Marc Schnitzler - Video vom 28.05.2025

Zwei Wege helfen. Erstens: Belege Modernisierungen der letzten Jahre mit einer Aufstellung der Kosten, mit Fotos und Rechnungen. Damit kannst du die Bank zu einer neuen Bewertung bewegen und einen höheren Wert erreichen. Zweitens: Wechsle die Bank, denn die Banken bewerten sehr unterschiedlich. Bei einem Dreifamilienhaus läuft die Bewertung über den Ertragswert, und jede Bank setzt die Mieteinnahmen mit einem anderen Faktor an.

So kann eine Bank auf 400.000 Euro Beleihungswert kommen, eine andere auf 440.000 Euro und eine dritte auf 360.000 Euro.

Die Finanzierung funktioniert nicht, weil die Bank meint, die Immobilie ist den Preis nicht wert. Hm, was kann man denn da tun? Wir schauen drauf. Bleibt dran. Hatai Lee hat mir geschrieben und hat gesagt: Mensch, ich besitze eine Immobilie mit drei Wohneinheiten, und die Versicherung bzw. die Bank, wo das Objekt finanziert ist, sagt, sie ist den Preis nicht wert. Und wie kann ich das ändern? Genau, das ist die Frage. Und jetzt schauen wir erst mal drauf: Was hat denn der Immobilienwert überhaupt mit der Finanzierung zu tun? Warum ist der denn wichtig? Vorab: Eine Immobilie wird bewertet, weil die Bank natürlich eine Sicherheit braucht. Das heißt, je höher der Objektwert ist, den die Bank für sich selbst feststellt, desto besser ist es für die Finanzierbarkeit, aber auch insbesondere für die Kondition. Wenn man eine Immobilie bewertet, dann hat man zwei Werte. Das eine ist der sogenannte Marktwert und das andere ist der sogenannte Beleihungswert. Das heißt, die Bank setzt für sich einen Wert fest und sagt: Naja, die Immobilie hat einen Preis, für diesem Preis wird sie verkauft, beispielsweise, und das ist der Marktwert. Die Bank sagt für sich aber: Ich habe einen Beleihungswert, also mit wie viel Wert kann ich die Immobilie beleihen? Und wenn dieser Marktwert jetzt hier 480.000 Euro beträgt, der Beleihungswert aber nur 400.000 Euro, dann habe ich eine Differenz von 80.000 Euro, und diese Differenz, das ist der sogenannte Blanko-Anteil. Die Bank geht also davon aus, im Fall dessen, dass die Finanzierung nicht funktioniert, irgendwann mal, dann bekommen sie maximal 400.000 Euro, das ist der Beleihungswert. Und diese Differenz, diese 80.000 Euro, die würden dann verloren gehen im Falle einer sogenannten Verwertung. Auf der einen Seite hat also dieser Beleihungswert einmal Einfluss auf die Machbarkeit der Finanzierung, aber auch auf die Kondition. Denn je besser dieser Beleihungsauslauf ist, also hier haben wir jetzt zum Beispiel eine 60% Finanzierung, desto günstiger ist dann auch der Zins. Der Wert der Immobilie ist also einmal Einfluss nehmend auf die Kondition und insbesondere auch auf die Machbarkeit. Und die Banken bewerten das Thema Objektwert sehr unterschiedlich. Das bedeutet, die eine Bank kann sagen: Für mich hat das Objekt nur einen Beleihungswert von 400.000 Euro, und eine andere Bank sagt: Für mich von 440.000 Euro, oder die andere sagt 360.000 Euro. Und schon kann ich bei der einen Bank eine Zusage bekommen und bei der anderen Bank eine Absage. So, jetzt war deine Frage: Okay, wie kriege ich denn die Bank davon überzeugt, dass das Objekt mehrwert ist? Ich gehe davon aus, dass du das Objekt entweder nutzen möchtest, um es als Zusatzsicherheit zu benutzen, um eine andere Immobilie zu kaufen, oder du möchtest Kapital aufnehmen und brauchst das Objekt als Sicherheit, damit die Bank dir Geld gibt, um damit beispielsweise ein Auto zu kaufen, oder es geht um deine Anschlussfinanzierung. Wie schaffst du es, dass die Bank das Objekt besser bewertet? Du musst beispielsweise Modernisierungsmaßnahmen, die du in den letzten Jahren durchgeführt hast, belegen. Also, du brauchst eine Aufstellung der Modernisierungskosten. Welche Modernisierungen sind durchgeführt worden? Du brauchst Fotos, du brauchst Rechnungen. Und damit kannst du die Bank davon überzeugen, eine neue Bewertung zu machen, um dann eben auch einen höheren Wert zu bekommen. Das ist die eine Option. Die andere Option ist, du wechselst die Bank. Denn in dem Augenblick: Banken haben unterschiedliche Gutachter. Das heißt nicht, dass ein anderer Gutachter auf einen exorbitant anderen Wert kommt als der Gutachter der einen Bank, aber nichtsdestotrotz sind die Bewertungsansätze der Banken unterschiedlich. Hier bei diesem Objekt handelt es sich um ein Dreifamilienhaus, das heißt, dieses Objekt wird nach Ertragswert bewertet, und jede Bank hat einen anderen Bewertungsfaktor, wie sie die Mieteinnahme ansetzt, mit welchem Mietfaktor. Und in dem Augenblick hast du ganz andere Objektwerte. Schau mal, dass du vielleicht jemanden findest, der andere Banken kennt. Einen kennst du definitiv, dem hörst du nämlich geradezu. Und in dem Augenblick haben wir die Möglichkeit, dann mal darauf zu schauen, ob es eine Bank gibt, die deine Immobilie anders bewertet, höher bewertet, so, dass du dein Ziel erreicht. Also, einfach mal auf den Link in meiner Bio klicken, Termin vereinbaren, und dann schauen wir gemeinsam drauf. Was hast du bei der Immobilienbewertung schon alles erlebt? Schreibt mir mal in die Kommentare, würde mich sehr interessieren, was ihr so gehört und gesagt bekommen.