Sondertilgung: Lohnt sich die Zusatzzahlung?

Haben Sie Ihre Traumimmobilie gefunden, Ihnen fehlt allerdings das nötige Kleingeld für die Finanzierung? Dann geht es Ihnen wie vielen anderen Bauherr*innen. Eine 

Baufinanzierung ist für Sie ein möglicher Weg, sich Ihren Traum zu erfüllen. 

Die Aufnahme eines Baufinanzierungsdarlehens ist allerdings für viele angehende Bauherr*innen auch die größte Investition des Lebens. Wäre es nicht schön, wenn Sie das Darlehen für Ihr Traumhaus deutlich schneller zurückzahlen und dabei Zinsen sparen könnten? Das ist nicht nur bloße Theorie, denn diese Möglichkeit gibt es bereits! 

In diesem Artikel zeigen wir Ihnen, was eine Sondertilgung bei Baufinanzierungen ist und in welchen Fällen sich die Baufinanzierung mit Sondertilgung lohnt. Außerdem geben unsere Expert*innen Ihnen Tipps rund um die Sondertilgung bei Ihrer Baufinanzierung. 

Darüber hinaus vergleichen wir eine Baufinanzierung mit Sondertilgung und eine reguläre Finanzierung für Sie, damit Sie die Vor- und Nachteile besser abschätzen können. mybaufinanzierung steht Ihnen somit bei allen Fragen rund um die Finanzierung zur Verfügung. 

Was ist eine Baufinanzierung mit Sondertilgung und wie funktioniert sie?

Bei einer Baufinanzierung teilen sich die zu zahlenden Raten in einen Zins- und einen Tilgungsanteil auf: 

• Die Zinsen entsprechen dabei den Kosten des Darlehens. Je geringer der Zinssatz ausfällt, desto günstiger ist Ihr Darlehen. Mit unserem Zinsrechner für Immobilien können Sie die Zinsen Ihres Darlehens bequem berechnen.
• Der andere Bestandteil der monatlichen Zahlungen ist der Tilgungsanteil. Die Tilgung beschreibt die eigentliche Rückzahlung des Kredits. Wenn Sie beispielsweise eine Baufinanzierung in Höhe von 250.000 Euro aufnehmen, beträgt die Tilgung ebenfalls 250.000 Euro.

Die Zinsen Ihres Darlehens werden auf Basis der Restschuld berechnet. Mit jeder weiteren Tilgungszahlung sinkt diese Restschuld allerdings, sodass auch Ihre Zinszahlungen im Verlauf der Baufinanzierung abnehmen. Mit unserem Baufinanzierungsrechner können Sie sich diesen Verlauf abbilden lassen. 

Neben der regulären Tilgung gibt es die sogenannte „Sondertilgung“, die außerhalb der regulären Tilgungszahlungen entrichtet wird. Meist gibt es einmal jährlich die Möglichkeit, eine Sondertilgung bei der Baufinanzierung zu entrichten. Durch diese Zahlung senken Sie die Restschuld und somit alle weiteren Zinszahlungen. 

Das Recht zur Sondertilgung der Baufinanzierung ist jedoch nicht standardmäßig bei allen Banken vertraglich vereinbart. Dementsprechend sollten Sie bereits bei Vertragsabschluss auf das Recht zur Sondertilgung achten. 

Baufinanzierung mit Sondertilgung oder sparen? 

Sie können zusätzliches Geld entweder zur Sondertilgung nutzen oder investieren. Unserer Erfahrung nach ist die Tilgung jedoch oftmals sinnvoller als das Investieren. 

Durch eine Sondertilgung senken Sie die Restschuld und damit alle zukünftigen Zinszahlungen. Das lohnt sich mehr, als das Geld zu investieren, da es kein Verlustrisiko gibt. 

Wann lohnt sich die Sondertilgung? 

Um zu überprüfen, ob sich die Sondertilgung bei Ihrer Baufinanzierung lohnt, sollten Sie den Zinsaufschlag berücksichtigen. Eine Sondertilgung reduziert die Restschuld und auf diese Weise die Zinszahlungen. Diese Zinsen sind jedoch gleichbedeutend mit dem Gewinn der Bank. 

Dementsprechend verlangen manche Banken einen Zinsaufschlag, der eine Kompensation der verlorenen Gewinne für das Recht zur Sondertilgung bei der Baufinanzierung darstellt. Mit unserem Baufinanzierungsrechner mit Sondertilgung können Sie abwägen, ob sich das Recht zur Sondertilgung trotz Zinsaufschlag für Sie lohnt. 

Oftmals bieten Banken allerdings die Option, dass Sie bis zu 5 Prozent der Darlehenssumme pro Jahr ohne einen Zinsaufschlag entrichten können. In diesem Fall ist eine Sondertilgung auf jeden Fall die bessere Option als das Ansparen eines gewissen Betrages. 

Doch lohnt sich auch die Sondertilgung mit Zinsaufschlag beziehungsweise unter welchen Voraussetzungen ist sie sinnvoll? Um dies zu bestimmen, müssen wir anhand eines Beispiels Ihre mögliche Hausfinanzierung berechnen. 

Lohnt sich eine Sondertilgung oder günstigere Zinsen? 

In unserem Beispiel möchten unsere Kund*innen Sarah und Thomas ein Baufinanzierungsdarlehen über 150.000 Euro aufnehmen. Die Zinsen werden auf 10 Jahre festgeschrieben und betragen ohne Sondertilgung 3,1 Prozent pro Jahr bei einer monatlichen Rate von 750 Euro. 

• Unter diesen Voraussetzungen haben die beiden nach 10 Jahren Zinsen in Höhe von 50.920,29 Euro gezahlt.
• Die Restschuld beträgt zum Ende der Zinsfestschreibung rund 99.079,71 Euro.
• Für die Tilgung benötigen die beiden 23 Jahre und 7 Monate. 

Mit Sondertilgung ergibt sich ein neuer Zinssatz von 3,5 Prozent pro Jahr. Pro Monat stehen den beiden etwa 300 extra Euro zur Verfügung, sodass sie die Sondertilgung auf 3.600 Euro pro Jahr festlegen können. 

• Somit ergibt sich eine Zinszahlung von 38.202,15 Euro über 10 Jahre.
• Nach 10 Jahren haben Sarah und Thomas auf diese Weise bereits 62.087,08 Euro getilgt. 
• Für die gesamte Tilgung benötigen sie exakt 18 Jahre.

Somit haben Sarah und Thomas 12.718,14 Euro an Zinsen gespart, obwohl der Zinssatz um 0,4 Prozent höher angesetzt wurde. Die Sondertilgung lohnt sich somit in vielen Fällen auch mit einem höheren Zinssatz. Nutzen Sie zum Vergleich gerne unseren Tilgungsrechner. 

Wie wirkt sich eine Sondertilgung auf die Zinsen aus? 

Eine Sondertilgung bei der Baufinanzierung ist eine hervorragende Möglichkeit, um Ihre Zinslast zu senken. Dies funktioniert so: 

• Die Zinsen werden auf Basis der Restschuld Ihres Darlehens berechnet.
• Die Sondertilgung reduziert diese Restschuld.
• Die Zinsen aller weiteren Zahlungen reduzieren sich.
• Je früher Sie eine Sondertilgung durchführen, desto besser. 

Damit Sie die Wirkung besser nachvollziehen können, haben wir Ihnen ein kleines Rechenbeispiel vorbereitet. Stellen Sie sich vor, Sie haben bei Ihrem Darlehen noch eine Restschuld von 105.000 Euro zu tilgen. Durch eine Sondertilgung können Sie 5.000 Euro dieses Betrages zusätzlich zurückzahlen. 

• Bei einem Zinssatz von 4,0 Prozent pro Jahr hätten Sie ohne Sondertilgung 4.200 Euro an Zinsen zu entrichten, nach der Sondertilgung sind es nur noch 4.000 Euro. 

Besonders interessant ist jedoch das Folgejahr: 

• Stellen wir uns vor, Ihre reguläre Tilgung beträgt 10.000 Euro pro Jahr. Somit würde die Restschuld ohne Sondertilgung 95.000 Euro betragen. Dies entspricht einer Zinszahlung von 3.800 Euro. 
• Beim Darlehen mit Sondertilgung sind dagegen nur noch Schulden in Höhe von 90.000 Euro zu begleichen. Somit fallen nur 3.600 Euro Zinsen an. 

Erneut haben Sie durch die Sondertilgung bei Ihrer Baufinanzierung 200 Euro gespart. Diese 200 Euro Ersparnis ziehen sich durch jede weitere Zinszahlung, bis das Darlehen vollständig getilgt ist. 

Daher ist es auch so wichtig, dass Sie die Sondertilgung so früh und so häufig wie möglich in Anspruch nehmen. Auf diese Weise ist sie besonders sinnvoll. 

Wie läuft eine Sondertilgung ab? 

Eine Sondertilgung bei der Baufinanzierung kann in der Regel einmal jährlich durchgeführt werden. Dabei wird vertraglich mit der Bank eine maximale Tilgungshöhe vereinbart. Falls möglich, sollten Sie die Sondertilgung Anfang des Jahres vornehmen, damit Sie bereits über das Jahr hinweg Zinsen sparen. 

Das Recht zur Sondertilgung ist jedoch keine Pflicht. Falls Sie einmal kein Geld zur Seite legen können, müssen Sie keine Sondertilgung leisten. 

Bei einer Sondertilgung innerhalb Ihrer Baufinanzierung überweisen Sie einfach einen zusätzlichen Betrag auf das Tilgungskonto. Dieser wird durch die Bank mit der Restschuld verrechnet – fertig! So schnell haben Sie eine Sondertilgung durchgeführt.

Welche Höhe kann ich für die Sondertilgung ansetzen?

Bei der Sondertilgung haben Sie in der Regel einen recht großen Spielraum. Grundsätzlich müssen Sie bei der Baufinanzierung im Hinblick auf die Höhe der Sondertilgung zwischen einer Tilgung mit und einer Tilgung ohne Zinsaufschlag unterscheiden. 

Was ist eine Sondertilgung ohne Zinsaufschlag durch die Bank?

Bei einer Sondertilgung ohne Zinsaufschlag erhalten Sie von Ihrer Bank das Recht, jährlich eine Sondertilgung in gewisser Höhe durchzuführen. Somit verändern sich die Zinsen Ihrer Baufinanzierungskonditionen nicht, Sie können jedoch durch die Sondertilgung schneller Ihr Darlehen tilgen. 

Bei der Sondertilgung ohne Zinsaufschlag ist der maximale jährliche Betrag jedoch im Regelfall niedriger angesetzt. Bei den meisten Banken können Sie somit maximal 5 Prozent der Restschuld tilgen. Manche Banken bieten sogar eine Sondertilgung in Höhe von 10 Prozent an, ohne dass Sie einen Zinsaufschlag entrichten müssen. 

Was ist eine Sondertilgung mit Zinsaufschlag? 

Falls Sie einen höheren Anteil pro Jahr tilgen möchten, wird die Bank sehr wahrscheinlich einen Zinsaufschlag verlangen. Dieser wird erhoben, weil Sie durch eine größere Sondertilgung einen erheblichen Anteil Ihrer Restschuld abbezahlen.

Da die Zinsen auf deren Grundlage berechnet werden, entgehen der Bank hohe Gewinne. Aus diesem Grund wird zur Absicherung ein Zinsaufschlag auf Ihren aktuellen Zinssatz der Baufinanzierung erhoben. 

Bei einer Sondertilgung mit Zinsaufschlag können Sie auch mehr als 5 oder 10 Prozent Sondertilgung durchführen. Die Beträge reichen je nach Bank bis zu 50 Prozent der Restschuld, sodass Sie mit einer einzigen Zahlung die Zinsen massiv senken können. 

Was passiert, wenn ich einen höheren Betrag zahle? 

Sie können in vielen Fällen auch eine Tilgung vornehmen, obwohl Sie kein Recht zur Sondertilgung vereinbart haben. Hierbei fällt jedoch in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung an. Diese entsteht dadurch, dass sich die Bank auf Ihre Zinszahlungen verlassen hat, diese jedoch durch die vorzeitige Tilgung ausfallen. 

Die Entschädigung dient dazu, die verlorenen Gewinne der Bank zu kompensieren. Mit unserem Vorfälligkeitsrechner können Sie kalkulieren, wie teuer die Tilgung ohne das Recht zur Sondertilgung der Baufinanzierung wäre. 

Wie oft kann ich eine Sondertilgung bei meiner Baufinanzierung durchführen? 

Damit sich die Sondertilgung trotz Zinsaufschlag lohnt, müssen Sie entweder einen großen Betrag tilgen oder mehrmals einen kleinen Betrag. Je nach Vertrag können Sie unterschiedlich oft eine Sondertilgung durchführen. 

Kann ich bei einer Baufinanzierung jährliche Sondertilgungen durchführen?

Bei einer Baufinanzierung ist die jährliche Sondertilgung die am häufigsten anzutreffende Art. Sie können diese Jahr für Jahr, zum Beispiel am letzten Tag des Jahres, leisten. 

Diese Sondertilgung ist in der Regel jedoch in der Höhe begrenzt und liegt tendenziell bei 5 Prozent. Dafür müssen Sie für die Sondertilgung jedoch oftmals keinen Zinsaufschlag entrichten. 

Kann ich zur Sondertilgung nach 10 Jahren einen großen Betrag tilgen? 

Eine Besonderheit bei der Baufinanzierung ergibt sich bei der Sondertilgung nach 10 Jahren. Falls Ihr Darlehen bereits seit über 10 Jahren läuft, können Sie unter gewissen Voraussetzungen das Sonderkündigungsrecht nach BGB in Anspruch nehmen.

Durch dieses Sonderkündigungsrecht können Sie das gesamte Darlehen auf einmal tilgen oder eine Anschlussfinanzierung beziehungsweise eine Umschuldung vornehmen. 

Somit besitzen Sie nach 10 Jahren die Möglichkeit, einen Teil Ihres Darlehens zu tilgen und durch eine Umschuldung von günstigeren Zinsen zu profitieren. 

Wir haben Ihnen ein Musterschreiben erstellt, mit dem Sie Ihren Kredit vorzeitig ablösen können, falls Sie die Voraussetzungen für die Sonderkündigung erfüllen. So können Sie bei Ihrer Baufinanzierung kostenlos eine hohe Sondertilgung vornehmen. 

Gibt es eine unbegrenzte Sondertilgung bei der Baufinanzierung? 

Ja, Sie können bei der Sondertilgung Ihre Baufinanzierung unbegrenzt tilgen, jedoch gibt es dafür zwei verschiedene Varianten: 

• Tilgung mit Vorfälligkeitsentschädigung: Die erste Option ist die Tilgung mit Vorfälligkeitsentschädigung. Diese können Sie jederzeit durchführen und sich somit umgehend von Ihren Schulden befreien.
  Allerdings fällt hierbei eine Entschädigung an, sodass sich diese Option selten lohnt. Mit unserem Rechner können Sie bestimmen, wie hoch die Vorfälligkeitsentschädigung in Ihrem Fall ausfällt. 

• Tilgung mit Sonderkündigungsrecht: Die bessere Option ist die Tilgung in Verbindung mit dem Sonderkündigungsrecht nach BGB. Auf diese Weise können Sie unter gewissen Voraussetzungen eine unbegrenzte Sondertilgung bei der Baufinanzierung vornehmen, müssen jedoch keine Vorfälligkeitsentschädigung entrichten.
  Dies ist eine gute Option, wenn Sie durch ein Erbe oder eine Gehaltserhöhung beziehungsweise eine Bonuszahlung in der Lage sind, Ihre Baufinanzierung mit einer einmaligen Zahlung zu tilgen. 

Sondertilgung: mybaufinanzierung-Tipps für Ihre Tilgung 

In den letzten Jahren haben unsere Expert*innen viele Erfahrungen in Bezug auf die Sondertilgung gesammelt. Daher möchten wir Ihnen die wichtigsten Tipps vorstellen, die Ihre Sondertilgung vereinfachen und möglichst wirksam machen. 

Tipp 1: Je früher die Sondertilgung, desto höher der Einfluss

Da die Zinsen bei der Baufinanzierung auf Basis der Restschuld berechnet werden, wirken sich frühe Sondertilgungen besonders stark aus. Wenn Sie bereits im ersten Jahr eine Sondertilgung bei Ihrer Baufinanzierung leisten, schlägt sich diese Ersparnis auf die gesamte restliche Laufzeit nieder. 

Daher empfehlen wir Ihnen, gerade die frühen Möglichkeiten zur Sondertilgung in Anspruch zu nehmen und – falls möglich – bereits zu Beginn des Jahres zu tilgen, anstatt erst am Ende. 

Tipp 2: Besser tilgen anstatt zu sparen

Bei einer Sondertilgung erzielen Sie oftmals höhere finanzielle Erfolge, als wenn Sie das Geld ansparen. Dies liegt daran, dass Sie durch eine einmalige Zahlung in allen Folgeperioden ebenfalls profitieren. 

Nutzen Sie die Sondertilgung daher besser zur Reduzierung der Restschuld, anstatt das Geld zum Vermögensaufbau anzusparen. So können Sie die Risiken eines Verlusts vermeiden und dennoch auf lange Sicht Geld sparen. 

Tipp 3: Selbst mit Zinsaufschlag lohnt sich die Sondertilgung oftmals 

Die Sondertilgung stellt eine hervorragende Möglichkeit dar, die Restschuld Ihres Darlehens zu reduzieren. Selbst bei höheren Zinsen ist der Effekt auf die Restschuld oftmals größer als der Zinsaufschlag für die Finanzierung. 

Mit unserem Tilgungsrechner können Sie sich selbst ein Bild von der Vorteilhaftigkeit der Sondertilgung trotz Zinsaufschlag verschaffen. 

Tipp 4: Vergleichen Sie die Baufinanzierungen

Je nach Bank können bis zu 10 Prozent Sondertilgung jährlich möglich sein. Einige Banken bieten dagegen gar kein Recht zur Sondertilgung an. Dementsprechend wichtig ist es, dass Sie vor Abschluss einen Vergleich Ihrer Baufinanzierung durchführen und diejenige mit den passenden Konditionen finden. 

Besonders ein unabhängiger Kreditvergleich zwischen verschiedenen Anbieter*innen hilft Ihnen dabei, das beste Angebot zu finden. So sind Sie nicht nur auf die Angebote Ihrer Hausbank angewiesen, sondern können aus einer Vielzahl verschiedener Kredite wählen. 

Vergleich der Sondertilgung: Sparkasse, Volksbank & Co.

Besonders wichtig für eine effiziente Sondertilgung Ihrer Baufinanzierung ist der Vergleich bei einem Anbieter wie mybaufinanzierung. Hierfür möchten wir den fiktiven Fall unserer Kund*innen Sarah und Thomas beschreiben, die eine Baufinanzierung aufnehmen möchten. 

Um die Konditionen zu vergleichen, führen sie bei mybaufinanzierung einen Vergleich zwischen ihrer Hausbank (Sparkasse, Baufinanzierung mit Sondertilgung) und anderen Banken durch.  

Der Einfachheit halber setzen wir den Zinssatz bei allen Anbieter*innen auf 3,5 Prozent fest. Allerdings werden Sarah und Thomas unterschiedliche Konditionen im Hinblick auf die Sondertilgung angeboten: 

• Bei der Sparkasse erhalten sie die Möglichkeit, eine Sondertilgung in Höhe von 2.000 Euro pro Jahr vorzunehmen. 
• Die Volksbank bietet ihnen eine Baufinanzierung ohne Sondertilgung an. 
• Im Gegensatz dazu erlaubt die Hannoversche Leben bei ihrer Baufinanzierung eine Sondertilgung von 5 Prozent pro Jahr. 

Die Höhe der Baufinanzierung beträgt insgesamt 200.000 Euro und die Zinsfestschreibung beläuft sich auf 10 Jahre. Pro Monat möchten Sarah und Thomas 1.000 Euro tilgen. Zusätzlich haben sie 350 Euro pro Monat an Überschuss zur Verfügung. Dies entspricht einer maximalen Sondertilgung von 4.200 Euro pro Jahr. 

Was bezahlen die beiden bei der Volksbank? 

Bei der Volksbank entrichten Sarah und Thomas 60.389,86 Euro an Zinsen und haben zum Ende der Zinsfestschreibung nach 10 Jahren bereits 59.763,56 Euro getilgt. 

Somit verbleiben noch 140.236,44 Euro an Restschuld und die beiden haben das gesamte Darlehen nach 25 Jahren und 2 Monaten vollständig getilgt. 

Wie sehen die Konditionen bei der Sparkasse aus? 

Im Gegensatz dazu können Sarah und Thomas bei der Sparkasse pro Jahr 2.000 Euro an Sondertilgung geltend machen. 

Somit beträgt die Zinszahlung nur 56.450,82 Euro und die beiden haben bereits 83.702,60 Euro des Darlehens getilgt. Für die gesamte Tilgung benötigen sie nun nur noch 22 Jahre. 

Was bietet die Hannoversche Leben? 

Bei der Hannoverschen Leben betragen die Zinszahlungen 52.117,92 Euro und die beiden haben nach zehn Jahren bereits 110.035,50 Euro getilgt. Dementsprechend benötigen sie für die gesamte Tilgung nur 18 Jahre und zehn Monate.  

Im Vergleich zur Volksbank sparen sie auf diese Weise über 7.000 Euro und sind sechs Jahre früher schuldenfrei. Dadurch werden sie in den nächsten Jahren noch mehr Zinsen sparen. 

Die Möglichkeit, die kostenfreie Sondertilgung im Vertrag zu vereinbaren, ist daher eine sehr gute Idee!

Sie sind sich bei Ihrer Sondertilgung unsicher? Kontaktieren Sie mybaufinanzierung!

Eine Sondertilgung lohnt sich fast immer, auch wenn sie mit einem Zinsaufschlag einhergeht. Je nach Bank unterscheiden sich die Konditionen für eine Sondertilgung jedoch massiv. Dementsprechend wichtig ist es, dass Sie die verschiedenen Anbieter*innen miteinander vergleichen.

Zudem sollten Sie versuchen, möglichst früh mit der Sondertilgung zu beginnen. Auf diese Weise sparen Sie über die gesamte Laufzeit hinweg immer wieder Zinsen, da vor allem am Anfang der Tilgungsanteil an der monatlichen Zahlung eher gering ausfällt. 

Falls Sie sich im Hinblick auf die optimale Sondertilgung bei Ihrer Baufinanzierung unsicher sind, können Sie gerne unsere kostenlosen Rechner nutzen. Darüber hinaus können Sie auch jederzeit unsere Expert*innen kontaktieren. 

Wir helfen Ihnen dabei, die passende Baufinanzierung zu finden, die günstige Konditionen sowie das Recht zur Sondertilgung aufweist. Zudem stehen wir Ihnen bei allen Fragen rund um Ihre Baufinanzierung zur Verfügung. 

Überzeugen Sie sich selbst und vereinbaren Sie ein kostenloses und unverbindliches Erstgespräch!

Wir freuen uns auf Sie und Ihre Anfrage. 

Ihr Marc Schnitzler von mybaufinanzierung