Marc Schnitzler - Video vom 03.03.2024

Eine Immobilie ohne Eigenkapital zu finanzieren ist möglich, aber nur wenn alle Rahmenbedingungen passen: eine gute Immobilie, ein gutes und nachhaltiges Einkommen, sonstiges Vermögen und gute Gründe dafür, warum kein Eigenkapital eingesetzt wird. Die Finanzierung wird dabei teurer. Bei einer Immobilie für 400.000 Euro liegt die Rate mit Eigenkapital für die Nebenkosten bei 1.680 Euro, werden die Nebenkosten von 48.280 Euro mitfinanziert, sind es 1.927 Euro bei einem Zinssatz von aktuell 4,06 Prozent.

Nach zehn Jahren beträgt die Restschuld dann noch 387.000 Euro statt 350.000 Euro, du hast in den ersten zehn Jahren also im Grunde nur die Nebenkosten entschuldet. Eine Finanzierung ohne Eigenkapital muss immer gut geplant sein und sie ist definitiv nicht für jeden etwas.

Zinsen und Konditionen in diesem Video gelten zum Aufnahmezeitpunkt, dem 03.03.2024. Seitdem haben sie sich geändert. Was heute geht, klären wir im Gespräch.

Was Banken hier tun, ist bei jedem Haus anders, oft sogar bei jeder Filiale und jedem Ansprechpartner. Ein Nein bei einer Bank heißt nicht Nein bei allen.

Du hast mit Sicherheit nicht gewusst, dass man eine Immobilie auch ohne Eigenkapital finanzieren kann. Aber macht das so viel Sinn? Genau das schauen wir uns jetzt mal an. Wenn du Fehler vermeiden willst beim Thema Immobilie und Finanzierung, dann folge mir jetzt. Wenn man eine Immobilie kaufen möchte, dann muss man in der Regel bei der Finanzierung Eigenkapital einsetzen. Es sollten also zumindest die Nebenkosten, also der Notar, die Grunderwerbsteuer und die Maklercortage, aus Eigenkapital bezahlt werden. Und je mehr Eigenkapital man einsetzt, desto besser werden auch die Bedingungen, die die Banken ermöglichen. Hat man jetzt allerdings kein Eigenkapital oder nicht genügend Eigenkapital? Oder man möchte Eigenkapital einfach aus bestimmten Gründen nicht einsetzen, obwohl man es hat, auch solche Möglichkeiten gibt es, dann gibt es dafür Lösungen. Wenn man eine Finanzierung ohne Eigenkapital haben möchte, dann müssen wirklich alle Rahmenbedingungen passen. Das muss eine gute Immobilie sein, das muss ein gutes und wirklich nachhaltiges Einkommen sein, was da ist. Es sollte definitiv noch irgendwelches sonstiges Vermögen da sein, und es sollte gute Gründe dafür geben, warum kein Eigenkapital eingesetzt werden soll. Und wenn die Rahmenbedingungen für die Finanzierung insgesamt passen, dann gibt es auch durchaus eine Daseinsberechtigung für eine Finanzierung ohne Eigenkapital. Aber immer nur, wenn alles wirklich safe ist. Kauft man eine Immobilie für 400.000 Euro, dann betragen die Nebenkosten insgesamt 48.280 Euro. Hat man das jetzt auf der hohen Kante liegen und kann das aus Eigenkapital bezahlen, dann beträgt der Darlehensbetrag 4.00.000 Euro und die monatliche Rate beträgt 1.680 Euro. Die Restschuld sind nach 10 Jahren Zinsbindung 350.000 Euro, das heißt, man hat 50.000 Euro entschuldet. Und die kalkulatorische Laufzeit der Finanzierung beträgt 40 Jahre. Aber eben auch nur kalkulatorisch, weil in vielen Fällen geht es ja viel, viel schneller. Hat man diese 48.000 Euro jetzt nicht zur Verfügung und möchte die gerne mitfinanzieren, dann ist das möglich. Dann liegt der Zinssatz aktuell bei 4,06 Prozent. Also, die Finanzierung ist etwas teurer, als in dem Augenblick, wenn ich sage, ich möchte das aus Eigenkapital bezahlen. Und die Rate, das sind 1.927 Euro. Nochmal zum Vergleich, eben waren es 1.680 Euro. Ändert man jetzt im Laufe der Zeit nichts an der Rate, dann beträgt die Restschuld nach zehn Jahren noch 387.000 Euro. Man hat also jetzt in den ersten zehn Jahren im Grunde genommen nur die Nebenkosten entschuldet. Oft ist es aber so, dass gerade wenn man jung ist oder am Anfang des Berufslebens steht, dass in dem Augenblick noch nicht viel Eigenkapital da ist. Und man möchte aber trotzdem schon eine Immobilie kaufen. Also, was kann man jetzt tun? Man fängt mit einer niedrigeren Rate an, eben dieser knapp 1.900 Euro, finanziert die Nebenkosten mit. Und wenn dann das Einkommen höher ist, die Partnerin oder der Partner ins Berufsleben einsteigen, die Kinder etwas größer sind, sich die Lebenssituation ändert, dann kann man über einen Tilgungssatzwechsel die Tilgung erhöhen und somit schneller entschulden. Entschulden Ändert man jetzt die Rate über den Tötungssatz von 1927 Euro ab dem dritten Jahr beispielsweise auf 2.187 Euro, ich habe also hier die Tilgung jetzt nach oben angepasst, dann beträgt die Restschuld nach den ersten zehn Jahren 357.000 Euro. Und man ist nach 29 Jahren insgesamt fertig, und nicht erst nach 40 Jahren, so wie eben in der ersten Berechnung. Nochmal zum Vergleich, hätte man die Nebenkosten am Anfang aus Eigenkapital bezahlt, dann wäre die Restschuld nach zehn Jahren auch bei 350.000 Euro gewesen. Jetzt kann man natürlich sagen, Naja, gut, aber dann spare ich lieber, bevor ich eine Finanzierung ohne Eigenkapital mache. Ja, das geht. Also, das ist natürlich auch der Weg, den viele wählen: erst mal Eigenkapital anzusparen, um dann eine Immobilie zu kaufen. Aber du musst dir die Frage stellen, wie lange brauchst du, um 48.000 Euro anzusparen? Dann bist du in dieser Zeit natürlich älter geworden. Das heißt, der Zeitraum bis zu deinem Renteneintritt ist kürzer geworden, was bedeutet, dass du im Zweifel eine höhere Rate akzeptieren musst, weil die Bank gerne möchte, dass du die Finanzierung bis zum Rentenalter vollständig zurückgeführt hast. Dann ist die Frage, wie haben sich in dieser Zeit des Ansparens des Eigenkapitals die Immobilienpreise entwickelt? Und die Frage ist natürlich auch, wo liegen denn die Konditionen nach der Ansparphase des Eigenkapitals? Das sind Fragen, die man sich stellen muss. Eine Finanzierung ohne Eigenkapital muss definitiv immer gut geplant sein. Ist sie für jeden etwas? Nein, definitiv nicht. Gibt es Kritiker, die Recht haben? Ja, natürlich, gibt es Kritiker, die Recht haben. Eine Finanzierung ohne Eigenkapital muss immer gut geplant sein, und sie ist definitiv nicht für jeden etwas.