Marc Schnitzler - Video vom 29.04.2025

Ja, das geht, aber nicht bei jeder Bank und nicht zu den gleichen Konditionen. Wenn du Kaufpreis und Nebenkosten komplett finanzierst, ist das eine sogenannte 110-Prozent-Finanzierung oder Vollfinanzierung. Die meisten Banken lehnen das ab, weil der Teil der Nebenkosten für sie unbesichert ist: Du willst mehr Geld, als die Immobilie kostet.

Damit eine Bank mitgeht, brauchst du eine gute Bonität und ein werthaltiges Objekt. Und du zahlst mehr, weil die Bank für das höhere Risiko eine höhere Marge will.

Zinsen und Konditionen in diesem Video gelten zum Aufnahmezeitpunkt, dem 29.04.2025. Seitdem haben sie sich geändert. Was heute geht, klären wir im Gespräch.

Was Banken hier tun, ist bei jedem Haus anders, oft sogar bei jeder Filiale und jedem Ansprechpartner. Ein Nein bei einer Bank heißt nicht Nein bei allen.

Immobilie kaufen ohne Eigenkapital. Kannst du uns erklären, wie das funktioniert und wo wir das machen? Mach ich. Bleib dran. Wenn du keine News zum Thema Immobilie und Finanzieren mehr verpassen möchtest, dann mach jetzt das Plus weg. Folge mir. Mein Name ist Marc. Ich bin Immobiliar-Darlehensvermittler seit mehr als 20 Jahren, und ich zeige dir, worauf es zu achten gilt. Und jetzt bleib dran. Es geht los. Immobilie finanzieren ohne Eigenkapital heißt: Man kauft beispielsweise eine Immobilie, oder man baut eine Immobilie, dann kommen die Nebenkosten dazu. Und hier hat man dann Gesamtkosten, beispielsweise von 336.000 Euro, also Kaufpreis plus Nebenkosten. Und dann möchte man den Betrag hier finanzieren. Und genau das ist eine sogenannte 110% Finanzierung oder Vollfinanzierung. Und da sagen jetzt die meisten Banken: Geht nicht. Warum? Weil die Bank in dem Augenblick ein höheres Risiko hat. Es geht aber trotzdem. Warum ist das ein höheres Risiko? Weil die Bank ja, wenn sie eine Finanzierung macht, die Finanzierung auf einer Immobilie absichert. Heißt: Eine Finanzierung ohne Eigenkapital, dann finanzierst du quasi hier oben im luftleeren Raum, also mit dem Schornstein obendrauf sozusagen. Dieser Teil der Nebenkosten ist dann für die Bank unbesichert, denn normalerweise hat sie ja die Immobilie als Sicherheit, und du willst jetzt mehr Geld haben, als die Immobilie kostet. Somit sagt die Bank: Jetzt sind wir ja sogar über 100 Prozent, so wie hier. Und in dem Augenblick möchte die Bank natürlich nicht allein das Risiko tragen. Und wenn sie das tut, ja, dann musst du eine besonders gute Bonität haben. Und das Objekt muss besonders werthaltig sein. Kommst du also jetzt zum Beispiel hier mit so einem Objekt, wo man sagt, naja, da muss jetzt noch einiges reingesteckt werden, dann hat die Bank da logischerweise nicht so viel Lust zu, da oben noch die Nebenkosten drüber zu finanzieren, weil die weiß genau, okay, das Objekt ist nicht sonderlich werthaltig. Es sollte also schon eine schöne Immobilie sein, die vernünftig aussieht oder die du zu einer vernünftigen Immobilie machst, im Rahmen der Finanzierung, also beispielsweise die Sanierungskosten mit zu finanzieren. Und deine Bonität sollte gut sein, also hier unterm Strich Einnahmen, Ausgaben, da sollten jetzt nicht 1,50 Euro stehen. Da müssen aber auch keine 2.000 Euro stehen, aber es sollte schon ein vernünftiger Überschuss da sein. Und jetzt ist natürlich auch eins klar: Die Bank möchte in dem Augenblick natürlich auch mehr an der Finanzierung verdienen, das heißt, die Konditionen sind teurer. Warum? Weil die Bank ins Risiko geht, mehr als die Bank, wenn Eigenkapital eingesetzt werden würde. Heißt zum Beispiel hier, wenn du die 3.00.000. Euro einfach so finanzierst, dann kostet das 1.287 Euro. Heißt zum Beispiel hier, wenn du die 3.00.000. Euro einfach so finanzierst, dann kostet das 1.287 Euro für die 3.00.000 Euro, und die Kondition liegt bei 4,15. Finanzierst du hingegen die 36.000 Euro Nebenkosten mit, dann hast du natürlich zum einen eine höhere Kreditrate, aber eben auch eine höhere Kondition. Und ich habe jetzt hier mal zwei Banken gegenüber. Und dann hast du einmal 1559 und einmal 1681 Euro. Und vorher hatten wir 1287 Euro. Also hier gibt es schon einen entsprechenden Ratenunterschied. Warum ist klar? Höherer Kreditbetrag und das Risiko für die Bank ist höher. Somit will sie eine höhere Marge haben und deswegen ist die Kondition höher. So, und wo kriegst du die jetzt? Ja, ganz einfach. Bei mir bzw. bei mir und meinem Team. Du musst zu einem Immobiliardarlehensvermittler. Warum? In dem Augenblick, wenn du zu der Bank gehst, wo du dein Konto hast, also zu deiner kontoführenden Bank, dann ist die Wahrscheinlichkeit sehr hoch, dass die sagt, nee, machen wir nicht. Denn du brauchst jemanden, der die volle Auswahl hat. Das heißt, ich kann dir jetzt gar nicht pauschal sagen, wer dich in deiner Region, da, wo du wohnst und da, wo du eine Immobilie kaufen möchtest, wer da die richtige Bank ist, welche Bank in der Rate 200 Euro günstiger ist oder teurer ist, sondern das geht tatsächlich nur in einem persönlichen Gespräch. Wie läuft das ab? Per Video, persönlich, nicht telefonisch, weil, Entschuldigung, ihr kauft keine Schuhe, ihr kauft eine Immobilie. Und in dem Augenblick muss man miteinander sprechen. Und dann machen wir das Ganze per Video oder eben im persönlichen Gespräch, also in meinem Profil einfach da auf den Link gehen in der Bio. Du wirst es finden: Termin buchen, Zeit aussuchen, wann es bei euch am besten passt. Und dann sprechen wir darüber, wie das Ganze für euch am besten möglich ist und wer euch finanzieren will.