Letzteres kann sich für Sie lohnen: Schließen Sie einen neuen Kredit mit einem günstigeren Zinssatz ab, sparen Sie Geld. Zudem können Sie den Kredit bei gleichbleibender Rate schneller abbezahlen. Wann die Umschuldung eines Immobilienkredits sinnvoll ist und wie sie abläuft, erfahren Sie in diesem Artikel.
Was ist eine Umschuldung?
Als Umschuldung wird die Ablösung eines bestehenden durch einen neuen Kredit bezeichnet. Dabei nimmt der*die Kreditnehmer*in bei einer anderen Bank ein Darlehen auf, das zur Tilgung des alten Kredits und gegebenenfalls zur Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung genutzt wird. Ziel ist es, durch einen niedrigeren Zinssatz die Kosten zu senken.
Kann man einen Immobilienkredit umschulden?
Möchten Sie eine Baufinanzierung umschulden, ist das in der Regel nach dem Ende der Zinsbindung möglich. Vor diesem Termin ist eine Umschuldung mit der Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung verbunden. Eine Ausnahme davon bildet das Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB, nach dem Sie das Darlehen nach zehn Jahren ganz oder teilweise kündigen können.
Wann lohnt sich die Umschuldung eines Hauskredits?
Die Umschuldung eines Haus- oder Wohnungskredits ist sinnvoll, wenn Sie dadurch Kosten sparen. Das ist der Fall, wenn Sie für Ihren neuen Kredit weniger Zinsen bezahlen als bei Ihrem alten Kredit. Wichtig ist dabei auch, dass die Zinsbindung bereits beendet ist oder die Ersparnis die zu zahlende Vorfälligkeitsentschädigung übersteigt.
Wie funktioniert es, einen Baukredit umzuschulden?
Möchten Sie Ihre Baufinanzierung umschulden, sollten Sie verschiedene Angebote vergleichen, um den optimalen Kredit zu finden. Gewährt Ihnen der neue Anbieter das Darlehen, informiert er Ihre Bank über die Ablösung und zahlt die ausstehende Summe an diese. Außerdem übernimmt er die bestehende Grundschuld.
So läuft eine Umschuldung ab: Die erforderlichen Schritte im Überblick
Um Ihren Immobilienkredit umzuschulden, müssen Sie ein wenig Zeit investieren. Etwa, um möglichst viele Kredite zu vergleichen. Es ist bereits bis zu 5 Jahre vor Ablauf der Zinsbindung ist möglich, sich einen günstigeren Zins zu sichern. Wir empfehlen Ihnen, sich spätestens zwei Jahre vor dem Ablauf der aktuellen Sollzinsbindung um die Anschlussfinanzierung zu kümmern.
- Prüfen Sie die Voraussetzungen. Wann läuft die Zinsbindung ab? Zu diesem Termin können Sie problemlos umschulden.
- Informieren Sie sich bei verschiedenen Anbietern nach deren Kreditbedingungen und Zinsen. Schon kleine Unterschiede beim Zinssatz können einen großen Unterschied machen. Unsere Expert*innen unterstützen Sie dabei gerne mit einem unabhängigen Kreditvergleich.
- Haben Sie sich für eine Umschuldung entschieden? Dann beantragen Sie eine Vorabzusage bei der neuen Bank und informieren Sie Ihre alte Bank darüber, dass Sie Ihr Darlehen nicht verlängern, sondern zu einem anderen Kreditgeber wechseln. Dies sollte spätestens drei Monate vor Ablauf der Zinsbindung geschehen.
- Stellen Sie Ihrer neuen Bank alle erforderlichen Unterlagen für ein Darlehen zur Verfügung und teilen Sie ihr das Datum für den Wechsel mit. Die Zahlung der Restschuld sowie die Übertragung der Grundschuld regelt die neue Bank mit Ihrem bisherigen Kreditgeber.
- Alles erledigt? Ab sofort zahlen Sie Ihre monatlichen Raten an die neue Bank.
Als Baufinanzierungsvermittler mit langer Erfahrung unterstützen wir Sie kompetent in allen Fragen rund um die Umschuldung Ihrer Immobilie – vom Kreditvergleich bis zum Antrag bei der Bank. Für weitere Informationen senden Sie uns gerne eine Anfrage:
Welche Kosten fallen bei der Umschuldung an?
Bei einer Umschuldung fallen immer Notar- und Grundbuchkosten an. Schulden Sie Ihr Baudarlehen vorzeitig um, wird zudem eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig.
Umschuldung: Kosten & Sparpotenzial im Überblick
Eine Umschuldung ist einerseits mit Kosten verbunden, bietet Ihnen aber andererseits auch die Möglichkeit, Geld zu sparen.
- Kosten für Notar & Grundbucheintrag
Es gibt zwei Möglichkeiten, die Grundschuld umzuschreiben: Sie kann bei der alten Bank gelöscht werden, sodass die neue Bank als Gläubiger eingetragen werden kann. Alternativ dazu kann die Grundschuld von der alten an die neue Bank abgetreten werden. Als Beispiel: Während die erste Variante bei einer Restschuld von 75.000 Euro mit rund 800 Euro zu Buche schlägt, fallen bei letzterer vergleichsweise günstige 162 Euro an.
- Mögliche weitere Kosten & Vorfälligkeitsentschädigung
Die Vorfälligkeitsentschädigung fällt nur an, wenn Sie Ihr Darlehen vor Ablauf der Zinsbindung kündigen bzw. umschulden. Sie dient der Bank als Ausgleich für den Zinsverlust, der durch die vorzeitige Kündigung entsteht. Wie hoch die Vorfälligkeitsentschädigung ausfällt, variiert von Bank zu Bank – prüfen Sie also Ihren Vertrag.
- Sparpotenzial durch niedrigere Zinsen
Eine Umschuldung Ihrer Baufinanzierung bietet großes Sparpotenzial. Lösen Sie Ihr bestehendes Darlehen mit einem günstigen Kredit ab, können Sie über die gesamte Laufzeit mehrere tausend Euro an Zinsen sparen. Verschaffen Sie sich einen Überblick über das Sparpotenzial, indem Sie den Zinssatz eines neuen Kredits mit dem Ihres bestehenden Darlehens vergleichen.
Eine Umschuldung bietet Ihnen auf der einen Seite Sparpotenzial, ist aber auf der anderen Seite mit Kosten verbunden. Als Kreditnehmer*in müssen Sie das Ganze gründlich durchrechnen, um zu ermitteln, ob eine Umschuldung in Ihrem Fall sinnvoll ist und wie viel Sie einsparen können. Auch hierbei stehen Ihnen unsere erfahrenen Expert*innen gerne zur Seite.
Gibt es Alternativen zur Umschuldung?
Neben der Umschuldung gibt es noch weitere Möglichkeiten, die Anschlussfinanzierung Ihres Immobiliendarlehens zu gestalten.
- Prolongation: Als Prolongation wird die Anschlussfinanzierung bei der gleichen Bank bezeichnet. Dabei wird der bestehende Kreditvertrag nach der Zinsbindung mit neu vereinbarten Konditionen verlängert.
- Forward-Darlehen: Ein Forward-Darlehen ermöglicht es Ihnen, einen aktuellen Zinssatz für ein Darlehen zu sichern, dass Ihnen in der Zukunft ausgezahlt wird. Dieses Darlehen können Sie mehrere Jahre im Voraus vereinbaren. Allerdings bezahlen Sie diese Zinssicherheit mit einem geringen Zinsaufschlag.
- Bausparvertrag: Mit einem Bausparvertrag sichern Sie sich schon heute den günstigen Zinssatz für ein Darlehen, das Sie in der Zukunft (z. B. in zehn Jahren) zur Ablösung Ihres Immobiliendarlehens nutzen können. Besonders vorteilhaft ist es also, den Bausparvertrag in Kombination mit der Baufinanzierung abzuschließen, sodass er zum Zeitpunkt der Umschuldung zuteilungsreif ist.
FAQ
Was passiert mit der Grundschuld bei der Umschuldung?
Die Grundschuld kann gelöscht und mit der neuen Bank als Gläubigerin neu eingetragen werden. Günstiger ist allerdings eine Grundschuldübertragung von einem Kreditgeber auf den anderen.
Wie wirkt sich eine Umschuldung auf die Schufa aus?
Die Umschuldung einer Baufinanzierung kann sich positiv auf die Schufa auswirken, wenn bestehende Schulden ausgeglichen werden und das neue Darlehen zuverlässig abbezahlt wird.
Worauf muss ich achten bei einer Umschuldung?
Neben der Einhaltung der erforderlichen Fristen ist es vor allem wichtig, dass Ihr neuer Kredit zinsgünstiger ist als der alte, damit sich die Umschuldung finanziell auszahlt.
Ist eine Umschuldung zur Schuldentilgung eine gute Idee?
Eine Umschuldung Ihrer bestehenden Baufinanzierung lohnt sich für Sie, wenn die Ersparnis durch das neue Darlehen auch durch die anfallenden Kosten nicht wesentlich geschmälert wird.
Warum wird eine Umschuldung abgelehnt?
Wird eine Umschuldung abgelehnt, liegt das meist daran, dass der*die Antragsteller*in nicht alle Voraussetzungen erfüllt, wie etwa ein stabiles Einkommen oder ausreichende Kreditwürdigkeit. Auch bereits vorhandene finanzielle Verpflichtungen können zu einer Ablehnung führen.
Kann ich einen KfW-Kredit umschulden?
Unter bestimmten Voraussetzungen können Sie ein KfW-Darlehen auf ein anderes Darlehen umschulden. Auch hier fällt ein Entschädigungsentgelt an, wenn Sie das Darlehen vorzeitig umschulden. Für ältere KfW-Darlehen von vor April 2018 sind auch Sondertilgungen möglich.
Sparen durch eine Umschuldung: Baufinanzierung durch günstigeres Darlehen ablösen
Eine Umschuldung bietet Ihnen die Chance, Ihren Immobilienkredit durch einen zinsgünstigen Kredit abzulösen und dadurch langfristig Geld zu sparen und bei gleichbleibender Rate schneller schuldenfrei zu werden.
Je nach Zeitpunkt der Ablösung wird zusätzlich zu den Notarkosten ein Vorfälligkeitsentgelt fällig, das individuell berechnet wird. Sie planen, Ihre Baufinanzierung umzuschulden? Melden Sie sich bei uns – unsere Expert*innen helfen Ihnen, das passende Angebot zu finden und viel Geld zu sparen!