Tilgungsrechner: Das Online-Tool für die Planung Ihrer Baufinanzierung

Raus aus der Miete, rein in die eigenen vier Wände – viele Menschen träumen davon, sich ein Haus zu kaufen oder zu bauen. Der Weg zur eigenen Immobilie führt dabei in den meisten Fällen über einen Immobilien- oder Baukredit, der über einen langen Zeitraum in monatlichen Raten zurückgezahlt wird.

Bevor Sie in die Finanzierung starten, ist eine detaillierte Planung unverzichtbar. Wie lange wird die Finanzierung laufen? Welche Restschuld bleibt am Ende der Zinsbindung? Antworten auf diese und andere Fragen liefert Ihnen unser Tilgungsrechner. Mit dem kostenlosen Online-Tool verschaffen Sie sich einen Überblick über die wichtigsten Faktoren Ihrer Baufinanzierung. 

Zins- und Tilgungsrechner mit Sondertilgung kostenlos online nutzen

Ein Immobiliendarlehen aufzunehmen ist eine weitreichende Entscheidung, da die Rückzahlung in der Regel über mehrere Jahrzehnte läuft. Damit Sie die Finanzierung stemmen können, ist eine gründliche Planung unerlässlich.

Wir helfen Ihnen dabei mit einem praktischen Online-Tool: Mit wenigen Klicks können Sie mit unserem Tilgungsrechner Ihre Baufinanzierung durchspielen. Ausgehend von:

• Ihrer monatlichen Wunschrate
• der gewünschten Tilgungsrate
• der gewünschten Gesamtlaufzeit

… sehen Sie sofort, wie sich die Restschuld im Zeitverlauf entwickelt und können einen tabellarischen Tilgungsplan abrufen.

Schritt für Schritt die wesentlichen Eckdaten der Baufinanzierung ermitteln

Sie haben Ihr Budget für den Hauskauf oder Immobilienkauf ermittelt und wissen, welche Monatsrate Sie stemmen können? Oder haben Sie sich eine Frist gesetzt, innerhalb derer Sie das Darlehen zurückzahlen möchten? Auf Basis dieser Zahlen können Sie mit unserem Tilgungsrechner einen Tilgungsplan für die Rückzahlung Ihres Darlehens berechnen:

1. Wählen Sie im ersten Schritt die Basis Ihrer Berechnung aus: die gewünschte Monatsrate, die Tilgungsrate oder die ideale Laufzeit des Darlehens.
2. Nun legen Sie bei allen Varianten die Sollzinsbindung fest – mindestens 5, höchstens 30 Jahre – und geben die Darlehenssumme sowie Ihr Eigenkapital an.
3. Optional können Sie den Standort der Immobilie, eine etwaige Maklergebühr sowie Ihren Wohnort angeben.
4. Mit einem Klick auf die Schaltfläche „Neu berechnen“ gelangen Sie zur Übersicht über Ihr Darlehen. Diese gibt Aufschluss über die gesamte Summe, die Sie zurückzahlen, sowie die Monatsrate, Zins- und Tilgungssatz, Kreditlaufzeit und die Restschuld, die nach dem Ablauf der Zinsbindung noch besteht.

Tilgung, Zinsbindung & Restschuld: Wichtige Begriffe im Überblick

Mit dem Tilgungsrechner für Ihren Immobilien- bzw. Baukredit können Sie ermitteln, wie sich der Tilgungssatz auf die Rate bzw. die Laufzeit oder die Restschuld auswirkt. Im Folgenden werfen wir einen Blick auf die Begriffe, die Ihnen dabei begegnen.

Tilgung: Die eigentliche Rückzahlung 

Als Tilgung wird die eigentliche Rückzahlung der Darlehenssumme bezeichnet. Je höher die monatliche Tilgung ausfällt, die Sie mit der Bank vereinbaren, desto schneller zahlen Sie Ihr Darlehen zurück. Zusätzlich zur Tilgung zahlen Sie Zinsen für die Bereitstellung des Kredits. Die monatliche Rate besteht also aus einem Tilgungs- und einem Zinsanteil. 

Abhängig von der Art des Darlehens läuft die Tilgung unterschiedlich ab. Schauen wir uns die häufigsten Darlehensformen genauer an:

Das Annuitätendarlehen: Finanzierung mit konstanten Raten

Das Annuitätendarlehen ist die typische Darlehensform beim Immobilien- oder Baukredit. Diese Darlehensform zeichnet sich durch eine sehr gute Planbarkeit aus: Beim Abschluss legen Sie mit der Bank einen Zinssatz (Sollzins) für eine bestimmte Laufzeit fest. 

Innerhalb dieser Sollzinsbindung zahlen Sie eine feste monatliche Rate. Diese Rate besteht aus einem Tilgungs- und einem Zinsanteil. Jeden Monat wird ein Teil des Darlehens über den Tilgungsanteil getilgt, sodass nur der verbleibende Restbetrag verzinst wird. Weil der Restbetrag stetig sinkt, fallen auch jeden Monat weniger Zinsen an. Die Differenz in der Rate wird ausgeglichen, indem der Tilgungsanteil entsprechend steigt.

Nach dem Ende der Zinsbindung verhandeln Sie die Konditionen mit Ihrer Bank neu oder wechseln auf eine Anschlussfinanzierung.

Das Ratendarlehen: Die Sonderform unter den Krediten

Der Ratenkredit ist vielseitig einsetzbar. Als Konsumentenkredit oder Modernisierungskredit kommt diese Darlehensform vor allem bei geringeren Summen zum Einsatz. Mitunter sind die Kredite zweckgebunden, sodass das Geld etwa nur für die Sanierung einer Immobilie genutzt werden darf.

Die Rückzahlung erfolgt ebenfalls in Raten, allerdings bestehen diese aus einem festen Tilgungsanteil und einem sinkenden Zinsanteil. Die Gesamthöhe der Rate sinkt also mit der Zeit.

Das endfällige Darlehen: Tilgung erst am Ende

Bei einem endfälligen Darlehen zahlen Sie während der Laufzeit lediglich die Zinsen an Ihre Bank. Die Tilgung des Kredits erfolgt am Ende der Laufzeit in einer Summe. Diese Form des Darlehens eignet sich etwa als Zwischenfinanzierung, wenn Sie eine entsprechende Geldsumme in der Zukunft erwarten (beispielsweise aus einer Lebensversicherung).

Eine weitere Möglichkeit ist die Nutzung eines Bausparvertrags als Tilgungsersatz: Dabei zahlen Sie den Zinsanteil an Ihre Bank und zahlen parallel dazu monatliche Beiträge in einen Bausparvertrag ein. Dieser wiederum wird als Sicherheit an die Bank abgetreten und bei Zuteilung zur Tilgung des Kredits genutzt.

Das Volltilgerdarlehen: Finanzierung ohne Restschuld

Wie beim Annuitätendarlehen einigen Sie sich auch bei einem Volltilgerdarlehen mit der Bank auf einen Sollzins und dessen Laufzeit. Allerdings zahlen Sie den Immobilienkredit schon innerhalb der Zinsbindungsfrist komplett zurück. Sie müssen sich also weder um steigende Zinsen noch um eine Anschlussfinanzierung Gedanken machen. Dafür fällt die Monatsrate entsprechend hoch aus.

Tilgungssatz: Je höher, desto schneller

Als Tilgungssatz bezeichnet man den prozentualen Anteil am Gesamtkredit, den Sie monatlich an Ihre Bank zahlen. Er bestimmt die Höhe Ihrer Monatsrate und dadurch auch die Laufzeit Ihres Darlehens. Nutzen Sie unseren Tilgungsrechner für Ihr Darlehen, sehen Sie eines sofort: Je höher der Tilgungssatz, desto schneller zahlen Sie die Darlehenssumme zurück  – und desto weniger Zinsen zahlen Sie insgesamt.

Beispielrechnung: So wirkt sich der Tilgungssatz aus

Wir nutzen unseren Tilgungsrechner für ein Kredit-Beispiel. Katharina und Max möchten ein Haus finanzieren. Der Kaufpreis beträgt 350.000 Euro, die beiden bringen 50.000 Euro Eigenkapital ein: 

• Darlehenssumme: 331.745 Euro
• Zinssatz: 3,5 Prozent
• Sollzinsbindung: 20 Jahre

Je nachdem, für welchen anfänglichen Tilgungssatz sich die beiden entscheiden, ergeben sich folgende Konditionen:

Dieses Rechenbeispiel zeigt, wie Sie durch eine angemessene Tilgungsrate bei Ihrem Darlehen viel Geld sparen können. In den meisten Fällen wird ein Tilgungssatz zwischen 1 und 3 Prozent vereinbart. 

Wir empfehlen Ihnen hier einen Blick auf die aktuelle Zinslage zu werfen. Vor allem in Zeiten niedriger Bauzinsen lohnt es sich, eine Tilgungsrate von 2 Prozent oder mehr zu vereinbaren, um den finanziellen Spielraum voll auszunutzen.

Sondertilgung: Sparen durch zusätzliche Zahlungen

Möchten Sie mit unserem Tilgungsrechner einen Haus- oder Wohnungskauf durchspielen, haben Sie die Möglichkeit, eine Sondertilgung zu berücksichtigen. Als Sondertilgung wird eine zusätzliche Zahlung bezeichnet, mit der Sie Ihre Darlehensschuld abtragen und somit die Restschuld sowie die Laufzeit reduzieren.

Viele unserer Kund*innen nutzen diese Möglichkeit beispielsweise, wenn sie eine Sonderzahlung erhalten (z. B. Urlaubs- oder Weihnachtsgeld), ein Erbe antreten oder auf anderem Wege eine größere Summe Geld erhalten. Wichtig ist, dass Sie die Option einer Sondertilgung mit Ihrer Bank vereinbaren. Ansonsten müssen Sie eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen, um die Zinszahlungen zu ersetzen, die der Bank entgehen.

Sondertilgungen ohne Vorfälligkeitsentschädigung sind außerdem möglich, wenn die Zinsbindungsfrist endet oder Ihr Darlehen schon länger als zehn Jahre läuft. In diesen Fällen haben Sie ein Sonderkündigungsrecht und können das Darlehen oder einen Teil davon ablösen.

Sollzinsbindung & Darlehenslaufzeit: Zwei unterschiedliche Zeiträume

Nehmen Sie ein Immobiliendarlehen auf, einigen Sie sich mit der Bank auf einen Sollzins, der für einen bestimmten Zeitraum gilt – meist zwischen 5 und 30 Jahren. Die Laufzeit dieser Vereinbarung wird als (Soll-)Zinsbindung bezeichnet.

Dieser Zeitraum ist nicht gleichzusetzen mit der Laufzeit des Darlehens, die von der Auszahlung bis zur kompletten Rückzahlung andauert. Denn in der Regel bleibt nach dem Ende der Zinsbindung noch eine Restschuld übrig.

Restschuld: Was nach der Zinsbindung übrig bleibt

Entscheiden Sie sich für eine Baufinanzierung in Form eines Annuitätendarlehens, bleibt am Ende der Zinsbindung ein Betrag offen. Je niedriger der vereinbarte Tilgungssatz ist, desto höher fällt die Restschuld aus. Um diese zurückzuzahlen, müssen Sie entweder neue Konditionen mit Ihrer Bank vereinbaren (Prolongation) oder sich rechtzeitig vor Ablauf der Zinsbindung um eine Anschlussfinanzierung kümmern. 

Eine Prolongation geht in aller Regel mit höheren Zinsen einher. In vielen Fällen lohnt es sich daher, den bestehenden Kredit mit der Bank zu Gunsten einer alternativen Finanzierung zu kündigen. Dazu haben Sie verschiedene Möglichkeiten:

• Anschlussfinanzierung: Sie können ein günstigeres Darlehen bei einer anderen Bank aufnehmen, um die Restschuld des bestehenden Kredits zu bezahlen.
• Forward-Darlehen: Bei einem Forward-Darlehen sichern Sie sich einen aktuellen Zinssatz für ein Darlehen in der Zukunft. Ein solches Darlehen vereinbaren Sie oft mehrere Jahre im Voraus. Für die Zinssicherheit zahlen Sie geringen Zinsaufschlag.

• Bausparvertrag: Schließen Sie parallel zur Baufinanzierung einen Bausparvertrag ab, sichern Sie sich damit einen günstigen Zinssatz für ein zukünftiges Darlehen. Mit diesem können Sie Ihr Immobiliendarlehen nach Ablauf der Zinsbindung ablösen. 

5 Tipps von den Expert*innen für die Tilgung Ihrer Baufinanzierung

Unsere Finanzierungsexpert*innen haben einige Tipps für Sie zusammengestellt, mit denen Sie Ihre Baufinanzierung möglichst günstig gestalten und die Rückzahlung in einem angemessenen Zeitraum leisten können

1.  Wählen Sie eine möglichst hohe Tilgung

Den Tilgungssatz Ihres Immobiliendarlehens sollten Sie nicht zu niedrig ansetzen. Zwar fällt die Rate bei einer Tilgung von 1 Prozent vergleichsweise niedrig aus, jedoch läuft das Darlehen hier deutlich länger und auch die Restschuld am Ende der Zinsbindung fällt höher aus. Da Sie die Kreditsumme langsamer reduzieren, zahlen Sie insgesamt auch mehr Zinsen. So wird der Kredit teurer als bei einer Tilgung von 2 oder sogar 3 Prozent

2. Beachten Sie die Bauzinsen

 Es ist also absolut sinnvoll, bei der Planung Ihrer Finanzierung die Zinsen im Blick zu behalten und in einer Niedrigzinsphase eine lange Zinsbindung zu vereinbaren. Denn wenn Sie weniger Zinsen zahlen, haben Sie mehr finanziellen Spielraum und können die Tilgung bei gleicher Rate höher ansetzen.

Unsere Expert*innen unterstützen Sie gerne dabei, über einen unabhängigen Kreditvergleich eine solide Finanzierung auf die Beine zu stellen. Melden Sie sich bei uns, wir ermitteln passende Angebote mit günstigen Konditionen für Ihr Vorhaben.

3. Vereinbaren Sie Tilgungssatzwechsel & Sondertilgungen

Es kann hilfreich sein, einen Darlehensvertrag möglichst flexibel zu gestalten. So können Sie reagieren, wenn etwas Unvorhergesehenes passiert, das Auswirkungen auf Ihre Immobilienfinanzierung hat.

Vereinbaren Sie mit Ihrer Bank die Option zum Tilgungssatzwechsel, können Sie den Tilgungssatz während der Zinsbindung erhöhen oder reduzieren, wenn Ihre finanzielle Situation es zulässt bzw. erfordert. Lassen Sie Sondertilgungen im Vertrag festhalten, können Sie zudem mit Extrazahlungen die Laufzeit Ihres Darlehens verkürzen.

4. Prüfen Sie die Möglichkeit eines Volltilgerdarlehens

Ein Tipp für diejenigen Bauherr*innen und Immobilienkäufer*innen, die ein hohes Einkommen haben oder eine größere Summe auf der „hohen Kante“ haben: Rechnen Sie durch, ob ein Volltilgerdarlehen infrage kommt. 

Der Vorteil dieser Darlehensform ist, dass Sie nach der Zinsbindung schuldenfrei sind und sich nicht um eine Anschlussfinanzierung bemühen müssen. Zudem bieten Banken ein solches Darlehen zu einem günstigen Zinssatz an. Allerdings fällt Ihre Monatsrate entsprechend hoch aus. Außerdem haben Sie hier nicht die Möglichkeit Sondertilgungen oder einen Tilgungssatzwechsel zu vereinbaren.

5. Behalten Sie Ihren Tilgungsplan im Auge

Haben Sie die Möglichkeit, Ihre Tilgung anzupassen oder Sondertilgungen zu leisten, können Sie etwa im Falle einer Gehaltserhöhung oder einer Erbschaft die Rückzahlung Ihres Darlehens erhöhen bzw. beschleunigen. Auf diese Weise reduzieren Sie Ihre Restschuld und sparen Geld.

Mit dem Tilgungsrechner die wichtigsten Konditionen im Überblick behalten

Eine Bau- bzw. Immobilienfinanzierung ist eine große finanzielle Verpflichtung. Mit unserem Tilgungsrechner verschaffen Sie sich unkompliziert einen Überblick über wichtige Eckdaten eines Darlehens als Grundlage für eine solide Finanzplanung.

So ermitteln Sie mit wenigen Mausklicks, wie sich Ihre Wunschrate, der Tilgungssatz der Rate oder die gewünschte Gesamtlaufzeit auf die Laufzeit bzw. die Restschuld Ihres Immobilienkredits auswirkt. 

Sie planen den Bau oder Kauf einer Immobilie? Unsere Expert*innen stehen Ihnen mit Rat und Tat zur Seite. Kontaktieren Sie uns, wir unterstützen Sie auf dem Weg in Ihre eigenen vier Wände.