Wie viel Haus kann ich mir leisten: Faustformel & Rechner für Ihre Budgetplanung

Denn wahrscheinlich ist ein Immobilienkauf bzw. eine Immobilienfinanzierung auch für Sie möglich – vielleicht sogar viel einfacher als Sie denken. Am wichtigsten für Ihren Weg in die eigenen vier Wände ist jedoch eine realistische und gut durchdachte Finanzplanung. Wir zeigen Ihnen, wie Sie Ihre Finanzierung auf sichere Beine stellen.

Budgetrechner Haus & Wohnung: Wie viel Immobilie kann ich mir leisten?

Falls Sie sich vor Ihrem geistigen Auge schon mit einem Taschenrechner bewaffnet zwischen den Kontoauszügen und Lohnabrechnungen der letzten Jahre sehen – wir können Sie beruhigen. Es geht auch einfacher! Mit unserem Rechner ermitteln Sie mit wenigen Mausklicks, wie viel Haus Sie sich leisten können:

1. Wählen Sie mit dem Schieberegler Ihre monatliche Wunschrate aus.
2. Rechts sehen Sie sofort, wie hoch der Kaufpreis* Ihrer Immobilie ausfallen darf.

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*Hinweis zur besseren Nachvollziehbarkeit der Berechnung: Das Ergebnis basiert auf diesen Annahmen.

Die „Wie-viel-Haus-kann-ich-mir-leisten-Faustformel“

Wie berechne ich, ob ich mir ein Haus leisten kann? Diese Frage gehört wohl zu den meistgestellten in unserem Geschäftsalltag. Denn ganz egal, ob Sie eine Bestandsimmobilie oder einen Neubau erwerben möchten oder ob Sie selbst bauen wollen: Ohne die richtige Finanzierung läuft nichts.

Um zu ermitteln, ob die Finanzierung einer Eigentumswohnung oder eines Hauses möglich ist, gibt es eine praktische Faustformel:

Einnahmenüberschuss - Puffer - Nebenkosten im neuen Haus - Instandhaltungsrücklage = monatliche Kreditrate

Die schnelle Erklärung: Um zu berechnen, wie hoch Ihre Monatsrate ausfallen darf, legen Sie sämtliche Einnahmen Ihres Haushaltes zugrunde und ziehen davon sowohl Ihre regelmäßigen Lebenshaltungskosten als auch die Nebenkosten im neuen Haus sowie die Instandhaltungsrücklage und einen kleinen Puffer für Unvorhergesehenes ab.

Schauen wir uns die finanzielle Planung nun etwas genauer an!

Kosten & Budgetplanung: Diese Faktoren sind wichtig für Ihre Finanzierung

Ich möchte eine Wohnung kaufen, was kann ich mir leisten? Die Grundlage für jeden Immobilienkauf ist eine solide Finanzierung. Um zu gewährleisten, dass Sie Ihren Kredit zuverlässig abzahlen können, ohne in eine finanzielle Schieflage zu geraten, müssen Sie alle Kosten in die Planung mit einbeziehen, die auf Sie zukommen – dazu gehören z.B. auch Kaufnebenkosten und Darlehenszinsen.

Alle Kaufnebenkosten im Blick behalten

Kaufen oder bauen Sie eine Immobilie (und ggf. ein Grundstück), nehmen Sie die Dienste verschiedener Personen und Behörden in Anspruch. Die damit verbundenen Kosten werden als Kaufnebenkosten bezeichnet. Dazu gehören:

• Grunderwerbssteuer: Je nach Bundesland werden 3,50 bis 6,50 Prozent des Kaufpreises fällig.
• Notar- und Grundbuchgebühren: Hier fallen etwa 2 Prozent des Kaufpreises an.
• Maklercourtage: Abhängig vom Anbieter zahlen Sie 3,57 bis 7,14 Prozent inklusive Mehrwertsteuer.

Je nach Projekt müssen Sie mit Nebenkosten in Höhe von 12 bis 14,50 Prozent der Baukosten bzw. des Kaufpreises rechnen. Beachten Sie außerdem, dass Sie beim Kauf einer Bestandsimmobilie mit zusätzlichen Kosten für Renovierung oder Modernisierung rechnen müssen. Zudem kann auch eine größere Summe für die Anschaffung neuer Möbel auf Sie zukommen.

Stichwort Grunderwerbssteuer: Diese ist je nach Bundesland unterschiedlich hoch. So sind beispielsweise die Bundesländer Brandenburg und Nordrhein-Westfalen mit 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer besonders teuer, wohingegen Sie in Bayern nur 3,5 Prozent Steuern auf den Kaufpreis zahlen.

Allerdings variieren je nach Region auch die Preise der Immobilien, sodass Sie immer den Standort und die Grunderwerbssteuer in Kombination berücksichtigen sollten. Die Frage sollte also nicht nur lauten Wie viel Haus kann ich mir leisten?, sondern Wie viel Haus kann ich mir wo leisten?. 

Einkommen & Eigenkapital berücksichtigen

Ihr Nettoeinkommen und das Eigenkapital, das Sie einbringen können, sind maßgebliche Faktoren bei der Finanzierung einer Immobilie. Vor allem ein stabiles Einkommen hilft Ihnen, Ihre Bank davon zu überzeugen, dass Sie Ihren Zahlungsverpflichtungen zuverlässig nachkommen werden. Ihr Eigenkapital hingegen wirkt sich auf die Darlehenssumme aus: Je mehr Sie beisteuern, desto niedriger fällt die Kreditsumme aus.

Ihr Nettoeinkommen ist bei einer Baufinanzierung eine sehr wichtige Größe: 

• In den meisten Fällen zahlen Sie Ihr Darlehen monatlich zurück, wobei sich diese Zahlung in Tilgung und Zinsen aufteilt. Mit der Tilgung tragen Sie Ihre Schuld ab, die Zinsen sind gleichbedeutend mit Ihren Kreditkosten. 
• Sie fragen sich, wie viel Haus Sie sich leisten können bzw. ab welchem Gehalt Sie sich ein Haus kaufen können? Als Faustregel gilt, dass Sie maximal 40 Prozent Ihres monatlichen Nettoeinkommens für die monatliche Kreditrate nutzen sollten. 
• Die Ermittlung der leistbaren monatlichen Rate ist ein grundlegender Schritt bei der Finanzierung einer Immobilie. Machen Sie sich ein realistisches Bild von Ihrer Finanzsituation. Ansonsten zahlen Sie das Darlehen entweder zu langsam zurück oder überlasten sich mit der Finanzierung.

Unser Tipp! Notieren Sie alle wichtigen Posten für Ihre Haushaltsrechnung. Für einen 2-Personen-Haushalt könnte das etwa so aussehen:

Den monatlich verfügbaren Betrag sollten Sie nicht komplett in die Kreditrate stecken. Legen Sie stattdessen jeden Monat ein paar Hundert Euro an die Seite für unvorgesehene Kosten – etwa für eine neue Waschmaschine oder die Reparatur des Autos.

Wenn Sie sich fragen, wie viel Haus Sie sich leisten können, sollten Sie auch Ihr Eigenkapital im Blick behalten. Eigenkapital erfüllt bei einem Darlehen zwei wichtige Funktionen: 

1. Sie können einen gewissen Grundbaustein vorweisen und der Bankt zeigen, dass Sie unvorhergesehene Ausgaben stemmen und grundsätzlich Kapital ansparen können. 
2. Es reduziert die Menge an Fremdkapital, die Sie benötigen. Wenn Sie Eigenkapital besitzen, ist die Darlehenssumme in der Regel niedriger. Dadurch kommen Sie leichter an ein Darlehen und können dieses schneller abbezahlen.

Für die Höhe des einzubringenden Eigenkapitals gibt es eine Faustregel, nach der Sie mindestens 10 Prozent der Kaufsumme mit eigenen Mitteln stemmen sollten. Es ist allerdings auch möglich, eine solide Finanzierung ohne Eigenkapital auf die Beine zu stellen.

Zinsen, monatliche Rate, Tilgung & Laufzeit

Die Zinsen sind die Kosten, die Sie für Ihr Darlehen bezahlen. Je höher die Zinsen ausfallen, desto teurer ist Ihr Traum vom Eigenheim. 

• Sie können gegensteuern, indem Sie monatlich eine möglichst hohe Rate an die Bank zahlen. Auf diese Weise tilgen Sie Ihren Kredit schneller, sodass insgesamt weniger Zinsen anfallen.
• Zudem sichern Sie sich mit dem Instrument der Zinsbindung für eine festgelegte Zeitspanne, etwa 10 oder 15 Jahre, gegen einen weiteren Zinsanstieg ab. Sie haben nach 10 Jahren allerdings ein Sonderkündigungsrecht, sodass Sie die Restschuld über eine günstigere Anschlussfinanzierung abzahlen können, falls die Zinsen doch fallen sollten. 

Der Zinssatz wird durch externe Faktoren wie zum Beispiel weltweite Geschehnisse, die Entwicklung der Staatsanleihen und die Europäische Zentralbank beeinflusst. Er ist lange kontinuierlich gesunken, seit 2022 jedoch wieder angestiegen. Zuletzt hat er sich wieder eingependelt, sodass Sie mit einer gründlichen Recherche gute Angebote finden können. 

Beispielrechnung: Kann man mit 3.000 Euro ein Haus finanzieren?

Grundsätzlich gilt also: Je höher Ihr Einkommen (und Ihr Eigenkapital), desto mehr Immobilie können Sie sich leisten. Das heißt aber nicht, dass Sie unbedingt ein überdurchschnittliches Einkommen haben müssen, um sich eine Immobilie leisten zu können. 

Wie viel Haus kann ich mir leisten, mit meinem Gehalt? Hier sehen Sie verschiedene Einkommensstufen als Beispielrechnung:

*Konditionen für die Berechnung (Stand Juni 2024): Effektiver Jahreszins: 4,22 % / 3,97 % / 3,97 %; gebundener Sollzins: 4,12 % / 4,07 % / 4,07 %; Sollzinsbindung: 10 Jahre; anfängliche Tilgung: 2,00 % 

Natürlich ist ein höheres Einkommen eine gute Voraussetzung für die Finanzierung einer Immobilie. Mit einem monatlichen Nettoeinkommen von rund 3.000 Euro können Sie zwar ebenfalls einen Kredit erhalten, jedoch fällt die Kreditsumme hier geringer aus - und damit auch das Budget für Ihre Wunschimmobilie.

Um die Frage, Welche Wohnung kann ich mir leisten? zu beantworten, gibt es aber noch weitere Stellschrauben, an denen Sie drehen können.

5 Tipps von den Experten: So können Sie sich mehr Haus leisten

Sie haben die Kosten für Ihre Wunschimmobilie sowie Ihr Budget ermittelt und sehen noch Optimierungsbedarf? Dann haben wir eine gute Nachricht für Sie. Unsere Profis haben fünf Tipps zusammengestellt, mit deren Hilfe Sie sich mehr Haus leisten können. Zwar erhöhen Sie damit nicht das verfügbare Kapital für den Immobilienerwerb, Sie setzen es aber sinnvoller ein.

1. Eigenkapital erhöhen

Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto mehr Haus können Sie sich leisten. Wie können Sie nun Ihr Eigenkapital erhöhen? Ansparen, etwa mit einem Bausparvertrag, der Ihnen später einen Anspruch auf ein zinsgünstiges Darlehen bringt. Aber es gibt noch mehr Möglichkeiten: 

• Wertpapierdepot als Eigenkapital: Beachten Sie dabei aber, dass Banken Aktien nicht zu einhundert Prozent als Sicherheit akzeptieren, da sie an Wert verlieren können
• Unterstützung von Verwandten: Sie können etwa mit einer Schenkung oder einem zinsfreien Darlehen von Angehörigen Ihr Eigenkapital erhöhen. In diesem Fall sollten Sie unbedingt sicher sein, das Geld schnellstmöglich zurückzahlen zu können.
• Lebensversicherung als Sicherheit: Sie setzen den Erben Ihrer Immobilie als Begünstigten ein, um sicherzustellen, dass dieser das geerbte Wohneigentum auch weiterhin finanzieren kann.

2. Grunderwerbsteuer sparen

Wir haben bereits erwähnt, dass die Grunderwerbsteuer von Bundesland zu Bundesland variiert. In Baden-Württemberg beträgt sie 5 Prozent des Kaufpreises, in Bayern hingegen nur 3,5 Prozent. Bei einem Haus für 400.000 Euro macht das einen Unterschied von mehr als 6.000 Euro. Gerade in Grenzgebieten können Sie auf diese Weise Geld sparen. 

Weiteres Einsparpotenzial findet sich beim Inventar: Die Grunderwerbsteuer fällt nur für unbewegliche Teile an, die untrennbar mit der Immobilie verbunden sind. Lassen Sie Gartenhaus, Sauna und Einbauküche im Kaufvertrag gesondert ausweisen, können Sie ebenfalls Steuern sparen. Bedenken Sie aber, dass die Banken das Mobiliar häufig nicht mitfinanzieren – bedeutet die Sonderausstattung also einen Aufpreis, sollten Sie diesen mit Ihrem Eigenkapital finanzieren können.

3. Förderungen in Anspruch nehmen

Unter Umständen können Sie von einer Förderung profitieren: Der Förderkredit Nr. 300 der KfW etwa unterstützt Familien mit geringem bis mittlerem Einkommen, die ein Eigenheim bauen oder erwerben möchten (Stand 06/2024). Voraussetzungen sind unter anderem, dass Sie Ihre erste Immobilie kaufen bzw. bauen und diese selbst bewohnen werden.

Daneben gibt es eine Reihe regionaler Förderungen sowie Förderprogramme für den klimafreundlichen Neubau oder Erstkauf oder sowie die energetische Sanierung bestehender Immobilien. Unsere Experten wissen, welche Programme für Sie infrage kommen und beraten Sie gerne.

4. Unabhängiger Kreditvergleich

Möchten Sie eine Immobilie kaufen oder bauen, empfehlen wir Ihnen einen unabhängigen Vergleich verschiedener Kreditanbieter. Informieren Sie sich hingegen direkt bei einer Bank, erhalten Sie lediglich das beste Angebot, das diese Bank Ihnen machen kann und müssen viele verschiedene Anbieter konsultieren, um vergleichen zu können.

Effizienter ist es, sich direkt an einen Experten zu wenden. Das Team von mybaufinanzierung verfügt über jahrzehntelange Erfahrung im Bereich Bau- und Immobilienfinanzierungen. 

Wir richten uns nach Ihren individuellen Anforderungen und loten eine Vielzahl von möglichen Produkten aus, um den Kredit zu finden, dessen Konditionen am besten zu Ihnen passen. Kontaktieren Sie uns für ein individuelles Finanzierungsangebot!

5. Budget realistisch planen

Zu guter Letzt sollten Sie sich eine Frage unbedingt realistisch beantworten, um herauszufinden, wie viel Haus Sie sich leisten können: Wie viel Budget steht Ihnen zur Verfügung? 

Stellen Sie Ihre regelmäßigen Einnahmen und Ausgaben gegenüber und überlegen Sie sich, wie viel Geld Sie monatlich sparen möchten – für unerwartete Ausgaben oder die Instandhaltung Ihrer Immobilie. Nur so halten Sie die Risiken einer Finanzierung möglichst gering. 

Und – je solider Ihre Finanzplanung ist, desto entspannter können Sie in die Zukunft blicken, Ihr Darlehen im geplanten Zeitraum zurückzahlen und Ihr Leben in den eigenen vier Wänden genießen.

Wie viel Haus oder Wohnung kann ich mir leisten? Mit der richtigen Budgetplanung geht noch etwas mehr

Wie viel Sie sich leisten können, wenn Sie eine Wohnung oder ein Haus kaufen möchten, hängt zu einem großen Teil von Ihrem Einkommen und dem Eigenkapital ab, das Sie einbringen können. Daneben gibt es aber auch noch weitere Einflussgrößen wie die Kaufnebenkosten oder die Darlehenszinsen.

Wie viel Immobilie Sie sich am Ende leisten können, hängt aber nicht zuletzt davon ab, wie klug Sie Ihre Budgetplanung gestalten. Unsere Experten unterstützen Sie dabei, eine solide Finanzierung für Ihre Immobilie auf die Beine zu stellen und dabei Geld zu sparen. 

Kontaktieren Sie uns für eine individuelle Beratung!