Marc Schnitzler - Video vom 04.08.2024

Statt ein einzelnes Objekt für 1,5 oder 2 Millionen Euro zu kaufen, kannst du nach kleineren Häusern suchen und mehrere davon erwerben. Als Beispiel zeigt Marc ein Dreifamilienhaus in Krefeld, direkt neben Düsseldorf, mit 213 Quadratmetern Wohnfläche für aktuell 549.000 Euro. Für 1,5 bis 2 Millionen Euro könntest du rein rechnerisch vier solcher Häuser kaufen und dein Mietausfallrisiko auf mehrere Häuser verteilen.

Den Preis von 549.000 Euro hält Marc allerdings für zu hoch, weil das dem 24-Fachen der Jahresnettokaltmiete entspricht. Bei 450.000 Euro wären es 19,5 Jahresmieten, und das findet er wieder interessant.

Der beste Weg, ein Mehrfamilienhaus zu finden, das nicht gleich 1,5 oder 2 Millionen Euro kostet, ist: Bleib dran, ich zeig’s dir. Hi, ich bin’s, Marc. Ich helfe dir dabei, mit Immobilien und Finanzierung die richtige Entscheidung zu treffen. Folge mir jetzt und teile das Video mit deinen Freunden, wenn die auch ein Mehrfamilienhaus oder vielleicht eine Wohnung zur Kapitalanlage kaufen wollen. Chemus hat mir geschrieben: Er sucht seit Längerem ein Mehrfamilienhaus, er verdient genug, es ist genügend Eigenkapital da, sagt er, aber die Immobilien kosten gleich immer 1,5 oder 2 Millionen Euro. Da stelle ich mir die Frage: Muss das wirklich sein, oder gibt es nicht auch was anderes Schönes? Wir schauen mal, welche Möglichkeiten es gibt, damit du auch Immobilien findest, die günstiger sind und die möglicherweise noch viel besser zu dir passen. Und mal so ganz nebenbei: Macht das Sinn, 1,5 oder 2 Millionen Euro für ein Mehrfamilienhaus auszugeben? Oder sollte man nicht vielleicht für das Geld gucken, dass man zwei oder drei Immobilien sogar bekommt? Ich habe jetzt hier mal geschaut. Wir haben ja ein schönes Mehrfamilienhaus in Krefeld. Wer sich fragt: Wo ist Krefeld? Direkt neben Düsseldorf. Das Objekt kostet 549.000 Euro, ist schon im Preis reduziert worden. Ursprünglich ist es mal angeboten für 599.000 Euro, hat 213 Quadratmeter Wohnfläche. Und wenn man sich das anschaut, dann ist das alles sehr solide, alles sehr gepflegt. Fenster sind schon mal gemacht worden. Also, auf jeden Fall ist das ein nicht uninteressantes Objekt. Wenn wir gucken: Das ist Baujahr 65. Jetzt kann man sagen, na gut, schon ein paar Tage alt. Stimmt, wir haben eine Provision. Warum? Weil das über einen Makler verkauft wird. Und wir haben drei Wohneinheiten. Es gibt keine Kaltmiete. Ist warum? Weil das Objekt derzeit leer steht. In Krefeld liegt der Mietspiegel so zwischen 7,51 Euro und 11,14 Euro. Habe ich jetzt einfach hier mal mit 8,90 Euro gerechnet. Und in dem Augenblick kommt also eine monatliche Miete von 1.900 Euro zustande, wenn man die Immobilie dann voll vermietet hat. Die Immobilie kostet also nicht 1,5 oder 2 Millionen Euro, sondern aktuell 549.000 Euro, ein Dreifamilienhaus. Wenn man jetzt sagt, ich möchte aber gerne Immobilien insgesamt für 1,5 oder 2 Millionen Euro haben, könnte das rein theoretisch bedeuten: Man könnte vier solcher Häuser kaufen. Ich persönlich finde aber den Kaufpreis viel zu hoch, denn die 549.000 Euro bei der Miete, die ich eben kalkuliert habe, das wäre das sogenannte 24-Fache, also die 24-fache Jahresnetto-Kalbmiete. Das halte ich für viel zu hoch. Die Immobilie ist schon seit 10 Monaten im Vertrieb und immer mal wieder rausgenommen und wieder eingestellt worden, weil es mit Sicherheit auch noch einige andere gab, die der Meinung waren, so wie ich, das ist zu viel. Nehmen wir jetzt mal die Jahresnetto-Mieteinnahme von 22.800 Euro, wenn man mit knapp 9 Euro vermietet. Wir sagen jetzt ganz einfach mal, wir bezahlen das 18-Fache, dann wäre das ein Kaufpreis von 410.000 Euro. Das wird den Eigentümern wahrscheinlich nicht so gut gefallen, denn 599 war der ursprüngliche Kaufpreiswunsch, dann 549, und jetzt kommt man und bietet 410.000. Das schmerzt, aber in dem Augenblick, wenn man beispielsweise 450.000 Euro bietet, würde, dann wäre das das 19,5 Fache, das wäre dann definitiv schon wieder interessant. Denn wenn man davon ausgeht, dass die Mieten ja Perspektive steigen werden und durch die Nähe zu Düsseldorf ist auch gar nicht so unwahrscheinlich ist, dass man mal beispielsweise eine durchschnittliche Miete von 11 Euro pro Quadratmeter erreicht. Hätte man bei einem Kaufpreis von 450.000 Euro und einer Miete von 11 Euro pro Quadratmeter das 16 Fache bezahlt. Das wäre dann, wie ich finde, echt schick. Gleichzeitig ist es so, dass in dem Augenblick, wenn man ein Drei-Familienhaus oder Vier- oder Fünf-Familienhaus kauft und hat dann mehrere davon, dann verteilt man natürlich auch das Mietausfallrisiko. Denn die Wahrscheinlichkeit, dass gleich mehrere Mieter aus allen Häusern ausziehen, ist relativ gering. Hat man hingegen nur ein Haus für 1,5 oder 2 Millionen Euro finanziert, dann kommt es natürlich darauf an, wie viele Wohneinheiten in dem Objekt sind. Aber dann hat man eben alles an einer Stelle. Wenn du dich jetzt fragst, wo hat er denn diese Immobilienübersicht her, wo man auch sieht, wie sich die Kaufpreise entwickeln, dann klick einfach hier in meinem Profil auf diesen Link. Dann öffnet sich diese Seite. Hier geht es zu der Immobiliensuche aus den Videos. Du legst dir einen Suchauftrag an, bekommst jeden Tag dann eine E-Mail mit den neuesten Immobilienangeboten. Aber nicht nur das, sondern auch mit Immobilienangeboten, die im Preis reduziert sind. Wie bist du bei deiner Immobiliensuche vorgegangen, und hast du eine Wohnung zur Kapitalanlage oder mehr Familienhäuser, eins oder mehrere? Erzähl mir doch, was du gemacht hast und wie deine Erfahrung ist. Schreib es mir mal in die Kommentare, ich freue mich drauf. Ciao.