Marc Schnitzler - Video vom 18.10.2024

Komplett egal sind sie nicht. Als Kapitalanleger kannst du den Zinsanteil deiner Finanzierung als Ausgabe gegen die Mieteinnahmen rechnen, das ist richtig. Trotzdem sorgt ein höherer Zinssatz für eine höhere Rate, und davon hängt ab, wie viel dir nach Abzug der Rate von der Miete an Liquidität bleibt.

Im Einzelfall kann es sich lohnen, 0,1, 0,2 oder auch 0,3 Prozent mehr zu zahlen, wenn die Bank das Projekt dafür sicher begleitet. Eine Steuerberatung ist das nicht, wir schauen auf die Finanzierungsseite.

Zinsen und Konditionen in diesem Video gelten zum Aufnahmezeitpunkt, dem 18.10.2024. Seitdem haben sie sich geändert. Was heute geht, klären wir im Gespräch.

Was Banken hier tun, ist bei jedem Haus anders, oft sogar bei jeder Filiale und jedem Ansprechpartner. Ein Nein bei einer Bank heißt nicht Nein bei allen.

Zwei-Familienhaus, voll vermietet, 688.000 Euro Kaufpreis, 110.000 Euro Eigenkapital. Jetzt stelle ich mir natürlich die Frage: Okay, 688.000 Euro, Nebenkosten oben drauf und dann die 110.000 Euro runter? Oder macht einen kleinen Unterschied, ja, 688.000 Euro plus Nebenkosten minus 110.000 Euro? Ja, gerade bei der Summe, das ist tatsächlich die Frage. Aber gut, drauf oder runter, egal. Bank hat mir zwei Kredite fertig gemacht mit 3,3 % Zinsen. Sind doch egal, da sie ja von der Steuer ab. Wir sind keine Steuerberater, aber selbstverständlich können wir, was die Immobilienfinanzierungssicht des Ganzen angeht, da schon was zu sagen. Ich würde die Formulierung „Zins ist doch egal“ nicht zu 100 % unterstützen, weil gerade bei Kapitalanlegern, das ist jetzt die Frage, wie ist Matts Situation an sich, aber gerade bei den Kapitalanlegern kommt es ja auch oftmals, gerade wenn man anfängt, damit, also die erste Eigentumswohnung zum Vermieten zu kaufen, kommt es ja auch stark auf die Liquidität an. Heißt, nicht nur jetzt unbedingt in der Entscheidungssache der Bank, sondern auch in der persönlichen Betrachtungsweise: Wie hoch ist mein Eigenanteil in dem Verhältnis Rate und Mieteinnahme? Oder, wenn sogar die Mieteinnahme größer ist als die Rate, wie viel Überschuss kann ich damit generieren als passives Einkommen? Logischerweise ein höherer Zinssatz sorgt dafür, dass auch die Rate höher wird. Deswegen würde ich da, sagen so pauschal, würde ich da nicht zustimmen. Aber zum Thema der steuerlichen Absetzbarkeit, ja, es ist prinzipiell richtig: Du als Kapitalanleger wirst quasi, in dem Sinne, ich will es jetzt nicht zu groß machen, aber wie so ein kleines Unternehmen dann bewertet. Was sind die Einnahmen, was sind die Ausgaben aus der Immobilie, die du vermietest? Die Einnahmen, ist, glaube ich, relativ logisch, nämlich die Kaltmiete, die du nimmst. Und die Ausgaben sind quasi, und das ist jetzt, wie gesagt, keine Steuerberatung, sondern ganz einfach zusammengefasst, alle Kosten, die bei dir hängen bleiben. Wichtig: Heizkosten zum Beispiel nicht, weil die werden in der Regel ja vom Mieter übernommen. Du zahlst sie voraus, der Mieter zahlt sie dir voraus und so weiter und so fort. Das heißt, die landen am Ende nicht bei dir, die fließen da nicht mit rein. Wenn du die Immobilie aber finanziert hast, hast du Kosten in Form der Finanzierung. Und da ist es so, dass der Zinsanteil, dessen du als Ausgabe anrechnen kannst, und quasi von dem eventuellen Gewinn oder der Einnahme der Miete reduzieren kannst, Kann von Vorteil sein, am Ende, unter dem Strich, ob nämlich in dieser Balance, wie ich das gerade meinte, mit der Einnahme und den Ausgaben, Ob dann positiver oder negativer Wert rauskommt. Oder andersrum, wenn ein positiver Wert rauskommt, wie hoch ist der? Weil das am Ende dein zu versteuerndes Einkommen beeinflusst und dazu sorgen kann, dass dein gesamtes Einkommen als Privatperson höher besteuert wird, als es eigentlich ohne die Immobilie der Fall wäre. Und deswegen, da vielleicht zusammenfassend zu gesagt: Komplett egal würde ich nicht sagen, aber es kann im Einzelfall einen gewissen Unterschied machen, ob man jetzt sagt, muss es unbedingt der allerbeste Zinssatz sein. Und da geht es mir darum, dass die Bank sagt: Machen wir, ziehen wir durch, kein Thema, begleiten wir das Projekt. Und dafür ist es aber vielleicht 0,1 oder 0,2 oder auch 0,3 Prozent höher.