Marc Schnitzler - Video vom 16.08.2024

Wenn du das von vornherein klärst, entsteht beim Umzug von der Miete ins Eigenheim keine Doppelbelastung. Im Kaufvertragsentwurf ist genau definiert, wie die Zahlungsströme laufen, und für die Zeit der Mietkündigungsfrist von in der Regel drei Monaten wird keine Tilgung vorgenommen. Planst du noch eine Modernisierung, etwa Bad, Küche oder Dämmung, lässt sich die bereitstellungszinsfreie Zeit verlängern, zum Beispiel von drei auf vier oder fünf Monate.

Wichtig ist dabei der vereinbarte Tilgungsbeginn: manche Banken starten die Tilgung erst, wenn das Darlehen komplett ausgezahlt ist, andere schreiben ein festes Datum in den Kreditvertrag. Wer das nicht vorher regelt, zahlt womöglich schon die volle Rate, obwohl der Umbau noch läuft und der Umzug nicht möglich ist.

Wie ist das denn bei der Bestandsimmobilie? Diejenigen, die jetzt zur Miete leben oder zur Miete wohnen, müssen ja grundsätzlich auch erstmal kündigen. Das heißt, in der Regel haben wir drei Monate Kündigungsfrist. Und wenn man Glück hat, kann man einen Mieter sofort nachstellen, dann kommt man vorher raus. Und in dieser Zeit wird keine Tilgung vorgenommen. Das muss man von vornherein klären. Dafür gibt es einen Kaufvertragsentwurf. Da ist alles genau definiert, wie die Zahlungsströmungen laufen. Und deshalb gibt es hier, in diesem Bereich von Miete in Eigenheimen umzuziehen, keine Doppelbelastung, wenn man das von vornherein geklärt hat. Das geht auch zum Beispiel, wenn man Modernisierung noch plant. Das kann ja sein: Ich habe eine Bestandsimmobilie, Baujahr 80, da ist noch eine Ölheizung drin und ein altes Badezimmer mit blauen Fliesen. In der Regel will man nicht auf dem gleichen Pott sitzen, wo die schon 30 Jahre vorher drauf gesessen haben. Das heißt also, hier ist oft eine Badsanierung oder eine Küche oder Dämmung vorgesehen. Und dann kann man dementsprechend die Bereitstellungsfreizeit auch ein bisschen verlängern, von drei auf vier oder fünf Monate. Das muss natürlich nur von vornherein geklärt werden, damit es dann dementsprechend auch so abläuft. Das ist super, dass du das gerade sagst. Das ist klasse, weil genau die Frage kam nämlich auch gerade: Okay, was ist denn mit alten Häusern, die dann saniert werden müssen? Hier ist es folgendermaßen. Und zwar, es gibt diese Bereitstellungszinsfreizeit. Also stellen wir uns vor, du kaufst heute dieses Haus, wovon der André gerade gesprochen hat. War ja 1980, der Notartermin findet heute statt, tun wir mal so. Die Bank hat auch heute zugesagt. Dann ist die Bank also quasi eigentlich ab heute berechtigt, Zinsen zu nehmen. Aber durch diese Bereitstellungszinsfreizeit, die wir vereinbaren mit den jeweiligen Banken, zahlst du eben keine Bereitstellungszinsen. Jetzt wird aber irgendwann der Kaufpreis fällig. Jetzt hast du mit den Verkäufern ausgemacht, okay, ich zahle den Kaufpreis am 31.08. Dann wird der Kaufpreis ausgezahlt, und ab dem Zeitpunkt ist die Bank berechtigt, für den Kaufpreis die Zinsen zu nehmen, und auch Tilgung. Wenn du jetzt modernisierst, dann brauchst du ja noch eine gewisse Zeit, in der umgebaut wird. Jetzt kann man damit ein bisschen spielen. Denn da muss man aufpassen, je nachdem, mit welcher Bank man das macht, weil es gibt Banken, die sagen, die Tilgung beginnt erst, wenn das Darlehen voll ausgezahlt ist. Das heißt, ich zahle also dann nur Zinsen für den Teil, den die Bank schon ausgezahlt hat. Wenn du jetzt 1000 Euro Rate hast und du hast 600 Euro Zinsen und 400 Euro Tilgung, einfach mal, um irgendwelche Zahlen zu nennen, dann zahlst du nur 600 Euro Zinsen. Und die 400 Euro Tilgung, die fangen erst dann an, wenn das Darlehen komplett ausgezahlt ist, ist also auch inklusive der Modernisierungskosten, die mitfinanziert worden sind. Und jetzt muss man aber aufpassen, weil es gibt mittlerweile einige Banken, die sagen, ist mir völlig egal, ich warte nicht, ich schreibe in den Kreditvertrag rein, die Tögung beginnt am 30.09. So, das heißt, jetzt hast du das Haus bezahlt am 31.08. Hat man mit der Bank jetzt vereinbart, dass die Tögung erst viel später einsetzt, nämlich erst, wenn das Haus komplett umgebaut ist, am 28.02. nächsten Jahres, dann wird auch erst dann getilgt. Hast du das aber nicht vereinbart, dann gibt es mittlerweile, leider muss man sagen, viele Banken, die ganz einfach sagen, ist mir egal, ab 30.09. Zahlt sie 1.000 Euro. Und in dem Augenblick hast du die Miete, kannst aber noch nicht umziehen, weil noch kein Bad, kein Dach und keine Fenster drin sind, weil du musst ja erst umbauen. Und in dem Augenblick musst du dann schon 1.000 Euro bezahlen. Also, da muss man darauf achten, wann ist der sogenannte Tilgungsbeginn. Also, da kann man spielen, ja, und dann ist es einfach gut, mit Leuten zu sprechen, die den ganzen Tag nichts anderes machen.