Baufinanzierung: Rate berechnen & Finanzierung planen

Beim Bau oder Kauf eines Hauses bzw. einer Eigentumswohnung müssen Sie einige wichtige Aspekte bedenken. Ein wesentlicher Punkt bei der Immobilienfinanzierung und der Budgetplanung ist die Höhe der Monatsrate

Einfach heruntergebrochen lautet die Frage für die meisten Bauherr*innen und Käufer*innen: Wie viel Immobilie kann ich mir leisten? Denn die monatliche Rate muss über den Zeitraum von mehreren Jahrzehnten an die Bank gezahlt werden. 

In diesem Artikel erläutern wir, wie Sie die monatliche Rate Ihrer Baufinanzierung berechnen können – mit einer einfachen Formel oder unserem praktischen Online-Rechner.

Das Wichtigste in Kürze:

  • Die monatliche Rate Ihrer Baufinanzierung sollte im Idealfall nicht mehr als 30 bis 40 Prozent Ihres Haushalts-Nettoeinkommens betragen.
  • Die Baufinanzierungsrate setzt sich aus einem Tilgungs- und einem Zinsanteil zusammen, wobei die Zinsen die Kosten für das Darlehen darstellen.
  • Ein Kreditvergleich hilft Ihnen, ein zinsgünstiges Angebot zu finden und Geld zu sparen.

Wie berechnet man die Rate einer Baufinanzierung?

Um die monatliche Rate Ihrer Baufinanzierung zu berechnen, benötigen Sie diese Eckdaten: die Darlehenssumme, den Zins- und den anfänglichen Tilgungssatz. Die Angaben der Banken zu Zins- und Tilgungssatz beziehen sich immer auf ein Jahr, müssen also durch 12 geteilt werden, um auf den Monat umgerechnet zu werden.

Formel für die Berechnung der Monatsrate

Sie möchten im Vorfeld der Baufinanzierung Ihre Rate berechnen? Diese Formel hilft Ihnen dabei:

 

(Wunschrate x 12 x 100) / (Zins + Tilgung) = maximale Darlehenssumme (Wunschrate x 12 x 100) / (Zins + Tilgung) = maximale Darlehenssumme

 

Eine Berechnung kann zum Beispiel so aussehen:

Sie möchten eine Immobilie erwerben und benötigen hierzu einen Immobilienkredit in Höhe von 300.000 Euro. Die Zinsbindung soll für 15 Jahre vereinbart werden und das Darlehen soll in ca. 30 Jahren vollständig zurückgezahlt sein. Die Tilgung beträgt 2 Prozent, der Zinssatz liegt bei 2,5 Prozent.

Zunächst addieren Sie Tilgungs- und Zinssatz: 

2 + 2,5 = 4,5. 

Den addierten Zinssatz wenden Sie auf die Darlehenssumme an: 

(300.000 x 4,5) : 100 = 13.500

Teilen Sie das Ergebnis durch 12, um für Ihre Baufinanzierung die monatliche Rate zu berechnen: 

13.500 : 12 = 1.125

Ihre Monatsrate beträgt also 1.125,00 Euro. 

Auf diese Art können Sie auch den Tilgungsanteil Ihres Kredits berechnen: Dabei setzen Sie nur den Tilgungssatz in die Rechnung ein, ohne den Zinssatz zu addieren. Beim Annuitätendarlehen bleibt die Höhe der Rate konstant. Jedoch verschieben sich die Anteile schon ab dem zweiten Monat: Der Tilgungsanteil steigt, während der Zinsanteil sinkt.

Für den schnellen Überblick Ihrer Baufinanzierung Ratenrechner nutzen

Mit unserem Ratenrechner stellen wir Ihnen ein praktisches Online-Tool zur Verfügung, mit dem Sie schnell und unkompliziert die Monatsrate für verschiedene Szenarien ermitteln können.

Um bei einer Immobilienfinanzierung die Rate zu berechnen, benötigt der Rechner einige Eckdaten von Ihnen, etwa den Kaufpreis und das Eigenkapital, das Sie einbringen. Im zweiten Schritt geben Sie unter anderem an, wie hoch die gewünschte Darlehenssumme ist und ob Sie angestellt oder selbstständig sind. Diese Angabe wirkt sich auf den Zinssatz aus, den die Banken Ihnen anbieten. 

Über einen Schieberegler wählen Sie die gewünschte Tilgung aus. Je höher diese ausfällt, desto schneller zahlen Sie Ihren Kredit zurück – und desto höher ist Ihre Monatsrate. In der Tabelle rechts sehen Sie, wie hoch Zinsen und monatliche Rate für verschiedene Zinsbindungen ausfallen.

Wie hoch ist die Rate & wie lange zahle ich meine Baufinanzierung ab?

Wenn Sie mit unserem Tool die Rate berechnen, um Ihre Baufinanzierung zu kalkulieren, können Sie verschiedene Szenarien durchspielen, indem Sie etwa die anfängliche Tilgung erhöhen oder reduzieren.

In unserem ersten Rechenbeispiel haben wir die monatliche Rate für verschiedene Darlehenssummen bei gleicher Tilgung und Laufzeit ermittelt. Entsprechend der Darlehenssumme steigen die zu zahlenden Zinsen und die monatliche Rate: 

DarlehenssummeZinszahlungen*TilgungLaufzeitMonatliche Rate

250.000 Euro

144.830,13 Euro

2,5 Prozent

23,5 Jahre

1.404,17 Euro

400.000 Euro

231.728,71 Euro

2,5 Prozent

23,5 Jahre

2.246,67 Euro

500.000 Euro

289.662,58 Euro

2,5 Prozent

23,5 Jahre

2.808,33 Euro

 

Mittels unseres Tilgungsrechners können Sie außerdem ermitteln, wie lange Sie Ihr Darlehen abbezahlen, wenn Sie Ihre Wunschrate einsetzen. Für unser Beispiel haben wir eine monatliche Rate von 2.500 Euro zugrunde gelegt: 

DarlehenssummeZinszahlungen*TilgungLaufzeitMonatliche Rate

252.210 Euro

42.640,00 Euro

8,65 Prozent

9 Jahre, 11 Monate

2.500,00 Euro

401.280 Euro

183.522,00 Euro

3,35 Prozent

19 Jahre, 7 Monate

2.502,00 Euro

500.350 Euro

350.392,00 Euro

1,86 Prozent

28 Jahre, 6 Monate

2.502,00 Euro

*Werte Stand September 2024

Vergleichen Sie die Werte in beiden Tabellen, sehen Sie, wie sich auch eine vermeintlich kleine Veränderung des Tilgungssatzes (etwa von 2,5 auf 1,86 Prozent) auf die Ratenhöhe und die zu zahlenden Zinsen auswirkt.

Wie kann ich den besten Zins finden & schneller tilgen?

Eine Baufinanzierung bzw. der Kauf einer Immobilie geht mit großen Summen einher, bei denen schon kleine Unterschiede beim Zinssatz viel ausmachen. Umso wichtiger ist es, ein solides Finanzierungskonzept auf die Beine zu stellen.

Die monatliche Rate setzt sich aus zwei Teilen zusammen: dem Tilgungsanteil und dem Zinsanteil. Der Tilgungsanteil dient der Rückzahlung der Darlehenssumme. Der Zinsanteil beschreibt die Kosten, die die Bank für die Gewährung des Darlehens erhebt. Bei einem Annuitätendarlehen zahlen Sie beide in einer Rate an die Bank. Das Besondere daran: 

Die Höhe der Rate bleibt über den gesamten Zeitraum der Zinsbindung gleich, während sich die beiden Anteile verändern. 

Der Zinsanteil hängt von der Höhe des bestehenden Darlehens ab. Dieses reduziert sich mit jeder Zahlung, sodass der Zinsanteil sinkt und der Tilgungsanteil an der Rate steigt. Diesen Zinsanteil von Anfang an möglichst gering zu halten, ist ein wichtiger Aspekt bei der Finanzierung Ihres Eigenheims. 

Eine mögliche Alternative zum Annuitätendarlehen stellt das Zinszahlungsdarlehen bzw. endfällige Darlehen dar. Dabei leisten Sie zunächst monatliche Zinszahlungen; die Tilgung wird erst am Ende der Laufzeit fällig. Als Tilgungsersatz wird monatlich zum Beispiel in einen Bausparvertrag eingezahlt, um den Kredit am Ende der Zinsbindung mit einem günstigeren Bauspardarlehen abzulösen.

Wir haben noch weitere Tipps für die Planung Ihrer Immobilienfinanzierung.

1. Kreditvergleich durchführen

Ein unabhängiger Kreditvergleich hilft Ihnen, das günstigste Angebot zu finden. Fragen Sie lediglich bei einer oder zwei Banken an, erhalten Sie nur die Angebote, die eben diese Banken Ihnen machen können. Dabei bleiben Ihnen viele Kreditanbieter verborgen, die möglicherweise günstiger sind.

Unsere Expert*innen unterstützen Sie gerne mit einem umfangreichen Kreditvergleich, bei dem wir die Angebote einer Vielzahl von Anbietern im Hinblick auf Ihre individuellen Wünsche scannen.

2. Förderungen nutzen

Beim Bau oder Kauf einer Immobilie sowie der Modernisierung oder energetischen Sanierung haben Sie unter Umständen Anspruch auf ein Darlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) oder weitere Förderungen vom Staat, etwa vom Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA). Unsere Expert*innen beraten Sie gerne dazu.

3. Detaillierte Budgetplanung

Um die maximale Höhe Ihrer Baufinanzierungs-Rate zu berechnen, ist eine gründliche Budgetplanung erforderlich. Nur wenn Sie Ihre finanziellen Möglichkeiten kennen, wissen Sie, ob Sie eine langfristige Finanzierung stemmen können. Grundsätzlich sollte die monatliche Rate etwa 30 bis 40 Prozent Ihres Nettoeinkommens betragen – bei 4.000 Euro Monatseinkommen entspricht das maximal 1.600 Euro.

Wie kann ich meine Restschuld nach der Zinsbindung absichern?

Beim Abschluss Ihrer Baufinanzierung vereinbaren Sie mit Ihrer Bank die Dauer der Zinsbindung, während der Zinssatz konstant bleibt. Je länger die Zinsbindung dauert, desto höher fällt in der Regel der Zins aus. Allerdings bietet sie Ihnen Sicherheit, da Sie nicht mit steigenden Zinsen konfrontiert werden.

Nach Ablauf der Zinsbindung besteht in der Regel eine Restschuld, die Sie mit einer Anschlussfinanzierung weiter finanzieren.

In unserem Beispiel vom Anfang sieht das Ganze so aus:

Nach Ablauf der Zinsbindung haben Sie einen Teil des Darlehens (Höhe: 300.000 Euro) zurückgezahlt, aber noch eine Restschuld, für die sich die Konditionen nun ändern.

  • Restschuld nach 15 Jahren: 190.938 Euro
  • Geleistete Tilgung: 109.062 Euro
  • Geleistete Zinszahlungen: 93.438 Euro

Müssen Sie nun einen neuen Zinssatz von beispielsweise 5 Prozent vereinbaren, da der Zinsmarkt sich entsprechend entwickelt hat, es soll aber bei einer Gesamtlaufzeit von 30 Jahren bleiben soll, so steigt die monatliche Rate auf 1.522,79 Euro.

Alternativ dazu können Sie eine Anschlussfinanzierung mit der bisherigen Rate von 1.125 Euro vereinbaren. Dadurch verlängert sich die Gesamtlaufzeit Ihres Darlehens jedoch auf insgesamt 40 Jahre. Aber: Es gibt gute Alternativen!

Tipps für Ihre Anschlussfinanzierung

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, wie Sie die Anschlussfinanzierung möglichst günstig zu gestalten. 

  • Bausparvertrag: Schließen Sie parallel mit der Baufinanzierung einen Bausparvertrag ab, können Sie sich den aktuellen Zinssatz für ein späteres Darlehen nutzen. Dieses können Sie in 10 oder 15 Jahren in Anspruch nehmen, um die Restschuld zu tilgen.
  • Forward-Darlehen: Ein Forward-Darlehen schließen Sie bereits drei bis fünf Jahre vor Ende der Zinsbindung ab. Dabei legen Sie den Zinssatz für das Darlehen Jahre im Voraus fest. Ein frühzeitiges Darlehen lassen Banken sich zwar mit einem höheren Zinssatz bezahlen, allerdings sichert es Sie gegen weiter ansteigende Zinsen ab.
  • Volltilgerdarlehen: Ein Volltilgerdarlehen ist ein spezielles Darlehen, bei dem die Gesamtlaufzeit und Zinsbindung identisch sind. Am Ende der vereinbarten Laufzeit ist also keine Restschuld übrig. Sie haben also kein Zinsänderungsrisiko, zahlen dafür allerdings entsprechend hohe Raten.
  • Sondertilgung: Mit zusätzlichen Zahlungen, die Sie mit Ihrer Bank vereinbaren, können Sie Ihren Kredit schneller tilgen. Erkundigen Sie sich vor Abschluss genau über die Konditionen für Sondertilgungen, da Banken in der Regel eine maximale Summe vorgeben oder eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.

Für eine realistische Kalkulation die Rate der Baufinanzierung berechnen!

Die Höhe der monatlichen Rate ist ein wesentlicher Aspekt Ihrer Immobilienfinanzierung. Mit einem Darlehen gehen Sie eine langfristige Verpflichtung ein. Mit einer Formel und unserem Online-Rechner können Sie bereits im Vorfeld einer Baufinanzierung die Rate berechnen, die Sie zahlen müssen. 

Je gründlicher Sie die Finanzierung Ihrer Immobilie planen, desto sicherer können Sie sein, dass Sie sie auch langfristig stemmen können. Kontaktieren Sie uns – gemeinsam mit Ihnen stellen unsere Expert*innen ein maßgeschneidertes Finanzierungskonzept auf die Beine und bewahren Sie vor teuren Korrekturen!

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