Marc Schnitzler - Video vom 12.08.2025

Bei Erbpacht gehört das Grundstück jemand anderem, zum Beispiel der Stadt, der Kirche oder einer Privatperson, und du zahlst dafür eine monatliche Pacht. Im Beispiel aus Heidelberg kostet ein Grundstück im Schnitt 791 Euro pro Quadratmeter, bei 500 Quadratmetern also rund 400.000 Euro, was finanziert etwa 1.600 Euro Rate im Monat bedeutet.

Die Pacht liegt im Vergleich bei 280 Euro, dazu kommen keine Kaufnebenkosten und kein Eigenkapital für den Boden, weil du das Grundstück nicht kaufst. Der Preis dafür: Das Grundstück gehört dir nicht, du hast keine Wertsteigerung beim Boden und musst mit diesem Gedanken klarkommen. Willst du genau an diesem Ort wohnen und sparst monatlich viel Geld, kann Erbpacht der Weg sein.

Hast du das Geld für den Kauf und ist dir Besitz wichtiger, kauf das Grundstück.

Zinsen und Konditionen in diesem Video gelten zum Aufnahmezeitpunkt, dem 12.08.2025. Seitdem haben sie sich geändert. Was heute geht, klären wir im Gespräch.

Was Banken hier tun, ist bei jedem Haus anders, oft sogar bei jeder Filiale und jedem Ansprechpartner. Ein Nein bei einer Bank heißt nicht Nein bei allen.

Was bedeutet eigentlich Erbpacht? Ist das so eine gute Idee, auf so einem Grundstück eine Immobilie zu bauen? Wir schauen drauf, bleibt dran. Kiki hat mich gefragt. Und zwar geht es um ein Grundstück in Heidelberg. Und wenn man jetzt im schönen Heidelberg ein Grundstück kaufen möchte, dann kostet das im Schnitt 791 Euro pro Quadratmeter. Das ist natürlich ein Brett. Also, wenn ich jetzt davon ausgehe, das Grundstück hat 500 Quadratmeter, dann reden wir mal eben über 400.000 Euro, nur für das Grundstück. So, was heißt Erbpacht? Erbpacht heißt, das Grundstück gehört jemand anderem. Im Fall von Kiki der Stadt Heidelberg beziehungsweise der Gemeinde. Erbpachtgeber können sein, also Erbpachtgeber heißt: Wem gehört das Grundstück? Die Kirche, Privatperson, aber eben auch Städte, Kommunen, Gemeinden, und das ist mittlerweile häufig der Fall. Das heißt, die Kommunen geben die Grundstücke gar nicht mehr frei zum Verkauf, sondern sagen: Wir behalten die. Und man kann dann quasi dieses Grundstück mieten. Und jetzt habe ich das hier mal in den Vergleich gestellt. Und habe gesagt, okay, in dem Augenblick, wenn man das jetzt kaufen würde, was hier in dem Fall nicht geht, weil die Stadt Heidelberg das eben nicht verkaufen will, aber dann würde, wenn man das finanziert, diese 400.000 Euro, wenn man davon ausgeht, das Grundstück hat 500 Quadratmeter, 1.600 Euro Ratekosten, ungefähr zumindest. Das heißt, in dem Augenblick müsste man natürlich 1.600 Euro kalkulieren, und man müsste natürlich auch Erwerbsnebenkosten bezahlen. Klar, denn in dem Augenblick, wenn ich ein Grundstück kaufe, kommen dann natürlich noch die Nebenkosten dazu. Also Grunderwerbsteuer, die fällt aber weg, weil man ja das Grundstück nicht kauft, sondern pachtet, also mietet. Übrigens, wenn dir das hier gerade gefällt, mach mal das Plus weg, damit du keine Infos zum Thema Immobilie und Finanzierung verpasst. So, wenn wir das jetzt hier vergleichen, dann haben wir also 280 Euro Pacht. Man hat keine Kaufnebenkosten, kein Eigenkapitalbedarf für den Boden, und das Kapital, was man spart, kann man natürlich für andere Dinge einsetzen. Und jetzt läuft so ein Erbpachtvertrag 99 Jahre. 99 Jahre laufen Erbpachtverträge in aller Regel, immer, und nach 99 Jahren laufen die aus. So, jetzt denkt man, okay, Scheibenkleister, was mache ich denn dann mit dem Haus? In aller Regel werden diese Erbpachtverträge verlängert. Warum? Weil der Erbpachtgeber, also dem, dem das Grundstück gehört, natürlich ein Interesse daran hat, weiter Miete dafür zu kriegen, weil deswegen hat er die Investition in das Grundstück ja mal getätigt. Das ist also quasi eine Rente, wenn man so will. Sollte der Erbpachtgeber aber mal das Grundstück verkaufen wollen, also den Vertrag nicht verlängern wollen, dann ist das ein sogenannter Heimfall, so heißt das. Das heißt, dann muss der Erbpachtgeber den Immobilienbesitzer für die Immobilie, die da draufsteht, entschädigen. Und das bedeutet Heimfall. Was klar sein muss, wenn man ein Grundstück pachtet, dann hat man keine Wertsteigerung. Die gibt es nicht, weil das Grundstück gehört ja, logischerweise, jemandem anderen. Man hat hier natürlich eine höhere Flexibilität, als wenn man das Grundstück kauft. Klar, weil man weniger Geld investiert, und wenn man es vererben möchte, dann geht das. Also, außer es steht im Vertrag etwas anderes. Also, ist das jetzt gut oder schlecht? Ihr habt hier die Möglichkeit, ein Grundstück zu kriegen, was ihr normalerweise nicht bekommen würdet, wenn ihr es nicht pachtet. Ihr spart eine Menge Geld, weil ihr das Grundstück nicht kauft, aber ihr müsst euch natürlich bewusst darüber sein: Euch gehört das Grundstück auch. Das ist ein emotionales Thema, damit muss man klarkommen. Aber in dem Augenblick, wenn ihr sagt, genau da wollen wir wohnen, wir wollen pachten, wir wollen uns ein tolles Haus darauf bauen, ja, dann macht das. Ihr spart eine Menge Geld, weil ihr natürlich monatlich eine wesentlich geringere Summe investieren müsst. Ihr habt quasi nur die Baukosten, die ihr finanzieren müsst. Sagt ihr jetzt hingegen, naja gut, wir haben das Geld, um das Grundstück zu kaufen, oder wir könnten uns die monatliche Rate leisten. Und wir wollen auch nicht unbedingt da wohnen, sondern wir können woanders wohnen. Und uns ist lieber, wenn man das Grundstück besitzt, ja, dann mach das. Eins muss man natürlich bedenken: in dem Augenblick, wenn man die Immobilie mal verkaufen möchte, dann muss man natürlich einen Käufer oder eine Käuferin finden, die sagt, jawohl, das ist für mich auch in Ordnung. Klar, in dem Augenblick zahlt man natürlich auch weniger für die Immobilie, warum man das Grundstück eben nicht mitkauft. Das ist dann im Grunde genommen die gleiche Situation. Das ist die Entscheidung, die man treffen muss. Übrigens, nicht jede Bank finanziert Erbpachtgrundstücke. Ja, auch das ist nochmal ein besonderes Thema. Wenn ihr ein Gespräch haben wollt, einfach in meinem Profil auf den Link „Termin buchen. Ihr müsst einfach miteinander, gegeneinander abwägen. Und dann werdet ihr sicherlich die richtige Entscheidung treffen. Viel Erfolg dabei. Was sagst du dazu? Schreib es mir mal in die Kommentare.