Zwischenfinanzierung: Der Überbrückungskredit für kurzzeitige Engpässe beim Immobilienkauf

Sie haben das perfekte neue Eigenheim gefunden, aber der Verkauf der alten Immobilie zieht sich in die Länge? Die Finanzierung für das neue Haus steht und nun müssen Sie schneller umziehen als geplant? Wenn Sie auf die Zuteilung Ihres Bausparvertrags oder auf die Summe aus einem Immobilienverkauf warten, muss das nicht gleich das Aus für Ihre Baufinanzierung bedeuten.

Als Übergangslösung kann sich eine Zwischenfinanzierung anbieten. Der kurzfristige Kredit geht allerdings mit höheren Zinsen einher. Lohnt sich das? Wir zeigen Ihnen, wann eine Zwischenfinanzierung sinnvoll ist, wie sie abläuft – und ob günstigere Alternativen möglich sind. 

Was ist eine Zwischenfinanzierung?

Als Zwischenfinanzierung bezeichnet man ein Darlehen, mit dem Sie die Wartezeit auf Ihr eigenes Kapital überbrücken können. Sobald Sie auf Ihre Eigenmittel zugreifen können, lösen Sie den Kredit der Zwischenfinanzierung ab. Meist vereinbaren Sie das Darlehen für die Zwischenfinanzierung mit derselben Bank, von der Sie auch Ihren Immobilienkredit erhalten.

Wann lohnt sich eine Zwischenfinanzierung? Beispiele für die Nutzung eines Überbrückungskredits

Grundsätzlich kommt eine Zwischenfinanzierung also für Sie infrage, wenn Sie Eigenkapital besitzen, das Sie in Ihre Baufinanzierung einbringen möchten, auf das Sie aber noch nicht zugreifen können. Schauen wir uns zwei Beispiele für einen Überbrückungskredit an, in denen eine Zwischenfinanzierung den Hauskauf ermöglicht, auch wenn Ihr Eigenkapital noch gebunden ist.

Szenario 1: Der Bausparvertrag ist noch nicht zuteilungsreif

Sie haben schon in jungen Jahren einen Bausparvertrag abgeschlossen, um später eine  eigene Immobilie zu finanzieren. Nun verändern sich Ihre Lebensumstände, der Umzug in eine größere Immobilie wird notwendig, der Bausparvertrag wird aber erst in einem Jahr zuteilungsreif.

Anstatt übergangsweise eine größere Wohnung zu mieten, um dann nach kurzer Zeit erneut umzuziehen, können Sie eine Zwischenfinanzierung in Anspruch nehmen und damit frühzeitig einen Baufinanzierungskredit erhalten. Mit der Zuteilung des Bausparvertrags lösen Sie das Darlehen der Zwischenfinanzierung ab und zahlen anschließend das Bauspardarlehen ab.

Szenario 2: Zwischenfinanzierung beim Verkauf einer Immobilie

Nachdem die Kinder aus dem Haus sind, möchten Sie sich „verkleinern“ und Ihr Haus gegen eine kleinere Wohnung tauschen. Oder es ist genau umgekehrt: Sie besitzen eine Wohnung, die nach der Geburt eines Kindes zu klein ist, und möchten diese verkaufen, um ein Haus zu finanzieren.

Was aber tun, wenn Sie den Kauf der neuen Immobilie über die Bühne bringen möchten oder müssen, ehe die alte verkauft ist? In diesem Fall ermöglicht ein Überbrückungskredit den Hauskauf oder Wohnungskauf, den Sie nach dem Verkauf mit dem Erlös ablösen. 

Wichtig bei der Zwischenfinanzierung: Konditionen & Zinsen

Um ein Darlehen für eine Zwischenfinanzierung zu erhalten, müssen Sie über eine gute Bonität verfügen. Zudem müssen Sie nachweisen, dass Sie rechtzeitig auf Kapital für die Ablösung zugreifen können. Darüber hinaus gelten diese Konditionen bei einer Zwischenfinanzierung:

• Der Überbrückungskredit ist immer kurzfristig; die Laufzeit kann z. B. 3 Monate oder 12 Monate, aber maximal 24 Monate betragen.
• Eine Zwischenfinanzierung ist immer eine endfällige Finanzierung, Sie tilgen also nicht, sondern leisten monatliche Zinszahlungen.
• Die Höhe des Darlehens entspricht der Summe Ihres erwarteten Kapitals.
• Der Überbrückungskredit ist vor dem Ablauf jederzeit ohne Vorfälligkeitsentschädigung tilgbar.
• In der Regel haben Sie drei Monate Kündigungsfrist.

Bei einer Zwischenfinanzierung müssen Sie mit höheren Kosten rechnen als bei einer langfristigen Finanzierung. Banken fordern etwa bei einem Überbrückungskredit höhere Zinsen, um sich dagegen abzusichern, dass Sie Ihre alte Immobilie zu einem niedrigeren Preis verkaufen als veranschlagt.

Je nachdem, wie Ihre Kreditvoraussetzungen und die aktuelle Marktlage eingeschätzt werden, zahlen Sie einen Zinsaufschlag von rund 1 bis 5 Prozent.

Schritt für Schritt: Wie läuft eine Zwischenfinanzierung ab?

Um den Ablauf einer Zwischenfinanzierung zu verdeutlichen, schauen wir uns das Beispiel eines jungen Paares an, das Nachwuchs erwartet und sich räumlich vergrößern möchte.

1. Immobilie suchen

Sabine und Markus finanzieren eine Eigentumswohnung mit einem aktuellen Verkehrswert von 180.000 Euro. Um mehr Platz für ihre Familie zu haben, möchten sie ein Haus kaufen. Ihre Wunschimmobilie am Stadtrand kostet 320.000 Euro.

2. Restschuld ermitteln

Die Eigentumswohnung der beiden ist noch nicht abbezahlt: Die Restschuld beträgt 30.000 Euro. Es gibt noch keinen Käufer für die alte Wohnung, der Kaufvertrag für das Haus soll aber schon in wenigen Monaten unterschrieben werden.

3. Zwischenfinanzierung vereinbaren

Um das noch fehlende Eigenkapital für den neuen Immobilienkredit auszugleichen, schließen Sabine und Markus eine Zwischenfinanzierung ab. Die Höhe des Darlehens beträgt 150.000 Euro – das entspricht der Differenz des Verkehrswerts von 180.000 Euro und der Restschuld in Höhe von 30.000 Euro.

4. Langfristige Immobilienfinanzierung abschließen

Die Zwischenfinanzierung bringt den beiden 150.000 Euro, die sie als Eigenkapital einbringen können. Ihr Haus kostet 320.000 Euro, sodass sie 170.000 Euro finanzieren müssen. Das günstigste Angebot finden sie über einen unabhängigen Kreditvergleich.

5. Zwischenfinanzierung ablösen

Nachdem sie ihre Wohnung für den erhofften Preis von 180.000 Euro verkaufen konnten, lösen Sabine und Markus ihre Zwischenfinanzierung ab. Zukünftig bedienen sie nur noch ihren Immobilienkredit.

Für eine günstige Immobilienfinanzierung empfehlen wir Ihnen einen unabhängigen Kreditvergleich. Vor allem bei einer Zwischenfinanzierung, die ohnehin mit höheren Zinsen verbunden ist, kommt es auf Details an. Die Experten von mybaufinanzierung unterstützen Sie gerne – egal, ob Sie ein Finanzierungsangebot oder weitere Infos zur Kapitalbeschaffung einholen möchten.

Vorteile & Nachteile: Die Zwischenfinanzierung auf dem Prüfstand

Die Zwischenfinanzierung ist ein sinnvolles Modell, das Ihnen unter besonderen Umständen einen Hauskauf ermöglichen kann. Allerdings geben sich durch die speziellen Konditionen auch Nachteile. Wir zeigen Ihnen die Pros und Contras im Überblick: 

Mit einer Zwischenfinanzierung können Sie kurzfristig finanzielle Lücken überbrücken. Nicht zuletzt wegen der höheren Zinsen kann diese Lösung aber nicht mit einer langfristigen Finanzierung mithalten. Es lohnt sich deswegen immer, die Angebote genau zu prüfen.

Alternativen zur Zwischenfinanzierung: Geht es auch günstiger?

Angesichts der Konditionen für eine Zwischenfinanzierung liegt die Frage nach einer günstigeren Alternative auf der Hand. Oft werden langfristige Ratenkredite oder Kredite zur freien Verwendung empfohlen. Davon raten wir aber ab.

Bei einer Zwischenfinanzierung handelt es sich in der Regel um eine recht hohe Summe. Möchten Sie diese über einen Ratenkredit finanzieren, müssten Sie aufgrund der notwendigen Tilgung sehr hohe monatliche Raten zahlen. Eine Orientierung über die anfallenden Zinsen und die monatliche Rate bietet Ihnen unser Ratenkredit-Rechner.

Möchten Sie den Kredit über eine Sondertilgungsoption vorzeitig ablösen, sobald Ihr Kapital zur Verfügung steht, wird dafür zudem eine zusätzliche Gebühr fällig. Ein Ratenkredit ist – ebenso wie eine Zwischenfinanzierung – im Vergleich mit einer langfristigen Immobilienfinanzierung nicht die optimale Lösung. 

Um die Wartezeit auf Ihr Eigenkapital möglichst günstig zu überbrücken, sollten Sie gründlich kalkulieren. Kontaktieren Sie unsere erfahrenen Experten für eine individuelle Beratung.

FAQ: Häufige Fragen zur Zwischenfinanzierung von Immobilien

Wie hoch sind die Zinsen bei einer Zwischenfinanzierung?

Banken berechnen bei Zwischenfinanzierungs-Darlehen zwischen 1 und 5 Prozent Aufschlag auf die Zinsen.

Welche Bank bietet Zwischenfinanzierungen an?

Die meisten Banken, bei denen Sie einen Immobilienkredit erhalten, bieten auch Zwischenfinanzierungen an. Mitunter erhalten Sie eine Zwischenfinanzierung aber auch ohne Abschluss einer Baufinanzierung. Unsere Experten finden das beste Angebot für Sie!

Wie hoch kann eine Zwischenfinanzierung sein?

Die Höhe der Zwischenfinanzierung entspricht der Höhe des zu erwartenden Kapitals aus Ihrem Bausparvertrag bzw. des zu erwartenden Erlöses aus einem Immobilienverkauf – je nach Anbieter abzüglich eines Sicherheitsabschlags.

Wie schnell geht eine Zwischenfinanzierung?

Auf das Geld aus einer Zwischenfinanzierung können Sie in der Regel sofort nach Zusage zugreifen.

Zwischenfinanzierung bei Haus- oder Wohnungskauf: Nicht optimal, aber auch nicht alternativlos 

Mit einer Zwischenfinanzierung überbrücken Sie einen finanziellen Engpass beim Immobilienkauf, etwa wenn Ihr Bausparvertrag noch nicht zuteilungsreif ist oder der Verkauf einer eigenen Immobilie noch nicht abgeschlossen ist.

Da ein solcher Überbrückungskredit mit höheren Zinskosten verbunden ist, sollten Sie Angebote genau unter die Lupe nehmen und Alternativen prüfen. Unsere erfahrenen Experten stehen Ihnen dabei gerne mit Rat und Tat zur Seite. Melden Sie sich bei uns – wir freuen uns auf Ihre Anfrage!