Marc Schnitzler - Video vom 06.11.2025

Banken setzen bei Mehrfamilienhäusern die aktuelle Ist-Miete an, ziehen davon 20 Prozent als Sicherheitspuffer ab und rechnen je nach Lage mit dem 14-fachen der Jahresnettokaltmiete. Bei 25.000 Euro Jahreskaltmiete bleiben so 20.000 Euro, was einen Beleihungswert von 280.000 Euro ergibt. Bei einem Kaufpreis von 639.000 Euro sagt die Bank dann zum Beispiel: maximal 500.000 Euro Finanzierung, weil der Rest für sie unbesichert ist, also blanko.

Wenn die Miete unter dem ortsüblichen Niveau liegt, weil die Verkäufer sie über Jahre nicht angepasst haben, drückt das den Wert für die Bank, obwohl Objekt und Kaufpreis stimmen. Deshalb kommt es auf die Bankenauswahl an: Jede Bank hat einen eigenen Bewertungsansatz, und du brauchst die mit dem höchsten.

Was Banken hier tun, ist bei jedem Haus anders, oft sogar bei jeder Filiale und jedem Ansprechpartner. Ein Nein bei einer Bank heißt nicht Nein bei allen.

Du planst ein Mehrfamilienhaus zu finanzieren oder zu verkaufen? Dann stell dich jetzt schon mal darauf ein, das wird sportlich. Warum, worum es geht und wie du das Ganze relativ geschmeidig gestaltest, genau das zeige ich dir in diesem Video. Bleib dran. Du hast ein Mehrfamilienhaus gefunden, zum Beispiel in der Nähe von Köln. Das hat einen coolen Kaufpreis, 639.000 Euro. Und die jährliche Kaltmiete sind 25.000 Euro, was pro Quadratmeter ungefähr 7 Euro entspricht. Du weißt, du kriegst an dem Ort in der Lage 12 Euro pro Quadratmeter. Also grundsätzlich ist das ein cooler Deal. Weil du natürlich weißt, wenn du für 12 Euro pro Quadratmeter Miete kaufen würdest, dann wäre die Immobilie viel teurer. Das heißt, du kriegst jetzt eigentlich einen guten Einstand. Die aktuellen Verkäufer haben gesagt: „Mein Gott, wir haben tolle Mieter, ist alles entspannt, die zahlen immer pünktlich. Wir wollen es für die Leute so gut wie möglich haben“ und haben die Mieter einfach im Laufe der Jahre nicht so angepasst, wie es möglich gewesen wäre. Also grundsätzlich alles völlig normal. Und genau hier kommt jetzt das Problem, denn jetzt kommt die Bewertung der Bank. Und hier kommt es jetzt zum Thema. Denn jetzt fängt die Bank an, beim Verkauf eine Bewertung zu machen. Denn du willst ja die Finanzierung, beziehungsweise, wenn du der Verkäufer oder die Verkäuferin bist, du möchtest, dass der Käufer die Finanzierung bekommt. Also, was macht die Bank? Die setzt die aktuelle Ist-Miete an, zieht davon 20% ab als Sicherheitspuffer. Banken sind ja sicherheitsorientiert. Das heißt, am Ende bleiben da 20.000 Euro übrig. Und jetzt rechnet die Bank je nach Lage mit dem sogenannten 14-fachen Faktor, also der 14-fachen Jahresnetto Kaltmiete. In dem Augenblick sagt die Bank: Okay. Beim 20-fachen sind das 280.000 Euro Wert, also für die Bank der sogenannte Beleihungswert. Du möchtest aber 639.000 Euro für die Immobilie haben als Verkäufer. Und jetzt sagt die Bank: Moment, hier bei 280.000 Euro Wert machen wir maximal 500.000 Euro. Warum? Die Differenz hier zwischen. Das ist der sogenannte Blanko-Anteil. Das heißt, er ist für die Bank im Falle des Falles, dass der Kredit nicht bedient würde, nicht besichert. Dementsprechend ist der Blanko. Das heißt, die Bank sagt, okay, die Bonität des Käufers, die ist gut. 280.000 Euro Ertragswert, 500.000 Euro Finanzierung, das machen wir, mehr aber nicht. Tja, jetzt gibt es drei Lösungen. Und zwar, das eine ist, du als Verkäufer reduzierst den Preis von 639.000 Euro auf 500.000 Euro. Die Wahrscheinlichkeit ist relativ gering. Du behältst die Immobilie und passt die Miete erstmal auf ein ortsübliches Niveau an. Naja, ist mal eine schöne Idee, dauert aber logischerweise lange. Oder du als Käufer bringst 139.000 Euro zusätzliches Eigenkapital mit. Also, sprich mehr Eigenkapital zusätzlich zu den Nebenkosten, die du ja sowieso schon aus Eigenkapital bezahlst, in aller Regel nicht verfügbar. Was ist die Lösung? Ganz gleich, ob du Verkäufer der Immobilie bist oder Käufer, du brauchst einen Finanzierer, der sich mit dem Thema Mehrfamilienhausfinanzierung auskennt. Weil wir Finanzierer, die das tun, haben entsprechende Bankkontakte, viele Bankkontakte. Wir wissen, welche Bank macht welche Bewertung bzw. hat welchen Bewertungsansatz. Und du brauchst die Bank, die den höchsten Bewertungsansatz möglich macht, damit du A: deine Finanzierung bekommst. Und B: du als Verkäufer deinen Wunschkaufpreis bekommst, zumindest annähernd. Das ist momentan eine ganz besondere Sondersituation, also kommt es auf die richtige Bankenauswahl an. Und in dem Augenblick, wenn dein Käufer oder du als Käufer zu einer Bank gehst, ja, das ist wie Lotto spielen. Du kannst bei der Bank landen, die eine gute Bewertung macht. Die Wahrscheinlichkeit ist aber eher, dass du bei einer Bank landest, wo die Bewertung nicht so dolle ist. Und dann bekommst du dein Traumobjekt nicht. Also ohne richtigen Finanzierer geht es nicht, weil, sind wir mal ehrlich, die Immobilie ist ja eine Top-Immobilie. Und wenn wir uns den Kaufpreis angucken, dann ist auch der Kaufpreis top. Das Thema ist nur die zu niedrige Miete. Warum? Weil man die Mieter in Ruhe gelassen hat, was ja grundsätzlich auch gut ist. Aber nichtsdestotrotz, das hat Einfluss auf deinen Kauf- oder Verkaufserfolg. Such dir also einen richtigen Finanzierer.