Beim Bau oder Kauf eines Eigenheims bzw. eines vermieteten Objektes stellen sich viele wichtige Fragen. Ein ganz wichtiger Punkt ist die monatliche Rate einer Baufinanzierung und deren Berechnung, denn dieser Betrag wird über viele Jahre monatlich fällig.

Eine der wichtigsten Fragen ist jedoch „Wieviel Baufinanzierung kann ich mir eigentlich wirklich leisten?“

Pauschal wird empfohlen, dass die monatliche Baufinanzierungsrate 35 % des Haushaltsnettoeinkommens nicht überschreiten sollte.

Die Baufinanzierung-Rate setzt sich aus zwei Teilen zusammen: Zinsanteil und Tilgungsanteil. Der Zinsanteil ist der Teil, den die Bank für die Zurverfügungstellung des Kredites erhält. Der Tilgungsanteil wiederum dient der Rückzahlung des Darlehens. Fließen Zins und Tilgung an die Bank, spricht man von einem „Annuitätendarlehen“ (Annuität = Zins + Tilgung).

Mit der folgenden Formel lässt sich die Rate einer Immobilienfinanzierung berechnen:

       Wunschrate x 12 x 100

--------------------------------------- = maximale Darlehenssumme

             Zins + Tilgung

Ein Beispiel zur Rate einer Bausparfinanzierung:


Sie möchten eine Immobilie erwerben und benötigen hierzu einen Bausparkredit in Höhe von 300.000 Euro. Die Zinsbindung soll für 15 Jahre vereinbart werden und das Darlehen soll in ca. 30 Jahren vollständig zurückgezahlt sein, da Sie im Rentenalter eine bezahlte Immobilie besitzen wollen.

Unter der Annahme heutiger Gegebenheiten gehen wir von einer 2%igen Tilgung und von einem unterstellten Zinssatz von 2,50 % aus. Die Annuität beträgt also insgesamt 4,5%.

Die Formel lautet in diesem Fall:
300.000 x 4,5 = 1.350.000 / 12 = 112.500 / 100 = 1.125 Euro

Bei dem o.g. Beispiel beträgt die monatliche Rate für ein Darlehen von 300.000 Euro also 1.125 Euro pro Monat.

Worauf Sie beim Immobilienkredit achten sollten:

Je länger ein fester Zinssatz mit der Bank vereinbart ist, desto höher fällt der Zins aus. Dies verleitet fälschlicherweise schnell dazu, eine kürzere Zinsbindungsdauer zu vereinbaren. Zudem bieten viele Banken maximal 10 oder 15 Jahre als mögliche Zinsbindung an.

Sichert man den Zins nicht über eine längere Zinsbindung (beispielsweise 20, 25 oder 30 Jahre) ab, was bei anderen Banken durchaus möglich ist oder vereinbart eine Zinsabsicherung mithilfe eines Bausparvertrages, so muss bei unserem Beispiel nach 15 Jahren ein neuer Zinssatz vereinbart werden.

Wenn dieser nun höher als in der ersten Zinsbindungsperiode ist, Sie aber bei der gleichen Rate von 1.125 Euro bleiben möchten, verlängert sich dann die Gesamtlaufzeit des Darlehens.

Wenn Sie allerdings ursprünglich im Rentenalter eine bezahlte Immobilie besitzen wollten, erhöht sich somit dann in 15 Jahren die monatliche Finanzierungsrate.

Ein Beispiel zur Rate der Anschlussfinanzierung bei steigenden Baugeldzinsen:

Bei dem von uns berechneten Darlehen beträgt die Restschuld nach 15 Jahren 190.938 Euro.

Sie haben also in 15 Jahren 109.062 Euro an die Bank zurückgezahlt.

Muss nun ein neuer Zinssatz von beispielsweise 5,00 % vereinbart werden, da der Zinsmarkt sich entsprechend entwickelt hat und es aber bei einer Gesamtlaufzeit von 30 Jahren bleiben soll, so steigt die monatliche Rate auf 1.522,79 Euro.

Ist dieser Betrag aus finanziellen oder anderen Gründen nicht möglich, haben Sie die Möglichkeit, die Anschlussfinanzierung mit der bisherigen Rate von 1.125 Euro zu vereinbaren. Dadurch verlängert sich die kalkulatorische Gesamtlaufzeit Ihres Darlehens jedoch um 10 auf insgesamt 40 Jahre.

Wie man längere Baufinanzierungstilgung verhindert und was zu tun ist:

Um den Anstieg der Finanzierungsrate zu verhindern, stehen Ihnen mehrere Möglichkeiten zur Verfügung:

  1. Vereinbarung einer längeren Zinsbindung(bis 40 Jahre möglich)
  2. Erhöhung des anfänglichen Tilgungssatzes, um die Restschuld zu reduzieren
  3. Abschluss eines sogenannten Volltilgerdarlehens
  4. Abschluss eines Zinssicherungsdarlehensmithilfe eines Bausparvertrages
  5. Planung und Einhaltung von Sondertilgungen

Baufinanzierung ist Maßarbeit

Eine Immobilienfinanzierung hat man im Zweifel schnell abgeschlossen, doch ohne wirkliches Konzept können schnell Fehler passieren, die im Nachhinein entweder gar nicht oder wenn nur mit erheblichen Mehrkosten wieder auszubügeln sind.

Vermeiden Sie teure Entscheidungen und sprechen mit unseren Spezialisten und lassen sich Ihre Maßfinanzierung bauen.

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