar, sie beträgt rund 3,6 bis 7,0 Prozent des Kaufpreises.

Unser Nebenkosten-Rechner hilft Ihnen bei der Berechnung und sorgt dafür, dass Sie die Kosten in angemessener Höhe einkalkulieren können. So drohen Ihnen nach Abschluss der Finanzierung keine bösen Überraschungen in Form von Zusatzkosten für den Hausbau oder -erwerb. 

Lohnt sich ein Bausparvertrag?

Ein Bausparvertrag kann Ihnen helfen, Eigenkapital für ein zukünftiges Bauvorhaben oder den Kauf einer Immobilie anzusparen. Dabei sichern Sie sich gegen steigende Zinsen ab, indem Sie den bei Abschluss geltenden Zinssatz für ein späteres Darlehen festschreiben.

Auch für die Anschlussfinanzierung können Sie einen Bausparvertrag nutzen: Dabei lösen Sie mit dem zinsgünstigen Bauspardarlehen Ihren bestehenden Immobilienkredit ab. Ein Bausparvertrag kann sich außerdem lohnen, wenn Sie dafür staatliche Förderungen wie die Arbeitnehmersparzulage, die Wohnungsbauprämie oder vermögenswirksame Leistungen erhalten. 

Welche Unterlagen benötige ich für eine Baufinanzierung oder einen Kredit für den Kauf einer Immobilie?

Möchten Sie ein Immobiliendarlehen abschließen, müssen Sie der Bank verschiedene Unterlagen zur Verfügung stellen. Das sind zum einen Informationen über Sie als Kreditnehmer*in, etwa Einkommensnachweise, Steuerbescheide und Belege über die Höhe Ihres Eigenkapitals.

Zum anderen reichen Sie Unterlagen zur Immobilie ein, etwa den Kaufvertragsentwurf, eine Übersicht über geplante Eigenleistungen, Bauzeichnungen, Wohnflächenberechnungen und einen Grundbuchauszug.

Mit einem Vergleich zum passenden Kredit für Ihre Baufinanzierung

Ob Hausbau oder Kauf einer Eigentumswohnung, wenn es um einen Kredit oder eine Baufinanzierung geht, ist ein gründlicher Vergleich möglichst vieler Angebote unerlässlich. Schon kleine Veränderungen beim Zinssatz können Sie deutlich auf die Kosten Ihres Darlehens auswirken. Aber auch Aspekte wie Sondertilgungen oder Tilgungssatzwechsel beeinflussen die Gesamtkosten. 

Umso wichtiger ist es, dass Sie das beste Darlehen für Ihre individuellen Bedürfnisse finden. Unsere Expert*innen vergleichen für Sie die Angebote von mehr als 500 Banken, um die ideale Finanzierung zu ermitteln. Melden Sie sich bei uns – wir unterstützen Sie von der ersten Recherche bis zum Abschluss Ihres Kreditvertrags.