Darlehenszinsen - Was Sie über Darlehenszinsen wissen sollten. 

Zinsen sind im Grunde genommen ein Preis – diesen zahlen Sie auf ein aufgenommenes Darlehen. Daher ist es für Sie besonders wichtig, den Kredit Ihrem Vorhaben anzupassen. Sie interessieren sich für den Bau oder Kauf einer Immobilie? Dann sind Sie im Bereich der Baufinanzierungs- oder Immobilienkredite hier genau richtig.

Was sind Darlehenszinsen?

Darlehenszinsen fallen innerhalb von verschiedenen Finanzierungsarten an, wie beispielsweise Immobilienfinanzierungen aber auch Darlehensformen wie Raten- oder Dispositionskredite.

In welcher Höhe die Darlehenszinsen anfallen ist daher abhängig von der Kreditart.

Beispielsweise befinden sich die Immobilienkreditzinsen für den Kauf oder Bau einer Immobilie auf einem sehr niedrigen Niveau. Die Kreditzinsen sind bei einem Dispositionskredit auf Ihrem Girokonto dennoch in Höhe von um die zehn bis 13 Prozent fällig. Auch dabei sprechen wir von Darlehenszinsen, da Sie temporär auf Ihrem Konto einen Kredit aufnehmen.

Wie berechnen sich Darlehenszinsen?

Diese Werte werden zur Berechnung der Summe aller Darlehenszinsen benötigt:

  • Ihre gewünschte Kreditsumme
  • die Zinsbindung des Darlehens
  • den angenommenen Anschlusszins, aus dem sich die Gesamtlaufzeit des Darlehens ergibt
  • den möglichen Zinssatz, den Sie genannt bekommen
  • den Tilgungssatz, mithilfe dessen Sie das Darlehen zurückzahlen. 

Die Konditionen, das heißt der Zinssatz, der von der Bank vorgegeben wird, ist unter bestimmten Voraussetzungen noch zu verbessern. Durch Zuhilfenahme eines Finanzierungsfachmanns gibt es dabei immer noch einen gewissen Verhandlungsspielraum. Denn dieser weiß, an welchen Schräubchen noch gedreht werden kann, um die Darlehenszinsen zu senken.

Wir haben Ihnen hier einen Vergleich der Darlehenszinsen sowie der möglichen Gesamtkosten zusammengestellt. Dabei sehen Sie in der nachfolgenden Grafik die Vergleichswerte bei einer 10, 15 und 20 jährigen Zinsbindung.

Vergleich von Darlehenszinsen mit verschiedenen Sollzinsbindungen

*Repräsentatives Beispiel: Die vorg. Konditionen basieren auf tatsächlichen Konditionen unserer Bankpartner und unterstellen den Kauf einer Wohnimmobilie wie folgt: Baugeld ab: 0,40% p.a.
* Aktuelle Zinsen bei einem Nettodarlehensbetrag von 228.000€, gebundener Sollzins: 10/15/20 Jahre Sollzinsbindung, ab 0,40% p.a. effektiver Jahreszins. 07.08.2020 Eigennutzung, Marktwert 380000, Nettodarlehensbetrag 228000, anfängliche Tilgung 2,00% p.a., Monatliche Rate 456.0, Anzahl Raten 562, Gesamtzahlung 314.613,63, Restschuld nach 10 Jahren 181.483,63, Laufzeit bis zur vollständigen Rückzahlung 562 Monate. Einmalauszahlung, Absicherung durch erstrangige Grundschuld. Bestehen eines unbefr. Beschäftigungsverhältnisses & einwandfreie Bonität vorausgesetzt. Unsere Angaben stellen keinen verbindlichen Finanzierungsvorschlag dar.

Die Darlehenszinsen im Immobilienbereich bieten zudem eine Besonderheit. Während der gesamten Laufzeit sinkt der Anteil der Zinsen innerhalb Ihrer zu zahlenden Darlehensrate. Die Zinsen ermitteln sich, bei einem sogenannten Annuitätendarlehen, immer auf der Grundlage der aktuellen Restschuld.

Aber warum ist das so? Der Grund ist, dass sich Ihre Rate über die Vertragslaufzeit hinweg nicht verändert. Sie bleibt also immer gleich. Mit jeder Rate zahlen Sie jetzt ein Stückchen mehr des Kredites an die Bank zurück. Die Kreditsumme wird also kleiner. Das bedeutet, wenn die Rate gleich bleibt, der Kredit aber weniger wird, zahlen Sie somit jeden Monat ein bisschen weniger Zinsen. 

Der Anteil der Rückzahlung (der Tilgungsanteil) wird gleichzeitig jeden Monat ein bisschen höher. Dies nennt sich Tilgungsverrechnung. Ihre monatliche Rate bleibt jedoch immer die gleiche.

Wie haben sich die Darlehenszinsen entwickelt?

So haben sich die Darlehenszinsen in den letzten Jahren entwickelt.

Verlauf der Darlehenszinsen über mehrere Jahre

Innerhalb dieses Charts wird sehr deutlich, dass die Immobilien bzw. Bauzinsen enorm gesunken sind. In unserer 10-jährigen Betrachtung lässt sich der Verlauf wunderbar abbilden. Noch nie war ein Baudarlehen oder grundsätzlich ein Immobiliendarlehen so günstig wie heute. 

Nutzen auch Sie die für Immobilienbesitzer positive Zinsentwicklung und berechnen Sie jetzt Ihre Konditionen. 


Tipps für Top-Zinsen

Um top Darlehenszinsen zu erhalten, werden folgende Punkte berücksichtigt:

- Beschäftigungsverhältnis: In der Regel wirkt es sich positiv auf Ihren Zinssatz aus, wenn Sie sich in einem unbefristeten Arbeitsverhältnis befinden. Ebenso positiv ist es, wenn Sie als Beamte(r) oder als Angestellte(r) im öffentlichen Dienst tätig sind. Die Banken sehen darin ein geringes bis sehr geringes Risiko, dass das Darlehen nicht zurückbezahlt werden kann. 

Sind Sie hingegen selbstständig, dann müssen Sie mit etwas höheren Zinsen rechnen, da die Bank einen höheren Prüfungsaufwand hat und je nach Branche die Risikobetrachtung eine andere ist.

- Wohnort: Auch Ihr Wohnort ist aus der Sicht der Banken nicht uninteressant. Die Banken prüfen, wie sich das Angebot und die Nachfrage in Ihrer Wunschregion verhält. So erhält die Bank die Informationen, wie beliebt die Immobilie und damit die Entwicklung der Marktpreise in der Region ist. 

Dadurch lässt sich ableiten wie groß die Interessentengruppe ist und wie schnell sich ein möglicher neuer Käufer finden lässt. Der Hintergrund ist dabei wieder die Risikofrage. Lässt sich eine Immobilie schnell verkaufen, ist das Risiko der Bank kleiner und Sie bekommen Top-Zinsen. Das Risiko einer Bank ist bei einem eventuellen Zahlungsausfall sehr gering. 

Aus diesem Grund benötigen die Bank, bei der Sie finanzieren möchten, Ihre Postleitzahl und die des neuen Objektes, um genau diese Gegebenheiten auf dem Markt prüfen zu können.

- Bonität: Bei der Bonität geht es um Ihre persönliche Einkommenssituation, die Art Ihrer Beschäftigung und Ihres bestehenden Vermögens. Anhand dessen kann sich die Bank ein Bild der Wahrscheinlichkeit der Kreditrückzahlung machen. Bei der tatsächlichen Beantragung wird die Bank dann mit Ihrer Einwilligung eine SCHUFA-Auskunft einholen, sodass sie Ihr Zahlungsverhalten zusätzlich bestätigt bekommt. Je besser die Bank Ihre Bonitätssituation einschätzt, desto eher erhalten Sie einen sehr guten Zinssatz für Ihre Finanzierung.

- Eigenkapital: Grundsätzlich gilt als Faustregel, je mehr Eigenkapital Sie besitzen und bei der Finanzierung einsetzen, umso besser wird der Zinssatz. Sie benötigen dann weniger Darlehenssumme und die Bank hat eine höhere Sicherheit. Die Sicherheit ist die Immobilie, denn diese ist der Pfand für den Kredit. Haben Sie also mehr Pfand als Kredit, dann belohnt die Bank dies durch einen niedrigeren Zinssatz.
Allerdings funktionieren auch Finanzierungen ohne Eigenkapital. (Verlinkung)

- Höhe des Darlehens: Es gibt von vielen Banken bestimmte Mindest- und Höchstgrenzen für das Volumen einer Immobilienfinanzierung. Ganz gleich, ob Sie ein hohes oder ein niedriges Darlehen benötigen, die Arbeit für die Bank ist immer die gleiche. Ist der Kreditbetrag höher, so hat die Bank daran mehr Verdienstmöglichkeiten.

Der Zinssatz wird daher ab bestimmten Darlehenssummen immer besser. Dabei haben Sie den Vorteil, dass Sie die Top-Zinskonditionen erhalten, wenn Sie sich in diesem Darlehenssummenkorridor befinden. Sind die Darlehenssummen niedriger oder höher, ändert sich der Zins entsprechend.

- Tilgungshöhe: Die Tilgungshöhe entscheidet darüber, wie schnell das Darlehen an die Bank zurückgezahlt ist. Die Auswirkungen dieser Rückzahlungshöhe lassen sich sehr gut mit einem Beispiel verdeutlichen. Wenn Sie sich als Kreditnehmer dazu entscheiden eine höhere Anfangstilgung zu vereinbaren, dann lässt sich Ihr Darlehen damit wesentlich schneller zurückzahlen. 

Die Immobilie ist also schneller bezahlt. Diese Entscheidung bringt allerdings noch einen weiteren Vorteil mit sich. Wird ein Darlehen schnell an die Bank zurückgezahlt, wird das Risiko der Bank sehr schnell geringer. Die Bank muss nicht mehr damit rechnen, dass sie im schlimmsten Fall ihr Geld nicht wieder zurückbekommt. 

Natürlich mögen die Banken erhöhte Tilgungssätze und belohnen Sie dafür mit besseren Top-Zinsen. Ihre monatliche Wohlfühl-Wunschrate sollte immer im Vordergrund stehen, denn diese ist alle 30 Tage neu zu überweisen.

- Sollzinsbindung: Das ist immer die entscheidende Frage. Wie lange soll eine Zinsbindung andauern? Leider kann keine Bank oder kein Vermittler voraussehen, ob und wie sich die Zinsen in Zukunft entwickeln. 

Sie haben an dieser Stelle zwei Möglichkeiten. Wählen Sie eine lange Laufzeit der Zinsbindung ist mit kleinen Zinsaufschlägen zu rechnen. Steigen die Zinsen innerhalb der nächsten Jahre an, haben Sie sich den aktuell günstigen Zinssatz gesichert. Der Aufschlag lohnt sich somit auf jeden Fall. Auf der anderen Seite ist es möglich zu spekulieren, ob der Zinssatz wirklich steigen sollte. 

Natürlich ist denkbar, dass der Zinssatz auf dem niedrigen Niveau bleibt. Unsere Empfehlung ist, trotz des Niedrigzinsumfelds, den Aufschlag zu wählen, da Sie sich die günstigen Konditionen somit über möglichst viele Jahre sichern.

- Effektivzins: Der Effektivzins gibt an, wie viel Ihr Darlehen während der gesamten Zinsbindungszeit tatsächlich kostet. Er beinhaltet alle möglichen Kreditnebenkosten, die anfallen. Die Kreditnebenkosten können dabei aus folgendem bestehen:

- dem Sollzins

- einem möglichen Agio oder Disagio

- die Gerichtsgebühren für die Eintragung der Grundschuld sowie Zahlungs- und Verrechnungstermine für Zins und Tilgung eingerechnet

Auf der Basis des Effektivzinses wird das richtige Zinskonzept erstellt. Dieses setzt sich aus dem Sollzins und der Tilgungshöhe zusammen. Der Sollzins gibt den jährlichen Zins an, der auf Ihre Darlehenssumme anfällt und an die Bank zu zahlen ist. Der Effektivzins ist somit Ihr Preisschild für Ihren Darlehenskredit.

Warum sollten Sie mit uns die verschiedenen Konditionen der Banken vergleichen?

Der Vergleich von verschiedenen Konditionen ist sehr wichtig. Wir vergleichen automatisch die Möglichkeiten von mehr als 450 Banken miteinander, um für Sie das individuell beste Angebot zu finden.

Die Darlehenszinsen unterscheiden sich manchmal untereinander auf den ersten Blick nur minimal. Diese kleinen Unterschiede in der Kondition können sich aber trotzdem über die gesamte Laufzeit des Kredites immens auswirken. Sie haben selbst Einfluss auf die Laufzeit und die Gesamtkosten des Kredits, wenn gleichzeitig im Darlehensvertrag noch die Möglichkeit eines sogenannten Tilgungssatzwechsels und zusätzliche Sonderzahlungen (Sondertilgungen) vereinbart sind. 

Je nach Bank können Optionen, die viel Geld sparen können, in einem Darlehensvertrag berücksichtigt werden. So kann zum Beispiel die Thematik um einen berufsbedingten Umzug, ohne das eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank gezahlt werden muss, vereinbart werden.

Die oben genannten Punkte und noch weitere können durch uns in den meisten Fällen mit den Banken ohne nennenswerte Konditionsaufschläge verhandelt werden. Wir finden für Sie immer den gewissen Spielraum.

Vergleichen Sie jetzt selbst die verschiedenen Banken.

Welche Faktoren beeinflussen die Darlehensrate?

  • allgemeines Zinsniveau am Markt
  • Darlehensart
  • Bonität
  • Darlehenssumme und Laufzeit
  • Zusätzliche Sicherheiten (andere Immobilien, Rückkaufswerte aus Lebensversicherungen)

Zinsniveau am Markt

Die Darlehensrate, welche Sie monatlich bei einer Immobilienfinanzierung zahlen, bleibt während Ihrer Zinsbindungszeit konstant. Dementsprechend richtet sich die Höhe Ihrer Rate nach dem Zinsniveau am Markt.

Dahingehend wird der Sollzinssatz auf der einen Seite genommen und anhand des prozentualen Anteils der Darlehenssumme ermittelt. Gleiches geschieht auf Seiten des Tilgungsanteils.

Ein Beispiel:

Sollzins-Anteil

Darlehenssumme

100.000 Euro

Sollzins

1,5%

Jährlicher Sollzins-Anteil

1.500 Euro

Monatlicher Abschlag

125 Euro

Tilgungs-Anteil

Darlehenssumme

100.000 Euro

Tilgung

3,0%

Jährlicher Tilgungs-Anteil

3.000 Euro

Monatlicher Abschlag

250 Euro

Ihre monatliche Darlehensrate beträgt in diesem Beispiel 375 Euro.

Aufgrund dieses Beispiels wird deutlich, dass der Darlehenszins eine wichtige Rolle spielt. Denn je mehr Geld Sie an dieser Stelle sparen, desto mehr können Sie in den Tilgungsanteil investieren.

Bei einer Immobilienfinanzierung ist das Zinsniveau auf dem Markt aktuell sehr gering.

Darlehensarten

Es gibt viele verschiedene Darlehensarten. Beispielsweise gibt es auch Zinsunterschiede zwischen Bausparverträgen und Annuitätendarlehen. Trotzdem ergeben aber beide Komponenten Sinn und lassen sich als Finanzierungsbausteine sehr gut in Ihr Finanzierungskonzept integrieren.

Sicherheiten

Um Ihnen einen Top-Zins zu gewähren, benötigen die Banken Sicherheiten. Es gibt eine ganze Reihe von Kreditsicherheiten, die von den Banken akzeptiert werden.
Dazu zählen beispielsweise:

  • Die im Grundbuch des Finanzierungsobjektes eingetragene Grundschuld
  • Das Guthaben bei der eigenen Bank
  • Das Guthaben bei Banken, Versicherungen, Bausparkassen
  • Bürgschaften
  • Aktien
  • Edelmetalle
  • Und vieles mehr

 
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Was Sie noch wissen sollten

- Bei einer großen Anschaffung wie es bei einer Immobilie der Fall ist, sollten Sie Ihr Vorhaben rechtzeitig und gut planen. Dabei helfen wir Ihnen gerne.

- Wir gehen mit Ihnen konkrete Beispiele durch und zeigen Ihnen mit unseren Tools, welche Darlehenszinsen Sie bei welcher Bank erhalten.

 

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