Marc Schnitzler - Video vom 21.07.2024

Wenn du eine Wohnung zur Vermietung kaufst und die Nebenkosten aus Eigenkapital bezahlst, sind das rund 10 bis 12 Prozent des Kaufpreises. Damit hast du eine sogenannte 100-Prozent-Finanzierung. Je mehr Eigenkapital du einsetzt, desto niedriger wird dieser Wert und desto besser die Kondition. Bei einem Mehrfamilienhaus kommt es zusätzlich darauf an, welchen Wert die Bank über die Mieteinnahmen ansetzt, denn daraus kann ein unbesicherter Anteil entstehen, für den manche Banken zusätzliches Eigenkapital oder Zusatzsicherheiten verlangen.

Mitbringen solltest du auf jeden Fall eine gute Bonität und am besten die Nebenkosten aus Eigenkapital oder aus Zusatzsicherheiten.

Was Banken hier tun, ist bei jedem Haus anders, oft sogar bei jeder Filiale und jedem Ansprechpartner. Ein Nein bei einer Bank heißt nicht Nein bei allen.

Immobilie zur Vermietung kaufen? Wie viel Eigenkapital braucht man da eigentlich? Hi, ich bin’s, Marc. Ich helfe dir dabei, mit Immobilien und Finanzierungen richtig Geld zu sparen. Folge mir jetzt und speichere dir das Video ab. Bazzi möchte eine Immobilie zur Kapitalanlage kaufen. Und in dem Augenblick, wenn du beispielsweise eine Wohnung kaufst und du setzt die Nebenkosten aus Eigenkapital ein, dann sind das ungefähr 10 bis 12 Prozent des Kaufpreises. Und dann hast du eine sogenannte 100-Prozent-Finanzierung, wenn du eine Wohnung kaufst. Je mehr Eigenkapital du einsetzt, desto geringer wird dieser Wert und desto besser wird die Kondition. Hast du die Nebenkosten nicht, dann müssen die mitfinanziert werden. Und das ist bei einer Kapitalanlagefinanzierung zwar möglich, aber das machen nur ganz, ganz wenige Banken. Und da muss man genau wissen, an wen man sich da wendet. In dem Augenblick, wenn du ein Mehrfamilienhaus kaufst, dann sieht die Welt aber ganz anders aus. Denn in dem Augenblick gilt nicht, wie bei einer Wohnung, der sogenannte Sachwert, sondern der sogenannte Ertragswert. Das heißt, die Bank schaut in der Bewertung dahin, wie viel Mieteinnahme bringt denn die Immobilie. Und wenn du beispielsweise ein Mehrfamilienhaus kaufst für 660.000 Euro, nehmen wir mal an, in einer Stadt wie Köln beispielsweise, dann hast du zum Beispiel 30.000 Euro Mieteinnahme im Jahr. Und wenn du jetzt den Kaufpreis durch die Mieteinnahme teilst, dann ist das das sogenannte 22-fache. Das heißt, du kaufst eine Immobilie für die 22-fache Jahresnetto-Kalbmiete. Das ist vom Preis her für Köln, je nach Standort, ist das grundsätzlich okay. Aber Banken setzen diese 22% in ihrer Bewertung nicht an, was diesen Faktor angeht. Denn je nach Standort der Immobilie reagieren Banken unterschiedlich auf den Faktor, den sie für die Bewertung der Immobilie ansetzen. In Köln ist das so das 15-16-fache. In Frankfurt oder München sieht die Welt nochmal ein bisschen anders aus, aber in dem Augenblick, wenn wir beispielsweise ins Ruhrgebiet gehen, nach Gelsenkirchen, da wird es wahrscheinlich das 10- bis 12-fache. Jetzt gehen Banken natürlich hin und sagen: Okay, was ist denn, wenn es schief geht? Das ist die Frage, die sie sich immer stellen bei der Entscheidung: Wollen wir den Kredit machen oder nicht? Und in dem Augenblick, wenn also jetzt hier die Bank das 16-fache der 30.000 Euro Mieteinnahme ansetzt, dann hat die Bank für sich einen Wert von 480.000 Euro. Wenn die Finanzierung nicht funktioniert, dann bekommt sie in der Versteigerung 480.000 Euro zurück. Jetzt möchtest du aber gerne 660.000 Euro finanzieren. Das heißt, die Differenz von 180.000 Euro, das ist der sogenannte Blanko-Anteil. Das ist der Teil, der nicht gesichert ist, zumindest aus Sicht der Bank. Das heißt jetzt aber nicht gleich, dass du diese 180.000 Euro zusätzlich an Eigenkapital mitbringen musst oder an Zusatzsicherheiten, aber je nach Bank kann das durchaus der Fall sein. Das heißt, eigentlich willst du 660.000 Euro finanzieren. Und jetzt sagt die Bank: „Ja, tut mir furchtbar leid, aber Sie müssen 180.000 Euro zusätzliches Eigenkapital mitbringen.“ Und da scheitert es ja dann häufig dran. Oder man möchte das auch nicht, weil aus Kapitalanlegersicht macht das nicht unbedingt so viel Sinn. Wenn man diese 180.000 Euro jetzt nicht als Eigenkapital oder Zusatzsicherheiten einsetzen möchte, zusätzlich zu diesen Nebenkosten, dann braucht man zum einen eine Topbonität, also ein gutes Einkommen, eine gute wirtschaftliche Situation und die richtige Bank. Denn Banken agieren da sehr unterschiedlich. Banken akzeptieren unterschiedliche Blanko-Anteile. Das heißt, man braucht also nicht nur eine gute Bonität und nicht nur eine gute Bank, sondern man braucht auch einen guten Ansprechpartner, der weiß, wo es genau das gibt, damit man möglichst die 660.000 Euro vollständig, komplett finanzieren kann. Was solltest du also jetzt, wenn du eine Immobilie vermieten möchtest, auf jeden Fall mitbringen? Eine gute Bonität. Und am besten die Nebenkosten aus Eigenkapital oder aus Zusatzsicherheiten. Man kann sie zwar auch mitfinanzieren, aber da ist a die Frage, ob das so ratsam ist, und b die Bankauswahl ist sehr eingeschränkt. Du brauchst also schon definitiv einen guten Ansprechpartner, der weiß, wo welche Möglichkeiten existieren. Hast du schon mal eine Immobilie zur Vermietung gekauft? Und wenn ja, wie waren denn deine Erfahrungen? Schreib es mir doch mal in die Kommentare.