Marc Schnitzler - Video vom 05.12.2024

Ja, die Bank rechnet Mieteinnahmen mit ein, aber nicht immer in voller Höhe. Bei einem Dreifamilienhaus mit 180 Quadratmetern Wohnfläche und 1.600 Euro Miete setzt eine Bank zum Beispiel nur 1.280 Euro an, also 80 Prozent. Eine andere Bank rechnet die vollen 1.600 Euro an, zieht intern aber trotzdem 15 bis 20 Prozent ab.

Der Grund: Instandhaltungsrücklage, nicht umlagefähige Nebenkosten und Hausverwaltungskosten trägst du als Eigentümer. Wie eine Bank das bewertet, ist von Bank zu Bank unterschiedlich, deshalb lohnt sich jemand, der weiß, wie die einzelnen Banken rechnen.

Was Banken hier tun, ist bei jedem Haus anders, oft sogar bei jeder Filiale und jedem Ansprechpartner. Ein Nein bei einer Bank heißt nicht Nein bei allen.

Interessiert die Bank eigentlich die Mieteinnahme von einer vermieteten Wohnung, die ich kaufen und finanzieren will? Und wenn ja, in welchem Umfang? Wofür ist denn das überhaupt wichtig? Genau das möchte bitterlemmen2808 wissen. Er oder sie fragt mich: Wenn ich eine Immobilie zur Vermietung kaufe, wie viel Prozent der Mieteinnahme setzt die Bank eigentlich in ihrer internen Kalkulation an? Ich habe jetzt hier mal unterstellt, du kaufst ein Dreifamilienhaus mit 180 Quadratmeter Wohnfläche und mit einer Mieteinnahme von 1.600 Euro. Bank 1 setzt von diesen 1.600 Euro Miete 1.280 Euro an, das sind 80 Prozent. Bank 2 setzt die volle Mieteinnahme an, 1.600 Euro. Aber warum machen Banken da so einen Unterschied? Jeder, der Immobilien vermietet, sollte immer mit 15 bis 20 Prozent Puffer rechnen. Das heißt, kriegst du 1000 Euro Mieteinnahme, rechne für dich selbst am besten immer nur mit 800 Euro Mieteinnahme. Warum? Weil du immer eine Instandhaltungsrücklage bilden musst, denn Immobilien müssen zwischendurch mal repariert werden, und nicht alle Reparaturen können auf Mieter umgelegt werden, sondern du musst dafür sorgen, dass du als Eigentümer deine Immobilie in Schuss hältst. Dann gibt es nicht umlagefähige Nebenkosten, also Nebenkosten, die im Haus produziert werden, die auch nicht auf die Nebenkosten der Mieter und Mieterinnen umgelegt werden können, die trägst du als Immobilienbesitzer oder Besitzerin. Und es gibt natürlich Hausverwaltungskosten, in dem Augenblick, wenn du die Verwaltung nicht selbst übernimmst, sondern du lagerst es aus und gibst es jemandem, der das professionell macht, dann wollen die da natürlich auch etwas Geld mitverdienen. Und zwangsläufig solltest du immer diese 15 bis 20 Prozent Puffer ansetzen, schon für dich selbst, aber nicht nur ich als Finanzierer mache das, oder du als Kapitalanleger, sondern auch die Bank. Also selbst die Bank hier, die sagt, wir setzen 1.600 Euro für die Einnahme an, selbst die ziehen intern diese 15 bis 20 Prozent nochmal ab. Also, da kannst du verbindlich von ausgehen. Du siehst aber, dass es von Bank zu Bank unterschiedlich ist, wie es betrachtet wird. Hast du also zum Beispiel nur 2.000 Euro Nettoeinkommen, plus Kindergeld, plus die 1.600 Euro Mieteinnahme, und hier unterm Strich, also wenn Lebenshaltungskosten abgezogen werden, die Rate für die Finanzierung und die Bewirtschaftungskosten für die Immobilie, und hast hier 20 Euro Überschuss aus Sicht der Bank, dann sieht das zwar erstmal so aus, als würde das klappen. Aber in dem Augenblick, wenn also hier diese 15 bis 20 Prozent abgezogen sind, dann hast du ein dickes Minus. Dabei habe ich noch nicht mal berücksichtigt, Das ist natürlich auch das Risiko eines Mietausfalls gibt. Wenn Mieter beispielsweise ausziehen und du hast zwei, drei Monate, bis die Wohnung wieder neu vermietet werden kann, dann hast du hier auch eine dicke Unterdeckung. Das heißt also, mit 2.000 Euro Netto zum Beispiel würde die Nummer hier überhaupt nicht funktionieren, obwohl hier unten noch 20 Euro plus stehen. Im Ergebnis ist es also wie immer: Du brauchst zum einen einen guten Finanzierer, gleichzeitig auch jemanden, der dich in diesen Themen berät, und natürlich auch jemanden, der weiß, bei der Bank sieht es so aus und bei der Bank sieht es so aus. Läufst du nämlich selber los, gerätst du möglicherweise an eine Bank, die das völlig anders sieht. Und 70 Kilometer sitzt eine Bank, die die Welt wieder völlig anders sieht. In dem Sinne, ich wünsche dir viel Erfolg. Bis bald.